Традиция проведения экспертных круглых столов, посвященных рынку ипотечного кредитования в Томской области, в нынешнем году была, что называется, поставлена на паузу. События и процессы, которых в иное время хватило бы лет на десять, не оставляли возможности для подведения хотя бы приблизительных и крайне промежуточных итогов.
К концу года ситуация более или менее прояснилась. Томская область в очередной раз не сумела найти ресурсов для выхода из затяжного градостроительного кризиса и скатилась в убыль по объемам введенного жилья (в сегменте многоквартирных домов к началу декабря речь шла о минус 30% в годовом выражении). И это при том, что в соседних регионах фиксируется заметный, а кое-где (не будем показывать пальцем) и вовсе выдающийся рост показателя.
Рынок ожидает сворачивания «пандемийной» программы ипотеки с госучастием – кстати говоря, именно об этом томичей на всякий случай и еще раз предупредил высокопоставленный работник ЦБ РФ, заглянувший в наши края с целью предновогодних напутствий. Люди, которые традиционно знают обо всем еще до официальных объявлений, уже выстроились в очереди за ускользающей льготой. Прочие изучают «железно» остающиеся на рынке возможности, связанные с той же самой семейной ипотекой или же узкопрофильными государственными программами. В общем и целом, темы для разговора были, да и сам разговор вышел довольно содержательным.
По словам руководителя группы маркетинга ТДСК Бориса Черникова, спрос на томское жилье все отчетливее приобретает нишевой характер. При этом на основе анализа потребительских предпочтений, выявленных путем различных опросов, аналитики выделили три основные ниши, формирующиеся вокруг определенных социально-демографических групп и адресуемых им мер государственной поддержки в сфере ипотеки.
Одна из таких ниш складывается благодаря становлению IT-ипотеки – в Томской области спрос на подобные решения формируется в среде молодых специалистов (несколько реже – у людей среднего возраста) с ежемесячным доходом от 100 тысяч рублей. Их, как правило, интересует жилье комфорт-класса в центре города с шаговой доступностью всего и вся.
Заметно более емкая и при этом активно растущая ниша формируется вокруг «Семейной ипотеки». Благодаря смягчению требований, все большее количество семей планирует улучшить свои жилищные условия или же выгодно разместить накопленные средства, опираясь на помощь от государства. В результате значительная часть подобного спроса концентрируется вокруг доступных по цене квартир с несколькими спальнями – это значит, что приоритетом для молодых семей являются не общая площадь, а «семейная» планировка с отдельными спальнями для детей и родителей. Кроме того, родители спешат приобрести однокомнатные квартиры в качестве залога для будущего своих детей.
Третья ниша, которую с большой долей вероятности можно считать закрывающейся, относится к «классической» льготной ипотеке образца пандемийного 2020-го года. Здесь наиболее показательным является спрос на доступное жилье, построенное по технологиям индустриального домостроения. Людям, спешащим воспользоваться государственными льготами, интересны уже полностью готовые варианты в районах со складывающейся социальной инфраструктурой.
Борис Черников:
– При этом в части предложения мы находимся в интересной и даже парадоксальной ситуации. На ассортиментной полке ТДСК уже больше месяца нет ни одной квартиры в панельных домах – весь объем предложения сконцентрирован в сегменте монолитных домов или монолитно-кирпичных вставок. В период нестабильности именно полностью готовая и при этом доступная недвижимость является тем защитным активом, который больше всего интересует потребителя. Поэтому основной всплеск спроса на наше жилье был зафиксирован в марте и сентябре: люди искали спокойную гавань и нашли ее именно в этой нише. При этом скуплено было буквально все, – рассказал Борис Черников.
Представители банков, активно работающих в сегменте ипотечного кредитования, отметили проседание спроса, пришедшееся на первые две недели октября, и последующий всплеск интереса к ипотечным продуктам. Уже в ноябре активность заявителей была охарактеризована как выдающаяся – по мнению банковских работников, здесь сказался как сезонный фактор (к концу года динамика продаж недвижимости традиционно идет вверх), так и ожидания по поводу завершения программы льготной ипотеки. Кроме того, все большим спросом пользуется семейная ипотека, доля которой в общем портфеле жилищных займов растет поступательным образом.
Наталия Федорова, заместитель управляющего Банка ВТБ в Томской области:
– В структуре выдач льготных кредитов на покупку жилья в новостройках ипотека с господдержкой занимает примерно половину: по этой программе мы выдали жителям Томской области около 1,6 млрд рублей. Вторая половина за семейной ипотекой – привлекательность этой программы сейчас такова, что люди приходят узнавать о ее возможностях, скажем так, сильно заранее. Это значит, что инструмент работает по назначению, и это по-настоящему радует.
Доктор экономических наук и глава Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов отметил беспрецедентный рост цен, начавшийся с осени 2019 года, и последующую стимуляцию инвестиционного спроса. При этом в условиях возможного охлаждения рынка эта составляющая ипотечной активности населения начнет съеживаться. По словам эксперта, в начале года средневзвешенная цена квадратного метра на томском рынке составляла 81 653 рубля. За I квартал показатель вырос сразу на 5%, что повлекло за собой активизацию инвестиционного спроса и рост интереса к однокомнатным квартирам.
К сентябрю средневзвешенная цена увеличилась до 88 тыс рублей, однако уже в ноябре Томск (вкупе с 22 крупными городами страны) продемонстрировал снижение цен на недвижимость – в итоге показатель откатился до отметки 84 тыс рублей, то есть пятипроцентный спад «уложился» всего в один месяц.
Дмитрий Хлопцов:
– Если смотреть на сентябрь 2019 года, то есть на время до пандемии, и на нынешний сентябрь, то рост цен за этот период составил 78,5%. Это значит, что всего за три года показатель вырос больше, чем за предыдущие двадцать лет. Инфляция за этот же период составила 26%, что почти в три раза меньше роста цен на квадратный метр. Поэтому люди, конечно же, начали вкладываться в недвижимость. То есть при любой ипотечной ставке – хоть в 11% или в 15% годовых – инвестор видел здесь однозначную выгоду. В ноябре мы зафиксировали определенное снижение цены, однако даже в этом случае однокомнатная квартира остается лучшим вариантом вложения денег. Особенно, если учесть, что денег у многих хватает только на такую квартиру.
Как заявил коммерческий директор ТДСК Михаил Пчелинцев, компания продолжит развивать различные нишевые предложения, однако в приоритете останется направление доступного и качественного жилья, построенного по технологиям индустриального домостроения.
Михаил Пчелинцев:
– Да, в структуре нашего предложения присутствуют квартиры в домах повышенной комфортности, и на жилье со стоимостью квадратного метра свыше 100 тысяч рублей тоже есть спрос. При этом основной нишей ТДСК остается индустриальное домостроение, предполагающее создание развитой среды микрорайонного типа с полноценной социальной инфраструктурой. Разумеется, компания не стоит на месте и разрабатывает новую серию подобного жилья, предполагающую несколько другой уровень комфорта – презентовать новинку ТДСК планирует в строящемся микрорайоне «Супервосток». Также мы ведем работу по адаптации к изменениям на рынке ипотечного кредитования, в частности, новым драйвером для нас станет семейная ипотека, и именно в этом направлении мы будем развивать свое предложение. Компания готова к переменам и будет делать все возможное для того, чтобы ее клиентам не пришлось откладывать решение жилищного вопроса в дальний ящик.
Пока готовилась статья: в начале этой недели компания ТДСК выставила на продажу 136 квартир в новом индустриальном доме в микрорайоне «Южные Ворота». В течение одного дня практически всё жилье было продано.
Фотограф: Евгений Севостьянов. Локация: центральный офис ТДСК.
