Город, деньги, кадры

– Татьяна Юрьевна, в настоящее время наш регион является одним из признанных аутсайдеров в части реализации проектов комплексного развития территории (КРТ). Что мы делаем не так (или же вовсе не делаем), и почему нам так трудно дается освоение этой критически значимой новации?

– Начать нужно с четкого понимания того, что именно нам предстоит освоить. Сам по себе механизм комплексного развития территорий не является чем-то принципиально новым. Еще в советские времена все наши спальные районы строились в рамках именно этого подхода: жилье, объекты соцкультбыта, коммунальная инфраструктура, улично-дорожная сеть – то есть речь шла о комплексном развитии территории. И в последующий период комплексные проекты осуществлялись наряду с точечным строительством. Были попытки реализовать различные механизмы: комплексного освоения территорий, развития застроенных территорий, комплексного и устойчивого развития территорий и т.д. Да и сегодня крупнейшие томские застройщики – ТДСК и «Карьероуправление» – работают именно по такому принципу.

Новизна механизма КРТ, о котором мы сейчас говорим, предусмотренного новой, десятой главой Градостроительного кодекса, заключается не в принципах строительства и не в технологиях, а в механизмах финансирования проектов и форматах взаимоотношения заинтересованных сторон.

– Что конкретно придется менять?

– В плановой экономике эти проекты финансировало государство. При рыночных отношениях – с определенного момента и до недавнего времени – застройщики сами изыскивали средства для своих проектов, хотя в конечном счете расходы на создание инфраструктуры жилых комплексов и микрорайонов перекладывались на покупателей жилья.

Тот механизм, о котором мы говорим сегодня, основан на консолидации различных источников финансирования. А в Томской области механизма такой консолидации пока нет, более того – этим вопросом, как мне видится, никто по-настоящему не занимается. В силу сложности, многоуровневого характера задачи и большого количества заинтересованных (или не очень заинтересованных) сторон ее должна решать специализированная структура, вновь созданная или преобразованная из существующих. Но мне о таких планах ничего не известно.

– Как должна выглядеть структура упомянутых вами источников?

– Прежде всего, это средства застройщиков или девелоперов, то есть наиболее заинтересованных лиц, зарабатывающих на этом деньги. Во-вторых, речь идет о финансировании из регионального и муниципального бюджетов, без которых реализация проектов КРТ никак не обойдется. Другое дело, что сейчас – как в городе, так и в области – на эти цели средства не предусмотрены, поэтому мы и имеем соответствующий результат.

В-третьих это, конечно же, федеральные деньги. В первую очередь, выделяемые по линии нацпроектов; во-вторую – аккумулируемые Фондом развития территорий, который распределяет целевые средства на реализацию региональных проектов КРТ.

В-четвертых, в таких проектах можно использовать и средства Фонда капремонта, включающего в приоритетные планы многоквартирные дома, расположенные на территории проекта КРТ, но не подлежащие сносу. Это позволит в комплексе провести реновацию существующей жилой застройки.

По факту мы видим следующее: у мэрии денег нет, область их не выделяет, ФРТ решил перечислить 138 млн рублей на проект, долгое время раскручиваемый на Черемошниках – при этом в сравнении с общим бюджетом, требующимся для решения в общем-то локальной задачи, это, конечно же, незначительная сумма.

– Между тем, вам могут возразить в том духе, что небольшие проекты у нас все же инициируются. С другой стороны, все это выглядит достаточно несерьезно на фоне общих задач.

– Здесь все вполне объективно и опосредовано теми же самыми обстоятельствами – в местных бюджетах нет денег. И то, что в итоге анонсируется, является строго соразмерным имеющимся возможностям.

Повторюсь – к задаче в целом также нужно подходить комплексно и просчитывать экономику процесса во всех его взаимосвязях. Например, у нас есть Фонд капремонта, который вынужден тратить деньги на откровенно ветхие дома, которые в скором времени все равно придется расселять. Расходы на ремонт и обслуживание этого жилья экономически неэффективны. Проекты КРТ как раз позволяют ликвидировать такой жилищный фонд, а Фонд капремонта при этом сможет сконцентрироваться на других объектах. И это, повторюсь, позволит осуществить комплексную реновацию существующей жилой застройки.

– С каких территорий, на ваш взгляд, следует начать полноценное внедрение этого механизма?

– Напомню, что ранее речь шла о РЗТ, то есть о развитии застроенных территорий. Потом букву «з» из этой аббревиатуры изъяли, хотя в Томске, на мой взгляд, концентрация усилий необходима именно в районах существующей застройки.

Практика освоения пустующих территорий и промзон в городе уже есть, а вот с работой внутри жилой застройки, которая является наиболее тяжелой формой КРТ, у нас пока большие проблемы. Людям, живущим на этих участках, нужно предоставить что-то взамен, и тут возникает вопрос – а что именно вы можете им предложить?

Да и вообще, договорной процесс с собственниками объектов недвижимости – это очень сложное дело. Фактически, застройщики остаются один на один с собственниками сносимых объектов недвижимости, и зачастую это заканчивается долгими судебными разбирательствами.

Источник фото: архив редакции

– И почему же нужно акцентироваться на самом сложном направлении?

– Если смотреть на наши города сверху – например, из иллюминатора самолета – то очень многие из них (в особенности те, что имеют исторический центр) напоминают ромашку с лепестками в виде новых районов. Для Томска это особенно актуально, потому что по краям он новый и светлый, а в середине – покосившиеся дома с уборными на улице и самыми настоящими свалками в центре города.

Новая глава в Градостроительном кодексе породила надежды на то, что теперь строители будут работать не только над созданием новых красивых районов по периметру города (что само по себе замечательно), но и наконец-то займутся его срединной частью. Нормативная база уже есть, поэтому сейчас нам нужно говорить не просто о комплексном развитии территорий – в первую очередь, конкретика должна касаться районов существующей застройки.

– Каким должен быть первый шаг?

– Для того чтобы перейти от этапа благих намерений и небольших проб к масштабным проектам, необходимо, на мой взгляд, создать регионального оператора, занимающегося всем комплексом вопросов по КРТ, начиная от согласования градостроительных решений и мастер-планов, организации взаимодействия всех заинтересованных сторон, консолидации финансовых ресурсов и заканчивая контролем за реализацией проектов КРТ. Тем более, что в конце прошлого года был принят федеральный закон, определивший нормативную базу создания такого оператора.

В свое время схожая ситуация наблюдалась в сфере капремонта – одна попытка сменяла другую, в ход шли различные механизмы и структуры, но все стояло на месте пока не появился фонд, взявший на себя функции регионального оператора программы и консолидировавший финансовые источники. По итогу в этом секторе сложилась четкая система управления, обеспечившая понятные всем требования и результаты – что, в свою очередь, сказалось на уровне собираемости взносов и эффективной реализации программы капремонтов МКД.

Подобный оператор должен появиться и в сфере КРТ. Именно такая структура сможет инициировать конкретные проекты и параллельно с этим заниматься самым сложным вопросом, касающимся достижения договоренностей с собственниками жилья или других объектов недвижимости. Кого-то неизбежно придется расселять или уплотнять в части застройки территории, поэтому организация общественных обсуждений и непосредственного общения с людьми будет иметь первостепенное значение.

– И кому же стоит делегировать соответствующие полномочия?

– Разговоры о передаче этих функций региональному Фонду защиты прав дольщиков велись еще при прежней команде профильных вице-губернаторов. Они – по известным причинам – не успели решить этот вопрос, и он остался в подвешенном состоянии.

Между тем, ничто не мешает объединить эту структуру с еще одной региональной организацией под названием Фонд содействия развитию территорий – в итоге у области появится оператор, образующий вертикаль с федеральным Фондом развития территорий. И уже эта организация, наделенная соответствующими полномочиями, начнет управлять финансами, градостроительными документами, взаимоотношениями участников процесса, привязкой местных начинаний к нацпроектам и так далее. В этом случае что-то, может быть, и сдвинется с полумертвой точки.

Сейчас определенную инициативу проявляют застройщики, у которых есть запрос на реализацию крупных проектов. И то, что у нас сохранились компании, способные работать на подобном уровне, это большое счастье. Однако пока в процесс не включится региональная власть, ничего по-настоящему не изменится.

К сожалению, сейчас мы вынуждены признать, что научная общественность и экспертное сообщество совершенно отодвинуты от обсуждения важнейших для развития региона профильных вопросов. Как итог – мы не имеем достаточного объема информации о происходящем, а потому не можем полноценно выполнять экспертную функцию. Раньше ученые достаточно плотно работали с администрацией области: нас привлекали к обсуждению различных вопросов в части строительства, экономики и инвестиций; постоянно велись какие-то совместные проекты, а сейчас в этом отношении полная тишина. Строители также жалуются на отсутствие обратной связи с властью, и эту проблему необходимо решать, если мы хотим добиться каких-то подвижек.

Вот, кстати, в качестве примера: в марте на базе нашего университета проходила большая международная конференция, в рамках которой был запланирован круглый стол по проблемам КРТ с участием вице-президента Российского союза строителей и координатора НОСТРОЙ по СФО Максима Федорченко. Так вот, областная власть полностью проигнорировала это мероприятие. Да и строители, откровенно говоря, не проявили большого интереса, обоснованно полагая, что без заинтересованности со стороны властей слова останутся лишь словами.

Фото ТГАСУ

– А кто именно – я имею в виду срез конкретных специалистов – будет заниматься этой деятельностью?

– Это один из самых больных вопросов. Жесточайший кадровый дефицит преследует нас на всех уровнях – области не хватает и сварщиков, и водителей большегрузов, и ученых, и эффективных управленцев. Разумеется, новую структуру должен возглавить высококвалифицированный специалист, способный проявлять инициативу и добиваться выполнения поставленных задач. А где такого взять? Тем более что сейчас никто не хочет подвергать себя рискам уголовного преследования, сопровождающим все серьезные проекты и новации в сфере управления строительством.

Да и вообще, если в администрации создадут департамент, на который будет возложена обязанность по разработке таких проектов, эта структура тут же столкнется с необходимостью подбора большого количества высококлассных специалистов. Эти люди должны будут разрабатывать градостроительную документацию, просчитывать экономику проектов, обеспечивать все необходимые социальные гарантии и выполнять большое количество других задач.

А затем – то есть по результатам всей этой огромной подготовительной работы – нужно будет заказывать проектно-сметную документацию. Причем, в случае с привязкой к нацпроектам и федеральному финансированию, это нужно делать с опережением. «Идти за деньгами» на федеральный уровень нужно с готовыми проектами. Но у кого вы будете размещать эти заказы, если своих крупных проектных организаций уже почти не осталось, а внешние уже все и всем доказали в части своего подхода к делу.

При этом даже если решить сложнейшие вопросы с кадровым обеспечением нового департамента и ресурсом местных проектных организаций, встанет вопрос о финансировании создания проектной документации. Для этого нужны деньги, а в соответствующих разделах местных бюджетов пока пусто.

– То есть работы будет очень много?

– Несомненно. Например, для того чтобы грамотно зайти в центральные части города, необходимо провести что-то вроде переписи, позволяющей понять, кто и что имеет в собственности сейчас, и на что рассчитывает при расселении этих территорий. Частная застройка – это не барак с жильем по соцнайму, который можно расселить, никого особо не спрашивая. И эта работа потребует множества времени и ресурсов, но ее все равно придется начинать.

Что можно предложить человеку, который привык жить в своем доме с гаражом, баней и участком земли? Кто-то, наверное, согласится на квартиру в многоэтажном доме, но для большинства предпочтительней будет вариант с малоэтажным или опять же индивидуальным жильем за городом. И эти варианты также нужно прорабатывать загодя.

В общем, работы всем хватит. Главное – чтобы было кому ее делать. А для этого город наш должен стать красивее, современнее и комфортнее, чтобы людям хотелось в нем жить и работать!