История с домом по переулку Целинному вошла в стадию активного и даже процессуального поиска виноватых. Считается, что некто (пока не названный и не вполне понятный) проявил халатность – то есть плохо выполнил свои должностные обязанности, что привело к «крупным материальным жертвам».
Поиск отдельно стоящего и рискующего сесть индивида (который в итоге и ответит за все) является частью давней и очень важной традиции, позволяющей драпировать системные проблемы. Дескать, вот тут кто-то мощно зевнул, ну и оно потом само, а у него, между прочим, трое детей. В целом же все нормально и соответствует генеральной линии.
Насчет зевнуть или прикрыть глаза при проведении государственных экспертиз в последние годы – это, конечно, смело. Чиновники и «ответственные лица» запуганы до такой степени, что дуют не чтобы на воду, но даже на ее отсутствие. Ну а в части нацпроектов, находящихся на особом контроле правоохранителей, сверхосторожность удваивается – собственно говоря, именно это массовое «как бы чего не вышло» во многом и тормозит их реализацию.
И тут на одном объекте (пилотном, критически важном для отчетности и успевшем обрасти скандалами еще на стадии строительства) эта осторожность вдруг куда-то исчезает, уступая место повальной халатности. То есть раз в жизни можно и гульнуть, поэтому мы закроем глаза на якобы гнилую крышу, неисправный лифт, кривую канализацию, мокрые окна и все остальное. Мы наплюем на все и подо всем поставим свою подпись – это же так просто и логично. А потом спокойно примемся ждать, когда случится неизбежное обращение «куда надо» и за нами придут «там разбираться». Абсурдно, не правда ли?
С виноватыми – и в этом нет никаких сомнений – в итоге определятся. Нам же важно не упустить те самые системные проблемы, которые маскируются «махровой халатностью». О части из них мы говорили в прошлом материале по этой теме, нынешнюю порцию решено преподнести в виде пары уроков на будущее.
Урок 1. О бесхозяйственности
Этого слова (в отличие от халатности) нет в различных кодексах, при этом для описания произошедшего оно подходит более всего. Проект, не доведенный до ума и брошенный по достижению отчетных показателей, не мог не засбоить – нет реального хозяина, пропадать добру, истина давно известная и никем не отмененная.
Приведем понятный всем пример: человек, покупающий новый автомобиль и ценящий это приобретение, обязательно займется его обкаткой – то есть постепенным выводом на полноценный рабочий режим при тщательном контроле за функционированием всех его систем. В результате владелец добивается бережной «притирки» деталей и ранней диагностики недостатков – последние устраняются в сервисном центре, обращение в который является обязательной частью обкатки.
Жилой дом, представляющий собой сложное инженерное сооружение, требует схожего обращения. И с жильцами – как с коллективным собственником этого дома – должна проводиться соответствующая работа. К примеру, людям, заселяющимся в новостройку, объясняют, что в доме будет происходить усадка конструкций, поэтому с дорогим ремонтом стоит повременить. Ну а в случае появления трещин и перекосов им следует обращаться к застройщику для устранения этих, в общем-то, неизбежных недостатков.
В случае с Целинным вопрос о собственности (а стало быть, и об ответственности) был проработан из рук вон плохо. Госзаказчик, на которого возлагались столь большие надежды, принял дом, ввел в эксплуатацию и тут же передал его мэрии. Та поспешила «подарить» его районной администрации, которая приступила к передаче квартир в собственность жильцов. Процесс этот по разным причинам затянулся, поэтому из 200 квартир жильцам принадлежит что-то около четверти.
Может ли муниципальный собственник, воспринимающий этот «актив» как сугубо временный и непонятно за какие грехи свалившийся, быть эффективным? Каждый может поразмышлять над этим вопросом самостоятельно. Факт заключается в том, что даже процесс передачи ключей, который вообще-то далек от пустой формальности, не был проведен по уму. Подрядчик утверждает, что предлагал свою помощь в организации «принятия квартир» – в ходе этой процедуры жильцы осматривают помещения, получают инструкции по эксплуатации и (что немаловажно) выдвигают претензии.
В норме застройщик, получив обратную связь, устраняет выявленные недочеты, то есть осуществляет тот самый «обкаточный» сервис. Здесь все пошло не так и общение с жильцами свелось к единичным обращениям по поводу регулировки окон, подклейки обоев и замены участка линолеума. Еще одна жалоба поступила в прокуратуру и касалась холода в квартире – в итоге выяснилось, что человек попросту открутил неисправную батарею. Не обратился в УК или аварийную службу, а решил вопрос радикально, да еще и с привлечением прокурора.
Но и это еще не все – имеющегося количества частных собственников в доме не хватало для кворума при выборе формы управления, поэтому управляющая компания была назначена административным решением основного (то есть муниципального) собственника. Поставив себя на место руководства такой компании, попробуйте ответить на вопрос о том, какую мотивацию у вас вызовет подобный дом? Сегодня вам его «назначили», завтра жильцы выберут кого-то другого – сомнений нет, именно сюда я брошу все свои силы и умения.
По итогу в феврале дом обрел новую УК, при этом обе компании якобы в глаза не видели техническую документацию, которую им должен был передать заказчик. Этим, кстати говоря, и объясняется появление целого ряда претензий – в том числе, связанных с организацией водоснабжения.
Урок 2. О недопустимости «святой простоты»
За долгие годы, сопровождавшиеся последовательным сбросом с баланса различных хозяйствующих субъектов, власти окончательно разучились управлять чем-то, не относящемся к образованию и здравоохранению. Изначальный посыл был понятен – сетования чиновников на то, что власть не должна торговать хлебом и носками, были справедливы. Речь шла о том, что вот сейчас мы приватизируем торговые объекты, доставшиеся муниципалитету от советского горисполкома, перестанем отвлекаться на всякие мелочи и вовсю займемся эффективным менеджментом.
В итоге дошло до того, что даже управление небольшой аптечной сетью – критически значимой в социальном отношении – стало подаваться в качестве неподъемной задачи. Сети переданы в аренду, муниципальный (да и областной) общественный транспорт в крепкой пятой точке, коммунхоз в виде раздвоившегося САХ вызывает жалость.
Мир виделся простым, а оказался не очень, вот ведь какая незадача. Например, та самая ливневая канализация, про которую никто не вспоминал годами (там же все просто – дырки и труба, чего время терять), вдруг переформатировалась в большую и неизлечимую «головную боль». Проблема оказалась запущенной до такой степени, что на все это, по всей видимости, уже махнули рукой.
В результате город топит. Летом и осенью во время дождей, а также весной в период таяния снега и льда – при этом особенно достается тем самым Черемошникам, на которых и расположен переулок Целинный. Зимой к фундаментальной засоренности ливневки добавляется фактор промерзания: лед, «армированный» мусором и землей, образует в трубе пробку. И в преддверии повышения температуры наружного воздуха эту пробку необходимо ликвидировать, для чего (о ужас) эти сети нужно обследовать.
Примитивная труба, оказывается, требует внимания, хотя по идее (а это и есть «святая простота») не должна. Вообще, усложненная картина мира, в рамках которой нужно осуществлять регулярные осмотры, диагностики, регламентные мероприятия и прочие пережитки, неинтересна. Тем более, в канализационном исполнении.
Наложите на это описанный выше фактор бесхозяйственности и «протекание крыши» в доме на Целинном, случившееся в феврале, предстанет в абсолютно понятном ключе. По факту протекла не крыша, а водосточная труба, соединяющая плоскую кровлю с ливневой канализацией. У домов со скатной крышей эти трубы расположены за пределами самой конструкции (уж простите за очевидность), в «плоскокрышных» многоэтажках стальная труба проходит по объему, занятому лестничными маршами и площадками.
По действующему нормативу, на кровле оборудуется определенное количество воронок (в зависимости от площади крыши), согласно строительным нормам, сами воронки изготавливаются из чугуна. Сталь и чугун соединяются специальной муфтой, не допускающей протекания проточной воды, не находящей под давлением – именно так устроены стыки в вашем кухонном сифоне под мойкой.
В феврале скопившийся на крыше снег начинает таять, вода заполняет водостоки и упирается в пробку, образовавшуюся в ливневой канализации. На кровле образуется небольшой бассейн; муфту, не предназначенную для удерживания воды под давлением, выдавливает; вода уходит на чердак и топит часть квартир на верхних этажах. В итоге скопившиеся объемы попросту «сбрасывают» в подвал, чем формально решают часть проблемы.
Что нужно было сделать для предотвращения этого инцидента? Наверное, поинтересоваться тем, как обстоят дела на крыше обслуживаемого здания в условиях потепления – это вообще нелишне, а для домов, переживающих первую весну, в особенности. Ну и, конечно, заняться ливневкой, тем более что район славится рисками затопления и вероятность «оно само» тут явно зашкаливает. Возможно ли это в рамках изначально упрощенного подхода? Разумеется нет, и в следующий раз мы разъясним почему это так и что с этим делать.
Источник фото: сайты Администрации Томской области, Администрации Томска, ТДСК
В мире параллелей
В конце марта прокуратура области сообщила о том, что в одном из многоквартирных домов по улице Московский тракт на протяжении восьми месяцев не был реализован выбранный способ управления (другими словами, не определена управляющая организация). По итогу отсутствие УК привело к порыву трубы отопления.
«При этом администрация Кировского района г. Томска, располагая информацией о сложившейся ситуации, исчерпывающих и своевременных мер, направленных на определение управляющей организации не приняла», – утверждалось в сообщении ведомства. |
