По итогам семи месяцев нынешнего года – то есть с января по июль – Томская область заняла третье место в стране по размеру миграционной убыли населения. Отрицательное сальдо приехавших и уехавших достигло отметки 3,5 тысяч человек, при этом в другие регионы страны уехало более 8,2 тысяч, в зарубежные страны около 2,5 тысяч человек. По идее, столь масштабный миграционный всплеск должен был оставить сколько-нибудь соответствующий след на рынке томской недвижимости – уезжали ведь отнюдь не самые обделенные люди. Между тем, предложение оценивается едва ли не в терминах товарного дефицита, а потенциальные покупатели ждут его самыми настоящими месяцами. О парадоксах и реалиях рынка нашему изданию рассказала глава одного из крупнейших агентств недвижимости Томска Наталия Быкова.
– Наталия Леонидовна, если вкратце – что на рынке?
– В нынешнем году мы продолжаем работать с усеченным предложением – за прошлый год оно сократилось примерно вдвое и до сих пор не восстановилось до прежнего уровня. Раньше база данных о квартирах, единомоментно продающихся в сегменте «вторички», содержала семь или восемь тысяч вариантов – причем летом этот показатель немного проседал, а осенью восстанавливался за счет притока новых для рынка квартир. Так вот, примерно к концу лета – началу осени 2020-го он сократился до трех с половиной тысяч вариантов, то есть с показателем в районе четырех тысяч мы работаем уже год.
Казалось бы, на первичном рынке наблюдается большой спрос, значительная часть которого должна формироваться за счет людей, продающих свое жилье и, тем самым, пополняющим рынок «вторички». Однако на практике мы видим несколько иную картину – основным фактором, влияющим на приток квартир, является, скажем так, кардинальное решение вопроса об улучшении жилищных условий.
И вот тут возникает вопрос, куда же делись эти четыре тысячи человек, которые что-то продавали – ведь, по идее, купившие это жилье сами должны были что-то освободить, но именно этих квартир мы почти не видим.
– Тогда каким образом пополняется предложение?
– Правильнее будет говорить о том, каким образом оно не пополняется. Во-первых, в течение этого года попытались продать свое жилье и достигли положительного результата те, кто уже продолжительное время обдумывал этот вариант. Почему они решили продать жилье в Томске и окончательно уйти с местного рынка? Главным образом из-за пика цен, достигших исторического максимума. Почему я говорю об окончательном уходе? Дело в том, что эти люди в подавляющей своей массе вывезли деньги от продажи квартир в другие регионы: достаточно большие деньги ушли в Новосибирскую область и города юга России, много денег – причем вместе с людьми – отправилось в Санкт-Петербург и в Подмосковье. На Москву томских денег явно не хватает: продав здесь четырехкомнатную квартиру, можно купить комнату в московской квартире, поэтому основными вариантами остаются ближнее или дальнее Подмосковье.
К слову говоря, Крыма в этом списке нет – то есть в нынешнем году сделок с теми, кто уезжает туда «вместе» с недвижимостью, стало заметно меньше. Люди меняют решение о переезде и инвестициях, потому что там попросту не с кем строить бизнес. По их оценкам, в Крыму очень много тех, кто хочет открыть свое дело, а вот с наемными сотрудниками все обстоит гораздо сложнее. В итоге вкладывать деньги в ту же коммерческую недвижимость нет никакого смысла – если вы, к примеру, захотите открыть там ресторан, то поваров и официантов найти уже не получится. Все хотят чем-то владеть и управлять, а не работать по найму.
– Так что же происходит с действительно уехавшими?
– В этом году мы обслужили большое количество клиентов, которые покинули Томск два, три или пять лет тому назад. То есть эти люди работали в том же Санкт-Петербурге, а томскую квартиру держали в качестве запасного плацдарма и сдавали ее в аренду. Кстати говоря, во многом именно поэтому в Томске поднялась стоимость аренды – с рынка ушло предложение, которое существовало здесь годами. В основном речь идет о двух- и трехкомнатных квартирах, которые сдавали уехавшие вместе с семьями томичи – в итоге именно в этом сегменте подорожание аренды стало наиболее заметным. И если раньше месячная арендная ставка по сравнению с Новосибирском или Красноярском была достаточно низкой, то сейчас она реально поднялась.
Резюмируя можно сказать, что люди, которые годами жили в Москве, Петербурге и где-то еще, на фоне пиковых цен все-таки решили обрубить последнюю привязку к Томску. То есть они наконец-то сказали себе: «Теперь я точно не вернусь в этот город», хотя до этого такой вариант все же рассматривался в качестве запасного. И подобных историй было достаточно много.
– А если предположить, что рост арендных ставок связан с упомянутым ценовым пиком, придавившим шансы на приобретение собственного жилья?
– Вы забываете про ипотеку, которая была доступна весь прошлый и большую часть нынешнего года – пороговой датой здесь является 1 октября. Причем эта доступность имела под собой сразу два основания. Во-первых, банки действительно хотели ее выдавать и практиковали достаточно лояльный подход к заемщикам. То есть, для того, чтобы получить отказ, нужно было постараться или иметь откровенно нехорошую репутацию.
Во-вторых, в ипотеку можно было зайти с очень маленьким первоначальным взносом. Ведь что такое 10%? При должной финансовой дисциплине семья способна накопить те же самые 400 тысяч за один год. Ей могут помочь родственники, недостающее одалживается у знакомых и так далее. А если учесть то, что большинство банков стали рассматривать в качестве первоначального взноса семейный капитал – который к тому же начали выдавать за первого ребенка – то проблема и вовсе оказывается несущественной.
В итоге эти ипотечные деньги направлялись в сегмент новостроек, потому что там действовала программа с самой низкой процентной ставкой – она субсидировалась государством и реализовывалась в целях поддержки застройщиков. При этом рынок вторичного жилья многими вообще не рассматривался в качестве привлекательного или приемлемого.
– Возвращаясь к теме «вторички» – чем было вызвано столь радикальное сокращение предложения?
– В Томске по-прежнему много незакрытых потребительских запросов в части новостроек, что также влияет на количество и качество вариантов во «вторичке». Отложенное предложение, выставленное теми, кто окончательно уехал из Томска, уже вымыто с рынка. А нового предложения нет, потому что большая часть собственников томских квартир так и не дождалась адекватных вариантов по смене жилья внутри Томска. Где предложение, которое совпадало бы с представлениями о современном и комфортном жилье?
Возьмем Кировский и Советский районы, в которых расположено достаточно большое количество жилья, подходящего под категорию «комфорт минус». То есть комфорт-классом это не назовешь, но отдельные дома от таких застройщиков как СУ-13, «Томлесстрой», «Карьероуправление» и «Строймонтаж» получились вполне удачными. Эти квартиры были раскуплены в период до 2010 года, и перед их собственниками есть два пути по смене жилья. Третий пока является достаточно призрачным, поэтому его я пока не рассматриваю.
Первый – это переезд за город. Люди, выбравшие этот путь, покупают личное домовладение. Мы оформляем такие сделки и видим, что они, как правило, не продают городскую недвижимость, то есть у них нет такой потребности. Вот стоит у меня трехкомнатная на Киевской, и ничего, что стоит она 11 миллионов, пускай себе стоит – логика примерно такая. То есть выход на вторичный рынок опять не произошел.
К тому же нужно понимать, что с коттеджными поселками у нас тоже не все в порядке. Предложение ограничено, и многие попросту не рассматривают этот вариант – поселков, которые имеют цельную концепцию, интересную локацию, продуманную инфраструктуру и способ управления, почти нет. Вы можете заехать в поселок с домами, которые стоят не меньше 15 или 20 миллионов, и увидеть полностью разбитые дороги. Там некуда выйти с ребенком, да и вообще нечего делать за пределом дома – тут же возникает вопрос, а за что тогда платить эти 15 миллионов?
В рамках второго варианта нас подталкивают к решению о переезде в другие города. Нам говорят – посмотрите, какие там замечательные жилые комплексы и по-настоящему другое качество проживания в бытовом его измерении. И действительно, многие предоставления о том, что такое удобство и современность в плане городского жилья, в этих городах уже реализованы. Самый ближайший из них Новосибирск, при этом цены на местное жилье не сильно отличаются от томских – то есть определенный зазор есть, но его нельзя назвать значительным. Что-то подъемное можно поискать в том же Подмосковье или Петербурге – в случае с последним это, конечно, будут отнюдь не центральные районы, но тем не менее.
Ну и то, что я обозначила в качестве третьего варианта, касается тех жилых комплексов, которые строятся в Томске прямо сейчас и преподносятся как нечто новое для города. То есть декларативно, это на самом деле новое качество, которого ранее в Томске попросту не было.
Застройщикам, начавшим развивать эту нишу, нужно сказать большое спасибо, однако та цена, которая установлена на входе, вызывает определенные вопросы. Кроме того, у потенциального покупателя возникают опасения на тему того, что получится в итоге. На картинке ему все понятно – ему хочется посмотреть хотя бы на готовую первую очередь, а для этого необходимо подождать еще пару лет.
В итоге мы – то есть жители «краснокирпичников» нулевых – может и хотели бы выйти на рынок, но идти нам пока некуда. Какие-то решения здесь, разумеется, есть, но далеко не для всех они являются приемлемыми.
– Ну а если обратиться к тем, кто не живет в «краснокирпичниках». Неужели они ничего не покупают и не продают?
– Смотрите, в рамках сентябрьской статистики на сделки с однокомнатными квартирами пришлась та же доля, что и на все остальное вместе взятое. И те, кто покупал эти «однушки», как правило, ничего не выставлял на продажу – то есть, как минимум, не выставлял в Томске. Кто-то съехал от родителей, кому-то надоело арендовать жилье, третьи переехали из сел. В итоге на вторичном рынке опять ничего не освободилось.
По сути, это аналог истории про субсидирование процентной ставки и материнский капитал. То есть обычно на рынке преобладают, скажем так, прикрытые обменные процессы с выстраиванием цепочек – человек продал гостинку и поехал жить в однокомнатную, бывшие хозяева этой «однушки» переехали в двухкомнатную и так далее. И итоговые шесть сделок на самом деле представляют собой одну большую, потому что основные деньги зашли в нее один раз, то есть в самом начале. Сейчас мы видим другую историю, когда люди покупают жилье, ничего не продавая взамен. Цепочки уже не строятся, а некоторые и вовсе уводят деньги в другие города.
– Ограниченность предложения не могла не сказаться на ценах, и у этой динамики наверняка есть своя специфика.
– Для меня это настоящий детектив с не совсем понятными первоистоками. Подробно я начала анализировать ситуацию, начиная с марта, потому что первые два месяца обычно «засорены» сезонными явлениями. Так вот, где-то на рубеже апреля – мая в плане цен пытались «дерзить» Октябрьский и Ленинский районы – как раз счет за счет повышенного спроса на жилье. То есть объекты начали уходить по ценам, которые ранее считались нереальными для таких локаций.
Например, средняя цена по Октябрьскому району составляла 80 с лишним тысяч за квадратный метр. На какое-то время рынок с этим согласился – просто потому, что на пике цен всегда совершается какое-то количество не вполне обдуманных покупок. В мае – июне ситуация выровнялась, причем настолько, что в сентябре мы пришли к более или менее одинаковым ценам по всем районам Томска. То есть разница между ценой квадратного метра в Кировском и Октябрьском районах составляла в среднем одну или две тысячи рублей.
На мой взгляд, покупатели наконец-то пришли к максимально правильной линии поведения на рынке – они перестали покупать районы. В итоге Кировскому району перестали переплачивать за то, что он Кировский, и недоплачивать другим районам. Люди поняли, что нужно выбирать менее масштабную локацию – микрорайон, в котором они будут жить, или конкретный двор. И тут многие открыли для себя тот факт, что внутри любого района есть свои интересные локации – тихие, зеленые, интересные с точки зрения инфраструктуры и так далее. При этом расстояния у нас совсем небольшие и лишние пятнадцать минут на дорогу от работы до дома особой роли не играют.
– То есть потребители начали вести себя иначе?
– Это действительно так, причем стратегия покупательского поведения начала меняться после истории с изоляцией. К примеру, мы отмечаем заметный рост продаж частных деревянных домов с земельным участком. То есть раньше они вообще не пользовались спросом, а сейчас – что в городе, что в пригородах – это не то чтобы хит продаж, но вполне нормальная позиция. Людям захотелось чего-то менее стесняющего, и покупка собственного домовладения хорошо вписалась в этот тренд.
