В самом конце апреля Департамент архитектуры и строительства областной администрации выдал официальное сообщение о начале работ по строительству микрорайона для переселенцев из ветхого и аварийного фонда. Два абзаца канцелярского текста содержали информацию о том, что на территории осваиваемой площадки планируется возвести девять многоквартирных домов, одну школу, три детских сада, а также «иные объекты социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры». В сумме итоговый жилищный фонд нового микрорайона оценивается в 1 546 квартир или 83 855 кв. м жилой площади.
Небольшой и откровенно малоинформативный текст примечателен сразу по трем взаимосвязанным причинам.
Во-первых, освоение площадки началось еще в прошлом году. Что же касается конца апреля, то к этому моменту здесь уже вовсю шли работы по монтажу «коробок» двух многоквартирников.
Во-вторых, сообщение департамента – обычно весьма скупого на новостные излияния – гармонично влилось в общий поток релизов о том, что темпы возросли, метры размножились и вообще в части строительства жилья прошлый год (вкупе с некоторыми периодами нынешнего года) будет побит самым нещадным образом.
В третьих, общий метраж «Долины переселенцев» (именно так район называли в самом начале истории) несколько сократился по сравнению с первоначальными декларациями.
Так или иначе, тема требовала внимания – особенно в свете уже поднятой проблематики прямого госзаказа в жилищном строительстве (см. серию материалов о «первенце» домов под расселение аварийного фонда на пер. Целинный).
Нынешняя экскурсия посвящена сразу двум базовым измерениям вопроса – мы проведем ее как во времени, так и в пространстве (за эту часть будут отвечать актуальные фотоматериалы со стройплощадки).
Нумерация микрорайона соответствует масштабам района-миллионника «Солнечная долина», строившегося в восточной части Томска, начиная с 2008 года. В рамках профильных соглашений, заключенных между городом, областью и ТДСК, речь шла об освоении 264 га земли и вводе в строй 1 млн кв. м жилья. В 2017 году проект был искусственно подморожен, в результате чего застройщик столкнулся с тем, что ему практически перестали выдавать земли на ранее оговоренных площадках. Участок за школой, построенной на улице Федоровского, и вовсе был передан другой строительной компании – начатые ей «вечные долгострои» еще долго будут выступать свидетельствами ошибочности возобладавшего тогда подхода.
В 2019 году, то есть в самом преддверии ковидной истории, власти признали необходимость «перезапуска» восьмого микрорайона «Солнечной долины». На участке должны были разместиться школа и детские сады, проходящие по федеральной отчетности, поэтому «морозить» землю дальше было неразумно. Позднее землю было решено отдать под реализацию жилищного нацпроекта в части расселения ветхого и аварийного жилья. На бумаге механизм выглядел просто – федерация перечисляет деньги на строительство новых площадей; область привлекает их в объеме, достаточном для строительства целого микрорайона (благо земля и технические возможности в городе есть); на землях, освобожденных от ветхих домов, разворачивается новое строительство. Как говорится, бинго, причем в основном за федеральный счет.
На практике процесс оброс привычными нюансами.
Конкурс на выполнение проекта планировки будущей «Долины переселенцев» был объявлен уже в 2020 году, в конце сентября его победителем была объявлена «Архитектурно-Конструкторская Мастерская-3», ранее спроектировавшая микрорайон «Северный Парк». Район площадью 27 га должны были запроектировать до конца года – таким образом, власти рассчитывали уже в 2021-м году определить подрядчика и приступить к возведению первых домов. Заказчиком проекта и собственником участка выступал непосредственно регион в лице специально созданной организации под названием «Облстройзаказчик».
Судя по всему, изначально от архитектурной мастерской ожидали чего-то «более свежего и альтернативного», однако специалисты подтвердили оптимальность варианта с типовыми домами, выполненными по технологии индустриального домостроения. Вкупе с двумя уже упомянутыми долгостроями общая площадь введенного жилья должна была составить не менее 100 тыс кв. м. (напомним, что в апрельском сообщении департамента речь идет о 83,9 тыс кв. м).
Сам микрорайон вписали в участок, ограниченном улицами Федоровского и Крячкова (этот момент нужно запомнить), а также предусмотренными генпланом – то есть сугубо «бумажными» – проспектом Новаторов и улицей Юрия Ковалева. Преимуществами будущих домов объявлялись панорамный вид со склона, на котором размещается участок, а также близость к рекреационной зоне и «перспективным спортивным объектам», которые перешли в разряд прожектов еще до новых «турбулентностей в экономике».
В феврале 2021 года область объявила конкурс на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной и рабочей документации для строительства двух многоквартирных домов в микрорайоне №8. Конкурсная документация содержала в себе четкие требования заказчика по формату жилья для переселенцев: в одном доме необходимо было запроектировать 230 малогабаритных однокомнатных квартир, во втором – по 80 «классических» однокомнатных и двухкомнатных квартир (в сумме 160 квартир на 10-этажный дом).
На конкурс было подано три заявки, при этом одну из них с ходу признали недействительной. В конце марта победителем торгов признали ПКБ ТДСК – организация предложила выполнить работы за 18,65 млн рублей при стартовой цене аукциона в 24,8 млн рублей (конкуренты остановились на планке 23 млн). Крайний срок завершения работ с учетом времени, необходимого для прохождения госэкспертизы, был назначен на 1 декабря – таким образом, первоначальный план о начале строительства в 2021 году был де-факто «скорректирован».
Аукцион по определению подрядчика состоялся лишь в мае 2022 года. В ходе подготовки торгов власти установили максимальную стоимость контракта на уровне 1 млрд 088 млн рублей и не скрывали опасений по поводу того, что закупочная процедура не состоится. Общий посыл при этом звучал следующим образом: «Мы, конечно же, знаем о резком подорожании материалов и санкционном факторе, но при этом вынуждены исходить из имеющихся сметных нормативов». В итоге этот и несколько последовавших за ним аукционов были проигнорированы потенциальными участниками.
В сентябре вокруг проекта произошли две опять-таки взаимосвязанные вещи – полностью предсказуемая и не совсем. Предсказуемой оказалась реакция «представителей общественности», внезапно озаботившихся лесом, произрастающем на участке и совершенно необходимом для сохранения «эстетических ценностей». Не вполне обычной стала реакция областных властей, вежливо, но твердо «приговоривших растительность» – выяснилось, что когда речь идет о собственном интересе и дедлайне, их политкорректность в отношении подобных активистов может выглядеть несколько по-иному.
Провести аукцион и заключить соответствующий контракт властям удалось только в декабре прошлого года. Цена вопроса оказалась равна 62 млн рублей – именно столько понадобилось добавить к первоначальной сумме для того, чтобы подрядчик (на конкурс заявилось лишь СУ ТДСК) смог хоть как-то свести реальную смету. Наверное, этот вопрос можно было решить еще в июне, сэкономив время и те же самые деньги.
Руководство подрядчика тут же отметило, что согласно проекту, работы должны вестись на протяжении 21 месяца, только на подготовительный этап выделено пять месяцев. При этом в рамках заключенного контракта речь идет об 11 месяцах, то есть строителям вновь придется выложиться и отработать за годы и месяцы чьих-то процедурных проволочек.
В марте нынешнего года выяснилось, что проектом предусмотрено строительство новых участков улиц Федоровского и Крячкова, необходимых для обеспечения транспортной доступности микрорайона. Без них сдача первых домов, запланированная на ноябрь и увязанная с множеством документов и обязательств перед федерацией, невозможна – при этом у мэрии, ответственной за строительство дорожных объектов, не было средств даже на проектирование этих участков. В городской администрации ссылались на некие переговоры с Минстроем РФ, однако по состоянию на конец мая вопрос оставался нерешенным.
Строители утверждают, что в адрес властей было направлено уже четыре письма с описанием проблемы и просьбами решить этот вопрос, при этом «завеса тайны» над перспективами дорожного строительства в окрестностях района приоткрылась буквально на днях.
«Еще не построенный проспект Новаторов должен обеспечить проезд к микрорайону №8 на востоке Томска, сообщил замгубернатора по строительству и инфраструктуре Николай Руппель в ответ на официальный запрос… Сроки разработки проектно-сметной документации, строительства проспекта Новаторов и объем финансирования в ответе на запрос не уточняются».
РИА «Томск», 19 июня.
Кроме того, существуют опасения по поводу сроков подключения к коммунальной инфраструктуре – участки придомовых сетей, за которые отвечает подрядчик, уже построены, при этом перспективы прокладки то же самой канализационной трубы, за которую отвечает заказчик, выглядят довольно туманными. Работы по прокладке теплотрассы должны стартовать в июле (их будут вести местные теплосети), немногим позднее на площадку зайдут представители кемеровских горэлектросетей, отвечающих за соответствующее техподключение.
Текущие работы по возведению жилых зданий ведутся согласно графику: монтаж конструкций на обоих объектах должен завершиться в июне. Монтажники трудятся в две смены, при этом общее количество работников, задействованных на площадке, составляет 80 человек. На уже отстроенных этажах производятся отделочные работы – в квартирах, предназначенных для сдачи «под ключ», будут уставлены электроплиты и сантехническое оборудование, при этом сами санузлы отделываются кафельной плиткой.
В целом темпы и объемы работ на площадке позволяют надеяться на выполнение условий контракта – проблемными остаются вопросы строительства дорожных и сетевых объектов, решаемые городскими властями и региональным заказчиком. В иссякающем запасе остается меньше пяти месяцев, при этом спрятаться за кого-либо еще в этот раз уже не получится.
Фотосъемка производилась 30 мая 2023 года
