Летом Томск вновь захлестнули судебные новости о делах, связанных с нарушением законов в сфере долевого строительства. Перечислять их здесь, наверное, не стоит, ограничимся кратким резюме – широкую общественность решения судов явно не удовлетворили. Подзабытая было тема вновь вошла в число актуальных и болезненных. За разбором ситуации на конкретных примерах мы обратились к известному в Томске юристу Евгению Сизову.
– Евгений Валерьевич, для начала – ваша оценка того, что происходит с нашим строительным рынком.
– В меня, наверное, набросают камней, но строительного рынка в Томске я не наблюдаю. По определению, рынок – это конкурентная среда, в которой к тому же что-то да реализуется. А сколько зданий у нас было заложено в последнее время?
Взять тот же Новосибирск, в котором мы активно работаем. Да, он больше Томска по размерам, но разрыв в том, что касается ввода жилья, – это же вообще что-то несопоставимое. Там, к примеру, составляется ТОП-20 строительных компаний, а это значит, что их как минимум больше двадцати. Лично я больше четырех игроков, занимающихся жилищным строительством в Томске, назвать не смогу.
– Камней, может быть, и не кинут, но в Новосибирск уехать – раз он такой хороший – наверняка пожелают.
– А зачем этого желать? Наш офис в Новосибирске функционирует на протяжении уже восьми лет, и мы довольно хорошо видим, что там происходит в сфере банкротств строительных компаний. Более того, мы и сами участвовали в таких процедурах: все-таки выступать на стороне компании-застройщика весьма привлекательно с финансовой точки зрения. В этом случае на дольщиков ты смотришь «глазами» тех, у кого не хватает денег на застройку. И у тебя – как у правового консультанта – есть готовность оправдать эти компании. На дворе финансовый кризис, у компаний есть проблемы с банковским кредитом, приостановлены разрешения на строительство и так далее.
Но однажды к нам попали материалы целого коллектива дольщиков, чьи деньги не просто потратили неэффективным образом – в этом случае речь шла об изначальном оформлении документов, по которым (даже если бы дом был достроен) застройщик имел возможность не отдавать им помещения. Мы смогли возбудить уголовное дело, руководитель застройщика был осужден, но это не решило главной проблемы – кто-то должен был достроить жилое здание и отдать квартиры людям. И такого инвестора не нашли до сих пор.
А затем в нашу компанию – довольно внезапно для нас самих – обратились дольщики из Томска с просьбой помочь в делах застройщиков, предполагающих начать процедуры банкротства. Одним из них является «Сибирьстройкомфорт» с двумя недостроенными зданиями, и в нем меня заявили временным управляющим сами дольщики. Это позволило «изнутри» видеть взаимоотношения строителей, мэрии города и областной администрации. Другие предприятия – это «Стройзаказчик», «Форма Маркет», и на последнем я уже утвержден конкурсным управляющим. Но позиция собственников этих компаний при всей их проблемности направлена на исключение «обманутых дольщиков». С физическими лицами-дольщиками компании рассчитываются либо передают квартиры, а вот с дольщиками из числа юридических лиц уже идут разбирательства, в том числе в банкротных делах. Здесь, на мой взгляд, играет свою роль и позиция региональной администрации, для которой взаимоотношения между юрлицами как бы и не являются частью проблемы обманутых дольщиков. По крайней мере, юрлица с плакатами на улицах не стоят, а потому и отчитываться за них перед верхами не нужно, социальная напряженность отсутствует.
– То есть здесь и сейчас вы работаете с двумя строительными компаниями?
–Да, и обе они, что называется, на слуху. Ими активно интересуются прокуратура и силовые структуры: у меня вот уже спрашивают, не могли бы мы выявить нарушения, которые помогли бы привлечь кого-нибудь из собственников или руководства к ответственности. И очень печалятся, когда я отвечаю, что нарушений тут нет, мы спокойно работаем в режиме застройщика и вообще все происходит в рамках закона о банкротстве. У нас ведь действительно нет задачи всех (или кого-то) посадить. Есть необходимость просто завершить строительство, чтобы люди и другие участники строительства получили причитающееся.
– Какова позиция властей в этом вопросе? Все-таки сейчас от них действительно очень многое зависит, да саму проблему с дольщиками они объявили как одну из приоритетных?
– Отвечу подробно и на классическом примере. Возьмем компанию «Сибирьстройкомфорт» и два его объекта на улицах Профсоюзной и Пролетарской. На сей день по обоим объектам есть дольщики, которые внесли деньги, но не получили квартиры. Более того, само строительство не завершено. Мы зашли на это предприятие в конце 2017 года, и я как арбитражный управляющий должен был начать работу с документами, связанными со строительством одного из домов. В феврале 2018-го прошла первая проверка Ростехнадзора, которая установила, что стройка фактически заморожена. По сути, речь шла об огромной секции (в 180 квартир) несданного дома. Как отреагировало руководство компании? Там заявили, что строить им не разрешают на уровне области, им не дают финансирования и вообще их подрядчики с нами работать не хотят. А раз так, то и передавать документацию они не собираются. В феврале 2019 года повторная проверка властных структур установила, что стройка не ведется и осталась на уровне проверки 2018 года.
Весь 2018 год мы занимались тем, что рассматривали включение требований кредиторов и дольщиков в общий реестр. И видели сведения о тех компаниях, которые занимались строительством этого дома финансово и фактически. Например, компания «ТомТрейд», Дениса Тимкова, начиная с середины 2016 года, частично финансировала обязательства, которые возникали по этому дому. И это не голословное утверждение: в суд были представлены документы о том, что они финансировали проценты по банковскому кредиту, получение разрешения на строительство, подключение дома к сетям и так далее. В 2018-м «ТомТрейд» и вовсе выкупил банковский кредит, который выдавался, в том числе, и на строительство этого дома. С одной стороны, все это конечно же внутренние взаимоотношения. Однако очевиден факт, что уже с 2016 года информация о невозможности постройки дома собственником была известна и власти.
То есть получается, что деньги уже были собраны, но финансирование почему-то осуществлялось третьими лицами. И все это никого не интересовало с точки зрения контроля за ситуацией. Я могу ошибаться, но, по-моему, власти в таких случаях должны не только спрашивать собственников «А вы точно не вышли из режима, в котором еще возможно завершение строительства?», но и принимать более жесткие меры.
– Но ведь эти третьи лица преследовали при этом четкий финансовый интерес?
– Безусловно, они подписывались под тем, что часть квартир перейдет к ним, поэтому и оказались в некотором смысле заложниками ситуации. В этом же контексте можно упомянуть и завод «ЖБК-40», которому должны более десятка квартир: компания поставляла на площадку стройматериалы, но стройка не закончена, и свои вложения они пока так и не отбили.
То есть что мы видим в итоге? Обманутые дольщики на объекте есть, и они активны: ходят по инстанциям и подают жалобы во всевозможные структуры. Но при этом на площадку так и не поступило ни одного кирпича. И впервые вопрос о том, что нужно как-то решать эту проблему, был поставлен летом прошлого года: тогда власти собрали несколько, скажем так, планерок, которые закончились протоколом совещания. По сути все это напоминало этакую отчетную конференцию: одни заявили, что строить не будут, другие сказали, что так поступать нехорошо, а потому идите и думайте, как выходить из ситуации. Если это называется позицией, ну и ладно – пусть называется.
Но и это еще не все. Благодаря особенностям нашего законодательства в доме произошло «задвоение» части квартир. Вот, к примеру, есть люди, которые заключили договор долевого участия, и их права являются бесспорными. Но есть и другие люди, которые приходят с документами, подтверждающими факты оплаты, и также предъявляют права на квартиры. И в настоящий момент мы совместно с Департаментом строительства, банком, юридическим лицом, также купившим права на эти квартиры, разбираем, как же это так получилось, что в доме есть квартиры, по которым есть такие вот права требования. Многое могла бы прояснить первичная документация, но нам ее не предоставляют даже при наличии судебных актов об обязанности и возбужденного уголовного дела в отношении руководства компании.
– И нет никаких перспектив?
– В июле на уровне областной администрации было сказано, что власти подбирают нового инвестора – именно он будет решать вопрос с достройкой дома, однако фамилии при этом не разглашаются. То есть тут можно гадать и верить в будущее, но, судя по имеющимся документам, такой инвестор должен быть чуть ли не благотворителем: свободных квартир в доме не так много. К тому же дом необходимо заново обследовать, потому что работы на площадке по факту не ведутся уже два года. В общем, ситуация довольно непростая.
При этом в процессе присутствует инициатива областной прокуратуры, которая проверяет жалобы дольщиков. Однако там ограничиваются лишь констатацией фактов и поиском формально виновных. Ими, как нетрудно догадаться, должны оказаться двое – руководитель и собственник компании-должника. При этом есть мнение, что этот руководитель несамостоятелен, а собственник никогда особо не занимался бизнесом.
– Ну а все-таки почему через суд нельзя добиться того, чтобы руководство компании пошло вам навстречу?
– Это довольно сложный процесс. Сначала речь идет об административной ответственности, затем – об уголовной или субсидиарной. Однако боюсь, что такие люди не воспринимают все это всерьез. Они, судя по всему, заведомо шли к этой ситуации, и взять с них при этом нечего.
Вот у нас есть требования по привлечению к субсидиарной ответственности руководителя и собственника. И мы говорим их представителям (сами они в суд не ходят), знают ли ваши клиенты о том, что по закону у них есть право указать на бенефициарного владельца. Ведь в таком случае уровень их ответственности если и не сведется к нулю, то будет существенно снижен. Есть соответствующая судебная практика, да и закон прямо на это указывает. Однако ничего подобного не происходит, и мы не уверены, что представители разъяснили эти правовые нюансы своим доверителям.
Вот и получается, что вокруг все вроде бы переживают за дольщиков и бьют тревогу, но реальных действий по этому объекту нет уже в течение полутора лет. Те совещания, о которых я упоминал, к реальным действиям отнести пока нельзя.
– Ну а если все-таки проявить определенную жесткость со стороны властей – не только в этом случае, но и вообще?
– Ее надо проявлять в тот момент, когда становится понятно: перед вами – финансовая пирамида либо очевидная невозможность достроить дома в сроки. Смена собственника, своевременное привлечение к реальной ответственности, формирование инициативных групп дольщиков самими органами власти – да много механизмов.
Или взять тот же «Сибирьстройкомфорт». Да, со стороны он выглядел неплохим предприятием: были сданы две секции дома, что-то у них получалось на Пролетарской. Но в Томске не такие большие объемы строительства, чтобы вовремя не увидеть и не осознать – дом встал. И понятно это было уже в 2016 году. И собрания надо было проводить тогда, а не после введения процедуры банкротства.
Но, как я понимаю, в таких случаях проще на что-то понадеяться и не поднимать опасную тему. Больше того, нечто схожее произошло и со строительным рынком, которого я не вижу в Томске. Проще не давать строить, чем потом заполучить новых обманутых дольщиков.
