Одним из главных итогов работы ТДСК в ушедшем и одновременно впечатавшимся в вечность из-за пандемии COVID-19 2020 году стало полное выполнение производственной программы, утвержденной в конце безмятежного 2019-го.
В самый разгар кризисных настроений руководство компании приняло решение не сокращать производственную программу, уплотнить основные бизнес-процессы и тем самым сохранить принятый директивный график.
Результатом стало заметное превышение показателей 2019-го по вводу общих площадей (254,8 тыс кв. м против 240,6 тыс) и рост доли компании в структуре общего для Томской области показателя (166,3 тыс кв. м или 32% от жилых площадей). Валовый оборот компании составил 30,81 млрд рублей, доля в ВРП области зафиксирована на уровне 3%, объем налоговых платежей достиг 1,9 млрд рублей.
О конкретике итогов, оценке сопутствующих процессов и перспективах развития компании Александр Шпетер рассказал в ходе традиционной февральской пресс-конференции, на этот раз прошедшей в заочном формате.
Пандемия
– Даже в пиковый по части ограничительных мер период Томская домостроительная компания не останавливала работу ни на один день – такую возможность нам (как и многим другим предприятиям области) предоставила региональная власть.
Между тем внешние условия этой работы резко изменились. И дело даже не в распространении болезни (в определенные моменты на карантин отправлялись целые коллективы работников ТДСК), поменялся сам характер деятельности – причем как внутри строительной отрасли, так и в смежных с ней отраслях.
В первую очередь, речь идет о сбоях внутри множества производственных цепочек, выстроенных с нашими партнерами. К примеру, раньше компания получала большую часть строительных материалов по партнерским контрактам – нам поставляли заказы, мы их получали, оплачивали и направляли в работу. В пандемию сроки исполнения контрактов резко увеличились, а стройматериалы можно получить лишь по стопроцентной предоплате. То есть сначала идет оплата, затем этап производства оплаченной партии и отправка заказчику. Понятно, что это сказалось на увеличении сроков поставок – дошло до того, что некоторые цепочки и вовсе прервались, а нам пришлось искать новых партнеров. В итоге на некоторых процессах компания потеряла до 25% временного ресурса.
С самого начала пандемии в ТДСК были приняты все необходимые меры предосторожности. Незамедлительно – то есть, как только были объявлены меры повышенной готовности – в компании вышел приказ, согласно которому персонал был переведен на масочный режим. В практику вошло повсеместное использование антисептиков, мы приобрели приборы для очистки воздуха и спецсредства для уборки помещений. Все плановые совещания были переведены в онлайн-формат, часть специалистов отправилась на «удаленку», а в самой компании появились врачи-консультанты, приступившие к работе со всеми коллективами холдинга.
Спрос
– В числе факторов, оказавших стимулирующее влияние на спрос, стоит упомянуть как обострившиеся опасения по поводу будущего, так и известную ситуацию с банковскими ставками по вкладам. Люди начали искать применение сбережениям и пришли к выводу, что лучшим вариантом является покупка квартир. Затем на рынке появилась льготная ипотека, соответственно к концу года мы зафиксировали резкое увеличение спроса – в результате плановые показатели продаж ТДСК оказались перевыполнены на 20%.
Нужно понимать, что мы никогда не ставили перед собой задачу по охвату всего спектра спроса на жилую недвижимость. ТДСК иногда обвиняют в монопольном поведении – так вот, мы никогда не стремились к монополии и не считали, что способны закрыть все потребности рынка. То есть перед компанией совершенно точно не ставилась задача по закрытию таких ниш как жилье бизнес или премиум-класса. Или взять тот же сегмент малоэтажного строительства – у ТДСК есть определенный опыт по возведению небольших поселков, однако этот формат мы также не считаем ключевым.
Компания еще с советских времен работает в сегменте так называемого стандарт-класса и всегда держит его в фокусе своего внимания – другими словами, мы предельно четко понимаем, что в нем требуется и как с ним работать. И в целом спрос на эту продукцию достаточно устойчив.
Что же касается неизбежных для рынка колебаний, то директивный график на текущий год учитывает возможные метаморфозы текущего спроса. Как известно, рынок развивается по синусоиде – и если в конце прошлого года спрос заметно вырос, то в перспективе нынешнего года можно предположить его временное снижение.
Согласно изначальному прогнозу, серьезное проседание спроса должно было произойти в самом начале 2021 года, однако продление программы льготной ипотеки до 1 июля означает то, что вместо обвала рынок ждет плавное снижение. На наш взгляд, достаточно серьезная пауза возникнет в середине года, и как я уже сказал директивный график компании учитывает этот фактор.
Мигранты
– Из-за начала пандемии и закрытия границ многие сезонные рабочие не смогли приехать в Томск. Как итог – весной прошлого года у нас начались сложности с благоустройством придомовых территорий домов, введенных в эксплуатацию зимой, по этой же причине дефицит рабочих рук сложился в части отделочных работ. В результате мы были вынуждены принять решение о том, что компания не будет доводить часть построенного жилья до отделки формата «под ключ» и увеличит долю квартир с предчистовой отделкой.
Проблема с нехваткой рабочей силы актуальна по сей день, и мы не исключаем того, что она серьезно скажется на результатах нынешнего года. Вместе с тем понятно, что этот дефицит сложился не только внутри ТДСК или отдельно взятой Томской области – вопрос уже поднят на уровне руководства страны и наверняка за этим последуют какие-то решения.
Муниципалитеты
– То, что произошло с итоговыми показателями по вводу жилья, действительно является настоящим провалом градостроительной политики руководства областного центра. В Томске – как и во многих других городах страны – действительно есть очень серьезный дефицит земельных ресурсов, пригодных для строительства. Нельзя сказать, что земли в городе нет вообще, однако действие генплана, утвержденного в 2007 году, было приостановлено из-за того, что муниципалитетом так и не был решен вопрос исторических границ.
Добавьте к этому тот факт, что в Томске огромное количество земли находится в санитарно-защитных зонах – если вы изучите актуальную карту, то увидите, что примерно 30% земельного ресурса города заняты под санитарно-защитные зоны. А еще в городе на протяжении многих лет не решается вопрос подготовки земельных участков для строительства.
Если говорить о моей точке зрения на эту проблему, то, во-первых, нужно наконец-то определиться с границами исторического поселения и с тем, что и как в нем будет происходить. Исходя из этого, станет понятно, какая роль в этом процессе будет отведена нам – то есть тем строительным организациям, которые, к примеру, могли бы решать задачу по переселению из центра.
Из практики известно, что города, которые прошли через реконструкцию центра, так или иначе столкнулись с необходимостью подобного переселения. Мы готовы этим заниматься – более того, ТДСК приобретает земельные участки для решения городских проблем за собственные деньги, и нам при этом их никто не готовит.
Что же касается передачи части градостроительных полномочий муниципалитетов на региональный уровень, то в целом я поддерживаю эту идею. Однако нужно понимать, что актуальна она именно для Томской области – огромного по территории региона, население которого составляет всего миллион человек. При этом наличие таких полномочий у малых муниципальных образований замедляет многие процессы развития.
Идею успели озвучить, но когда начали разбираться со сроками и конкретикой, стало понятно, что в области нужно создавать проектный институт территориального планирования. А это весьма сложное дело – в частности, тут необходимы опытные специалисты, которых еще предстоит найти и заинтересовать. Плюс к тому, нужно понять, как будет функционировать эта структура – при областном департаменте или в каком-то другом виде.
Нужно отметить, что ранее в области уже была предпринята промежуточная попытка, в рамках которой Томскому району передали часть полномочий от малых поселений вроде Зонального. Соответствующий региональный закон этот уже принят и 1 января он вступил в силу, но в итоге на поверхность всплыла та же проблема – в районе еще нет комиссии по землепользованию, которая должна оперативно рассматривать эти вопросы. И сейчас мы оказались в «вилке», когда одни уже не решают, а вторые еще не решают.
Выход из ситуации на ближайшую перспективу я вижу в следующем – компания будет работать на заблаговременно приобретенных земельных участках.
Аварийное
– На самом деле каких-то действительно впечатляющих цифр по программе расселения аварийного жилья в случае с Томской областью нет. Речь идет о 120 тыс. кв. метров, при этом срок выполнения этой программы продлили до 2030 года. И если разбить общую заявленную площадь на равные части, то в год придется строить всего по 12 тыс. кв. метров, в случае с ТДСК это половина дома.
Если рассматривать вопрос в процедурном ключе, что компания наравне с прочими участвует в открытых торгах – при этом что-то мы выигрываем, а что-то нет. В 2020 году достаточно большое количество квартир под расселение «аварийки» было куплено у нас, а уже в 2021-м программу решили выполнять по-другому – средствами на расселение должен распоряжаться государственный заказчик.
Поскольку в схеме появился новый субъект, для него начали искать землю и в итоге нашли несколько новых участков. Один из них находится в районе «Зеленых Горок» – в рамках этого участка был объявлен конкурс на проект планировки, его выиграла некая фирма, которая и выполнила этот проект. Далее будет объявлен конкурс на проектирование зданий, указанных в проекте и мы планируем участвовать в конкурсе. За этим последует следующий конкурс – уже на строительство зданий.
Повторюсь, это рыночная процедура. Мы примем участие в аукционах, но не факт, что станем их победителями – как я уже говорил, ТДСК уступила в конкурсе на проект планировки в «Зеленых горках». Поэтому и рассказы о том, что ТДСК «захватила» программу расселения аварийного жилья, далеки от реальности. Если говорить о моем личном мнении, то компания действительно лучше многих других адаптирована под задачи строительства недорогого и достаточно комфортного жилья.
Районы
– Комплексный подход к строительству жилых районов является частью стратегии компании с самого начала нулевых годов. Точечная застройка – это не наш уровень и совсем не наш масштаб, если мы и строим что-то вроде жилого комплекса на Комсомольском, 48 (в народе и СМИ его называют «голландским»), то делаем это в рамках других целей. Хотя и в здесь речь идет о внушительном микрорайоне на 600 квартир общей площадью 40 тыс. кв. метров (это даже больше, чем суммарная мощность небольших компаний, работающих в области). В конце прошлого года мы сдали первую очередь проекта, то есть два подъезда большого здания. Работа на площадке продолжается, и я думаю, что все будет готово в срок, предписанный проектом.
В целом же стратегической задачей компании действительно является комплексное развитие больших территорий. Например, первый для Томска район-миллионник «Солнечная Долина» состоит из 12 микрорайонов – в ходе реализации этого проекта мы построили 750 тыс. кв. метров жилой площади, семь детских садов, две школы на 1100 мест в одну смену и 50-метровый бассейн «Звездный». По независящим от компании причинам мы не смогли построить миллион квадратных метров жилья, указанных в проекте, однако для города он стал крупнейшим источником привлеченных инвестиций и настоящим прорывом в части решения жилищного вопроса.
В настоящее время одним из самых перспективных направлений деятельности компании является проект строительства мегарайона «Южные Ворота – I». К настоящему времени он выполнен на 50%, территория развивается на протяжении шести лет и работы здесь – даже если мы ускоримся – хватит еще на пятилетку.
Компанией разработан проект мегарайона «Южные Ворота – II», который будет в полтора раза больше своего предшественника. Ситуация с ним пока достаточно сложная: здесь нужно менять генеральный план поселка и переводить участок из категории земель сельхозназначения. Мы обратились к руководству муниципального образования, в итоге постановлением главы Зональненского поселения нам поручено разработать проект планировки. Далее на основании уже готового проекта необходимо провести все мероприятия, включая публичные слушания.
В январе мы получили первое в 2021 году разрешение на строительство дома, который, в свою очередь, станет последним для жилого комплекса «Радонежский». Мы предлагаем не останавливаться на достигнутом и застроить близлежащие территории в том же самом ключе – речь, напомню, идет о жилье стандарт-класса.
Одной из составных частей проекта является идея обустройства большой набережной, которая начинается от здания областной администрации и тянется до Северска или, как минимум, до «Радонежского». Но это, опять-таки, идея – соответствующего проекта еще нет. Поблизости от уже застроенных нами территорий есть несколько пустующих участков, один из них площадью 2,3 гектара мы недавно приобрели в собственность и уже осуществили снос. Так вот, используя недавно принятый федеральный закон о комплексном развитии, здесь можно поработать над продолжением «Радонежского», но усилий компании тут недостаточно.
Парковки
– Проблема лавинообразной автомобилизации есть и ее, разумеется, нужно решать, но при этом необходимо четко уяснить – квартира и место для хранения автомобиля не должны находиться в жесткой связке друг с другом. У нас же в этом плане все перепутано – проблема решается так, что вместе с квартирой человеку автоматически предоставляется и «дом» под открытым небом для его автомобиля. Такая постановка вопроса в корне неправильна, около дома должна быть лишь гостевая парковка: человек приехал из магазина, отнес покупки в квартиру и поставил машину в другое место.
Между тем, местные руководители (и не только в Томске) пытаются решить часть общей проблемы за счет увеличения количества парковочных мест. То есть стояночные места соединили с парковочными и сказали: «В дополнение к дому стройте огромные парковки из расчета одно машиноместо на одну квартиру».
ТДСК придерживается этих норм (и по нашим новым районам это хорошо заметно), но я, тем не менее, повторюсь – речь идет о глубоко неправильном подходе.
Каким может быть временный выход из положения? Рядом с районами комплексной застройки нужно создавать многоэтажные паркинги, где-то можно уходить под землю. Более того, в наших районах многоуровневые парковки предусмотрены уже на уровне проекта планировки, и мы обращаемся к жильцам с предложением о создании кооператива – хотите, мы вам их построим; хотите, действуйте сами. Однако пока на это никто не идет.
Новелла
– В свое время у компании уже был опыт реализации проекта в нише среднеэтажной застройки, речь идет о микрорайоне «Заречный» в «Солнечной Долине». Мы рассматривали этот формат как новеллу, позволяющую вывести на местный рынок жилье повышенной комфортности – соответственно и себестоимость таких квартир была выше обычной. Однако на этапе продаж мы пришли к выводу о том, что тиражировать его пока не стоит.
Прошло время, в области появились такие районы как «Северный парк», в структуре спроса сформировались новые предпочтения. В принципе, это нормальная ситуация, когда люди ездят по миру и что-то перенимают в плане потребительских предпочтений. Так или иначе, но в Томске появился устойчивый спрос на среднеэтажную застройку, и мы задали себе вопрос о том, можно ли придумать для этой ниши что-то новое.
В итоге компания создала серию пятиэтажных домов повышенной комфортности. За основу были взяты скандинавские тренды (прежде всего, финские и шведские), типовой проект дома уже готов и мы – уже который год – ищем подходящее место для реализации пилотного проекта.
Речь идет о домах с панорамными окнами, тремя метрами высоты от пола до потолка, нехарактерным для отечественных пятиэтажек лифтом, современным остекленным фасадом и полной доступностью для маломобильных людей. Серия уже прошла экспертизу, наиболее вероятное место строительства первых домов – «это Южные Ворота – I», там есть два участка, пригодных для размещения пилотной серии.
Инфографику и фотографии предоставила пресс-служба ТДСК.
