Покупка квартиры – ответственный шаг в жизни любого человека, и только профессионал может гарантированно уберечь вас от всех подводных камней рынка недвижимости. Руководитель отдела недвижимости Торгового дома «Кристалл» Диана Овчарова, имея навыки управления многоквартирным домом в качестве председателя ТСЖ, а также опыт создания частных объектов, знает такие нюансы строительства и эксплуатации квартир и особняков, о которых большинство их покупателей даже не задумывается. Поэтому наш разговор был о многом. Чем апартаменты отличаются от квартир? Какими бедами грозит перепланировка квартиры в многоэтажном доме? Что может ограничивать права собственников в долевой собственности? Чем привлекательна малоэтажная застройка и какое жильё сегодня наиболее выгодно для инвестиций?
– Диана Владимировна, когда человек приобретает недвижимость, ему обычно предлагают два варианта – особняк или жильё в многоквартирном доме. А бывают ли в Томске иные предложения?
– Многие чаще всего даже не догадываются, что есть нечто среднее между квартирой и частным домом, то, что совмещает в себе лучшее и того, и другого. Это вариант, который отлично подходит для активных людей, которые большую часть времени проводят на работе и хотят возвращаться в по-своему уютный дом со всеми удобствами. У них нет много времени на содержание хозяйства, которым чаще всего является частный дом, а в свободное время у них есть возможность заниматься своими делами и жить комфортно, без минусов многоквартирного дома. Именно такой вариант мы предлагаем в микрорайоне АкадеМик в Академгородке.
– Почему то, что продаётся в АкадеМике, нельзя назвать таунхаусами? Кажется, сегодня люди более-менее понимают, о чём идёт речь, когда произносится это определение?
– Отчасти такое жильё похоже на таунхаусы, но мы стараемся отойти от этого понятия, потому что как показывает опыт, у каждого за ним стоит нечто своё, что порой не соответствует нашим реалиям. Когда мы говорим «квартира», все понимают – это дом, где их много и где вокруг масса соседей. А если упоминаем «частный дом», все видят отдельное строение, где один хозяин и обязательно земля – 6 соток или гектары. И для многих таунхаус – это именно частный дом, но в несколько этажей. Или вообще что-то своё, что невозможно отнести ни к одной категории выше. Для людей становится открытием, что на рынке есть нечто другое, и у них расширяется взгляд на возможности рынка жилья. Но чтобы не происходило разночтений в понятиях, мы именуем наши объекты тем, что они есть – это двухуровневые квартиры, с собственным гаражом и отдельным входом, где собственник сам себе хозяин на всех трёх этажах.
– Получается, квартиры имеют соседей только по бокам, но ведь бывает двухуровневое жильё и в многоэтажных домах, когда соседи ещё снизу и сверху.
– Да, такое встречается даже в стандартных многоквартирных зданиях. Но в обычном многоквартирнике по-настоящему полноценная свободная планировка невозможна. Инженерную систему, изначально рассчитанную на один проект дома, очень сложно перестроить под желания отдельных жильцов без риска нанести урон остальным обитателям.
– Но вокруг все только и делают, что меняют планировку, вынося стенки, переставляя ванные и кухни.
– У меня большой опыт в работе с подобными проблемами, и могу вам сказать – любые перестановки-переделки в многоквартирниках не проходят даром. Сегодня это настоящая беда рынка недвижимости. Когда проектируется многоквартирный дом, в нём закладываются определённые квартиры и под это рассчитываются все технические параметры жизнеобеспечения – тепло, водоснабжение, канализация и электричество. Затем приходит покупатель, который говорит: «Мне не нужна эта перегородка, я хочу всё объединить, пусть будет один большой зал» или «Хочу сделать ванну побольше за счёт коридора и тёплый пол» и т.п. В теории такое возможно, но на практике, когда начинают присоединять балконы к жилому пространству, вынося на них батареи отопления, ломая капитальные стены и смещая санузлы, прокладывая водяные тёплые полы – инженерная система, не рассчитанная на эти нагрузки, начинает трещать по швам, а потом и вовсе перестаёт работать. В лучшем случае – у такого перестройщика всё ОК, а у его соседей – нет. Последствия таких «ремонтов» печальны. Каждому, кто смотрит квартиру в МКД, надо чётко понимать, что даже если вам предлагают «квартиру свободной планировки», вы не можете передвинуть туалет или кухню, куда захочется, потому что, как минимум, требования к «мокрым зонам» никто не отменял, и ваше ЧП в них может создать большие проблемы многим другим людям. Так что по факту жильё в многоквартирном доме не может являться действительно жильём со «свободной планировкой». А в АкадеМике таких опасений нет – там действительно полный выбор обустройства пространства и единственное, чем ограничен хозяин – габаритами жилья.
– То есть никакой опасности причинить вред соседям?
– Разве что если откровенно нарушать технологию строительных работ, например, делать проём в несущей стене. Но это встречается крайне редко, ведь покупатели жилья такого класса не занимаются сами его ремонтом и отделкой, а поручают это профессиональным фирмам, с репутацией, которые не допускают опасных и нелепых ошибок. А в формате многоквартирного дома совершать перестановки, чаще всего, вообще не представляется возможным. Бывают случаи, когда протечка в квартире на пятом этаже в первом подъезде «вылезала» у людей на первом этаже, но уже в третьем подъезде. То есть вода проходила по плитам перекрытий через множество квартир и появлялась совсем в другой части дома…
– Такое бывает?
– К сожалению, да, и обслуживающим организациям этих домов можно только посочувствовать. Важно сознавать – покупая жильё в многоквартирном доме, вы выбираете готовый проектный вариант, и любые ваши «хотелки», которые вы мечтаете в нём реализовать, должны быть строго просчитаны специалистами, поскольку ошибка может критически сказаться на остальных жильцах. Но если у вас есть конкретные представления о том, каким вы видите своё идеальное жильё, лучше выбрать вариант настоящей «свободной планировки». Либо построить отдельный частный дом и реализовать в нём все свои мечты, но такой вариант тоже будет иметь свои минусы.
– Откуда у обеспеченных людей тяга что-то перестраивать? Обычно этим болеют те, кому негде больше развернуться.
– Люди любят реализовывать себя, в том числе и через обустройство жилья по собственному вкусу. При этом они не всегда понимают ограничения своего вида жилья. В многоквартирнике таких ограничений масса, и по-хорошему, тут должно действовать правило – мои права заканчиваются там, где начинаются права другого. А формат частных домов хоть и может предоставлять полную свободу фантазии, но иногда прямо ужасаешься увиденному в них. Думаешь – какая картина мира должна быть в голове у человека, если он ЭТО считает красивым или нормальным?
– У каждого свои представления о прекрасном.
– Да, но ведь эргономику при этом никто не отменял. При любых вкусах и предпочтениях, например, для лестниц давно существуют свои формулы удобства и, главное, безопасности. Вряд ли кто-то хочет жильё, где можно убиться? К вопросу о красоте ещё один момент – сам дом, участок. Хорошо, когда они ухожены и красивы, но эта красота требует очень много сил и времени на обустройство и поддержание в порядке. Или средств, чтобы этим занимались другие. И если вы не уверены в собственных силах на этот счёт, зачем гнаться за площадями?
– Многие сегодня приобретают квартиры ещё и для сохранения инвестиций. Насколько выгоден в этом плане тот новый тип жилья, который представлен в АкадеМике?
– Такой класс недвижимости всегда будет пользоваться спросом, не бешеным, но определённым точно, поскольку это не просто квартира, но ещё и всё, что мы называем особой комфортной средой, а это, при нынешней плотной типовой застройке, большая редкость. Ведь в чём главная проблема многоквартирного дома – квартира в нём может быть замечательная, а вот соседи… Их целая толпа – сверху, снизу, на площадке, в доме, во дворе, и наладить нормальные отношения с каждым невозможно. А в АкадеМике вы от этого застрахованы, поскольку воздействие окружения минимально. Кроме того, с учётом стоимости такого жилья, никто случайный здесь не поселится. При этом хотела бы отметить, что цены на подобные квартиры только кажутся высокими – здесь всегда нужно учитывать, что на самом деле они абсолютно сопоставимы с аналогичным комплектом двух отдельных объектов – квартира плюс гараж. Только в нашем варианте они ещё и расположены в одном объёме, что создаёт дополнительное удобство для хозяев.
При этом то, что является плюсом такой квартиры – абсолютно свободная планировка, с другой стороны может оказаться и минусом. Почему? Потому что не каждый человек может «увидеть» пространство и понять, что и как он хотел бы в нём организовать. Смотрите, когда вы заходите в привычную многоэтажку и видите комнаты в квартире: «Так, да, вот это кухня, вот это зал, вот это спальни и санузел», то сразу понимаете, устраивает вас такое расположение комнат и стен в них, их размеры и пропорции, что хотелось бы изменить и переделать, и делаете вывод о желании остаться в ней. А когда вы заходите в одну большую комнату без перегородок, то автоматически можете попасть в ступор: «И что же с этим делать? Как и что здесь размещать?» И порой это становится основной причиной отказа от такого варианта – слишком необычно и непонятно, что с ним делать. Поэтому мы нашли партнёра, который готов помочь человеку оценить возможные варианты обустройства такой квартиры под себя, и такая консультация дизайнеров для наших клиентов проводится бесплатно.
Основное, на что обращает внимание человек, покупающий такой тип квартир, это их автономность, и, в тоже время незамкнутость. Автономность во всём – гараж находится прямо в доме, тепло можно включать хоть круглый год, поскольку у каждой квартиры свой отдельный котёл. С другой стороны – отсутствие заборов отставляет элемент открытости, человек остаётся не совсем один в чистом поле, вокруг него есть социум. В обычных посёлках сегодня высятся сплошные заборы из профлиста, из-за которых не то что людей – порой света не видно. Не слишком комфортно оставаться в таких замкнутых условиях одному, пока семья на работе. А в АкадеМике таких заборов нет, большая часть жителей этого микрорайона – это семьи с детьми, при этом малышам есть где безопасно играть и общаться, родителям – где погулять на природе даже вечером. Прекрасная транспортная доступность позволяет быстро добраться на своей машине в любой район Томска – от пяти до двадцати минут. Такой формат жилья позволяет не только реализовать свои нынешние желания, но и всегда развить их в будущем.
– Зимой здесь чистят дороги и дворы?
– Разумеется, в зимнее время ведётся централизованная уборка дорог. Что касается уборки снега у своего входа и ворот гаража – это может стать как небольшой гимнастикой самому хозяину, так и вполне посильной и даже интересной работой для ребятишек.
– Покупая жильё в домах такого класса, человек приобретает и свой отрезок земли?
– Земля под такими домами общедолевая, на всех собственников дома, что является этакой гарантией для них, что у них не поднимутся все эти сплошные заборы, закрывающие наглухо соседа от соседа. При этом прилегающей к квартире землёй каждый может свободно пользоваться. В большинстве случаев, когда речь идёт о частных домах или таунхаусах, где земля прилагается к дому, собственник приобретает два объекта налогообложения. В АкадеМике клиенты за землю не платят, поскольку земля под многоквартирными домами налогом не облагается. В любом случае, какое бы жильё человек не приобретал, обязательно следует внимательно изучить документы о собственности, чтобы понимать, какой именно объект вы покупаете. Ведь сегодня, например, появилось очень модное слово «апартаменты», и многие могут даже не сообразить, что покупают не квартиры, а именно такой тип жилья.
– В чём принципиальная разница?
– Квартира – это жилое помещение, которое должно отвечать целому ряду требований – наличие санузла, сантехники, определённых категорий освещения и т.п., что обеспечивает возможность постоянного проживания. Апартаменты относятся к категории нежилых помещений, и люди сегодня часто заключают договор на строительство именно «апартаментов». При этом расходы по последующему переводу помещений из нежилых в жилые застройщик берёт на себя. Юридически это означает, что он строит здание как нежилое, и только потом начинает процедуру переоформления в иной тип жилья. Это делается, потому что требования по строительству нежилых помещений ниже, что менее накладно для застройщика. Однако вступая в такой договор, нужно правильно оценить свои возможности и риски, чтобы пережить строительство дома и процедуру его перевода, т.к. дело это непростое и пока законодательно неоднозначное.
Поэтому при покупке любой недвижимости обязательно нужно внимательно смотреть документы о собственности, знать, как классифицируется объект, и понимать, что именно вам продают и в каком объёме – единоличную собственность или долю в общей. В частности, особенно внимательными нужно быть с покупкой парковок, потому что раньше основная масса из них была долевой, и только с этого года появилось официальное понятие «машино-место», которое стало самостоятельной единицей недвижимости.
То же касается и жилья – важно понимать будете ли вы единственным его собственником или сособственником некоторой группы собственников.
– В чём сложность владения таким имуществом?
– Как правило, сложности возникают при продаже своей доли. Потому что в соответствии с Гражданским кодексом, сособственники имеют первоочередное право выкупа. То есть вначале вы должны предложить соседям выкупить свою часть, и только если они отказываются, вы имеете право выставлять её на рынке. При этом действующая процедура согласования требует участия нотариуса, что усложняет и удорожает ваше распоряжение таким имуществом.
– Не странно ли, что потратив массу денег на приобретение, владелец в итоге зависит от многих всё усложняющих законов и формальностей?
– Таковы правила, и они не случайны. Ведь если речь идёт о сложном объекте – большом доме или комплексе зданий, с нежилыми помещениями и гаражами, где, к тому же, несколько владельцев, то закон не только разграничивает права и обязанности собственников, но и определяет «правила игры» как при эксплуатации, так и при переходе прав собственности, которые позволят защитить права и интересы каждого. Поэтому в законодательстве, как в парашютном спорте, любые нормы и правила возникают после появления прецедента – когда где-то кого-то обделили, обманули, лишили прав, причинили ущерб, порою из-за неумышленных действий, а порой из-за невнимательности и неграмотности самого собственника.
– Жильцы дорогих квартир в этом плане не отличаются от остальных?
– Возвращаясь к квартирам в АкадеМике – как правило, только в лучшую сторону, ведь жильё такого типа идёт свободной планировки, соответственно, в варианте «серой отделки», а поскольку его покупатели нанимают квалифицированных специалистов для благоустройства квартир, то работы проводятся в комплексе, грамотно и без нарушений технических норм и правил. Так что у собственников проблем однозначно меньше, к тому же и соседей там минимум.
– Можно ли где-либо в Томске найти аналоги квартир такого же класса?
– Пока, по крайней мере, в городе, нет. В пригородах похожие объекты появляются, но в Томске изначально этот вид жилья создавался именно здесь, в Академгородке, и тогда дома такого типа были абсолютной новинкой. Позже по схожести некоторых параметров их сначала называли «таунхаусы». Однако правильней говорить – двухуровневые квартиры с гаражом, и аналогичных им проектов в городе пока не существует. Тем более что именно здесь застройка ведётся не штучно, а в формате микрорайона. Причём в полном смысле этого слова «микро» – и с точки зрения небольшой территории застройки, и её малой этажности.
– Рано или поздно, но наши города начнут делиться, как в Америке и Европе, на районы с дорогими особняками, домами для среднего класса и обычные кварталы с эконом-жильём?
– Уверена, некоторая подобная градация всегда была и будет. Но вопрос не столько в экономическом, сколько в психологическом делении. Однако мы действительно постепенно приходим к пониманию того, что самая человечная застройка – это малоэтажная: строго индивидуальная или сгруппированная, но малоэтажная. Вы знаете, существует интересное исследование рынка недвижимости России с послевоенного времени до наших дней с анализом того, как жилищные условия – а точнее их отсутствие и постепенное проявление этих условий как массового явления в жизни людей – влияли на формирование менталитета россиян. И выводы парадоксальны: несмотря на изменившиеся времена, явное улучшение жилищных условий в целом (согласитесь, времена коммунальных квартир, где на 12 квадратах одной комнаты жили целыми семьями, к счастью, ушли), во многом наш менталитет остался наследованным из коммунального прошлого. И эта взаимосвязь между условиями проживания человека, и тем, как он себя ощущает в окружающем мире, меняется гораздо более медленными темпами.
– Будем надеяться, что районы, подобные АкадеМику, станут очередным шагом на пути к оздоровлению нашего рынка недвижимости.
– Безусловно. Ведь если среда и окружение формирует человека и его отношение к жизни, то создавая подобные объекты мы предлагаем людям тот уровень индивидуальности и социальной вовлеченности, который позволит им полноценно реализовывать себя в мире. Человек существо социальное, однако, когда он живёт в высотном многоквартирном доме, его индивидуальность сильно ограничена. А мы создаём жильё нового типа, где имеющийся социум не подавляет и не надоедает, и в то же время индивидуальность не доходит до полной изоляции от окружающего мира.
