В ходе мартовского совещания по вводу объектов жилищного строительства на территории Томской области, пожалуй, впервые были озвучены параметры местного исполнения нацпроекта «Жилье и городская среда».
Месяцем ранее замгубернатора по строительству Евгений Паршуто заявил о том, что в оценке деятельности регионального стройкомплекса необходимо перемещать акцент с количественных показателей на качественные. Именно так предлагалось реагировать на невыполнение планов по вводу жилья в 2018 году.
В марте и по поводу планов на ближайшие годы акцент снова сместился.
«На штабе был представлен строительный комплекс региона, банковский сектор. В режиме видеоконференцсвязи присутствовали главы муниципальных образований Томской области.
Анализ ситуации по вводу жилья представил вице-губернатор по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто. Он подчеркнул, что важнейшим показателем развития строительной отрасли является годовой объем ввода жилья в эксплуатацию…
– Согласно нацпроекту, до конца 2024 года мы должны построить 3,7 миллионов квадратных метров, и эта задача вполне выполнима для строителей Томской области. Судя по имеющимся мощностям, возводить 700-800 тысяч кв. метров в год возможно. Но есть и трудности, с которыми нам необходимо справиться. Это, прежде всего – земля, которую застройщики сейчас вынуждены искать и покупать сами, и новый механизм обеспечения финансовыми ресурсами, который необходимо осваивать уже сейчас», – подчеркнул вице-губернатор».
Источник – сайт Департамента архитектуры и строительства Томской области, 12 марта 2019 года.
Миллионы это чаще всего здорово или, как минимум, впечатляюще. Но все же, черт возьми, как?
То есть уже совершенно понятно, что практически все эти метры должны быть построены в Томске и его окрестностях. План по превращению, скажем, Кедрового в бодрый двухсоттысячник может быть очень хорош на бумаге, но совершенно нереализуем на практике. Так где и для кого планируется возвести все эти циклопические для Томска площади и объемы?
К примеру, мегарайон «Солнечная долина» возводится в областном центре с 2008 года. Огромным подспорьем для реализации этого проекта стало строительство новой дорожной сети в восточной части Томска. Деньги были преимущественно федеральные, времена были более-менее богатые, дороги и развязки строили быстрыми темпами, не особо оглядываясь на многие нормативные вещи. Налицо имелся рост доходов населения, под рукой находились инженерные сети Октябрьского и Советского районов, в конце концов, в наличии была земля.
По состоянию на начало 2019 года из запланированного изначально миллиона квадратных метров за десять лишним лет в рамках проекта построена 741 тысяча. «Остаток», оцениваемый в 200 тыс кв. м, конечно же, можно отнести к заделу для грядущих 3,7 млн. Но как быть с общей разницей в метрах, сроках и качеством условий? В проект «Солнечной долины» уже вложено 53 млрд рублей, и это при относительно благоприятных для застройщика режимах финансирования – включая практически недоступное сегодня долевое строительство. А ведь сейчас денег потребуется куда больше, и обойдутся они в итоге дороже, даже при обещанных пониженных ипотечных ставках.
В правительстве рассматривают идею предоставления ипотеки под 5-6% для жителей аварийных и ветхих домов. По идее, это должно стимулировать граждан, отчаявшихся ждать расселения, к приобретению нового жилья – то есть к так называемому «саморасселению» (раз муниципалитеты, застройщики и прочие никак не могут договориться на этот счет). Пойдут ли на это томичи, твердо решившиеся дождаться «бесплатного» расселения? Опыт показывает, что это, мягко говоря, не очевидно.
Более того, в ожидании новых сбоев в функционировании жилищно-кредитной системы начинает прорабатываться тема так называемых «ипотечных каникул». Главным риском здесь считается затянувшееся отсутствие реального роста доходов населения. Ведь откуда взялись упомянутые уже пять или шесть субсидируемых процентов?
– То, что касается субсидированной ипотеки, мы все-таки будем ориентироваться на процентную ставку 5-6% – не более. Иначе смысла нет, люди просто не потянут.
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев, 27 февраля 2019 года.
То есть вот потянули бы, тогда и все девять за как бы гарантированный переезд из ветхих домов поставили, но пока нет, не получается.
«Идея о том, что ипотечникам нужно каким-то образом помогать, по словам председателя Комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолия Аксакова родилась во время кризиса 2014-2016 годов, когда скаканувший вниз рубль поставил тех, кто взял ипотеку в валюте буквально в безвыходную ситуацию. Их долг банкам возрос многократно. Многие из них обращались в кредитные организации, в органы власти с одной просьбой – нужны ипотечные каникулы…
По мнению депутата, тот опыт подсказал законодателям, в каком направлении следует двигаться в этом вопросе. В итоге появился проект закона о предоставление так называемых ипотечных каникул. Суть его в том, что банки будут обязаны предоставлять отсрочку от погашения кредита в том случае, если у заемщика возникают форс-мажорные обстоятельства. Какие именно? Это может быть потеря работы, болезнь, инвалидность или другая непредвиденная, но непременно объективная причина, не зависящая от человека и не позволяющая ему в прежнем режиме выплачивать свой долг кредитору».
Источник – портал «Люди ипотеки», 18 марта 2019 года.
Выходит так, что никто и никого не хочет пугать, но опыт кризиса 2014-2016 годов подсказывает, что… А к чему бы это внезапно такая актуальность того опыта, да еще и валютного по своей сути? Говорят, что для аргументации в диалоге с банками, которые и будут в итоге администрировать такие каникулы. И это еще хорошо, если так.
Вопрос инженерных сетей, которые уже крайне изношены в черте города и которых практически нет за его пределами, также пока остается без ответа. По закону их должны строить власти (как минимум – выступать заказчиком и выделять финансирование). По факту этим вопросом у нас занимаются сами застройщики. Реформы в строительном законодательстве крайне ограничили девелоперов в этом отношении – то есть если раньше крупный застройщик мог привлечь дешевые для него средства населения и часть из них пустить на строительство сетей (чтобы проект мог «двигаться» дальше), то в предложенной системе с эскроу-счетами этого уже не будет. Еще раз – речь не о тех, кто бросал дольщиков на стадии фундаментов или возведенного каркаса, а о крупных российских компаниях, имевших возможность маневрирования различными типами привлеченных средств. Нет сетей – не будет даже котлована, а за счет чего их теперь строить в чистом поле, понятно не всем.
А еще 3,7 млн новых квадратных метров это серьезнейшая нагрузка на магистральные сети – будь то электричество, тепло, водопровод или канализация. И эту работу нужно начинать загодя, хотя бы на проектном уровне. При наших темпах межведомственных согласований такую работу нужно было начинать позавчера, и кто-нибудь хоть что-то об этом слышал?
Ну и, наконец, набивший оскомину вопрос о земле. Ее нет, хотя на подготовку земельных участков под строительство таких масштабов тоже необходимо время.
Помните первоначальный энтузиазм по поводу «Томских набережных»? Это ведь, по сути, была чисто нефтедолларовая тема – как с насыпными островами в Дубае. Земли в городе мало, ее нам отдаст река, деньги на это есть, а там и заживем по-новому.
Мы, однако, не собираемся кликушествовать и пророчить. Наше дело – собрать экспертные мнения, оценить все «за» и «против». Этим в ближайшее время и займемся.
