Итоги прошлого года в части ипотечного кредитования заставляют серьезно задуматься о ближайших перспективах, которые пока что выглядят достаточно туманно. В январе, несмотря на определенные сигналы и ожидания конца прошлого года, рынок вновь столкнулся с большой просадкой количества выдач.
Коллизия заключается еще и в том, что объем жилья, введенного в 2024 году, вполне сопоставим с уровнем рекордного 2023-го. То есть предложение на рынке есть, и спрос также никуда не делся – непонятно то, каким образом его можно удовлетворить в сложившихся условиях.
Позиция президента и правительства, озвученная в декабре, вполне однозначна – вопросы поддержки семьи и рождаемости являются приоритетными для государства. А это значит, что проблеме доступного жилья, выступающего важнейшим фактором улучшения демографии, также необходимо уделять самое пристальное внимание.
Вместе с тем, позитивных сдвигов пока нет, поэтому очередной клуб застройщиков при Союзе строителей Томской области на площадке ТГАСУ был посвящен общей оценке происходящего и обозначению перспектив.
Заместитель управляющего Томским отделением Сбера Варвара Игнатович
– В рамках существующих рыночных условий доля семейной ипотеки в общей структуре выдач занимает 70-80%, и в перспективе текущего полугодия мы не предвидим каких-либо изменений в этом отношении.
По направлению базовых программ банк изучает варианты изменения подходов. В частности, мы уже упростили схему снижения процентных ставок в зависимости от того, как будет себя вести ключевая ставка. Также мы видим, что многие клиенты берут кредит, еще не успев продать старую квартиру или же получить ключи от новой в достраиваемом объекте. И для таких заемщиков Сбербанк предусмотрел возможность отсрочки платежа.
Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» Лариса Гришко
– В прошлом году мы – в отличие от многих других банков – фиксировали прирост выдач в сравнении с предыдущим периодом, однако в настоящий момент также столкнулись с заметным снижением показателей. Кредиты на покупку жилья во вторичном фонде стали единичными случаями, при этом берут их только на улучшение жилищных условий, сумма займа составляет в среднем 800 тыс, максимум 1,5 млн рублей. Насколько я понимаю, та же самая картина наблюдается и у наших коллег. Так что ситуация непростая, но у нас есть и хорошие новости для застройщиков, которые мы озвучим несколько позднее.
Руководитель ипотечного центра ПСБ в Томске Екатерина Берковская
– По итогам прошлого года томский офис ПСБ увеличил количество выдач ипотеки на 24%, а объем портфеля вырос на 39% по сравнению с 2023 годом, при этом доля госпрограмм в портфеле достигла 85% против 58% в 2023-м. Стоит ожидать, что в 2025 году ключевым драйвером спроса на первичную недвижимость продолжит оставаться семейная ипотека, как наиболее доступный ипотечный кредит.
Управляющий Отделением Томск ЦБ РФ Елена Петроченко
– Отрадно слышать, что банки подходят с уважением к своим клиентам и не рисуют перед ними близкую перспективу снижения ставок. При этом люди и сами хорошо понимают, что жесткая денежно-кредитная политика Банка России будет реализовываться до тех пор, пока не снизится инфляция.
Меры по ее снижению работают – это видно по различным показателям. Инфляция начинает замедляться, и рано или поздно процентные ставки придут в норму, а это значит, что у людей снова появится возможность приобретать жилье за счет кредитных средств.
Руководитель группы маркетинга ТДСК Борис Черников
– По итогам 2024 года мы отметили, что доля ипотеки в продажах компании сохранилась на уровне 2023-го – причем показатели различались всего на сотые доли процента. Вместе с тем, доля единовременной стопроцентной оплаты покупки наличными даже уменьшилась, что было компенсировано увеличением количества сделок с рассрочкой.
В декабре число ипотечных сделок сократилось на 34% в годовом выражении, по итогам января этот показатель приблизился к 50%. Любопытно здесь то, что доля единовременной оплаты при этом должна была вырасти, но она также уменьшилась до 44% по итогам декабря. Параллельно с этим резко (сразу в 3,5 раза) увеличилась доля сделок с рассрочкой – компания разработала и запустила новые программы, а клиенты адаптировались к новым условиям.
Заместитель генерального директора по недвижимости СЗ «Карьероуправление» Светлана Забара
– Сейчас мы фиксируем снижение спроса за счет уменьшения выдач семейной ипотеки. Покупатели уходят во «вторичку» из-за стирания разницы между уровнем ставок на первичном и вторичном рынках, что подтверждают риелторы, с которыми работает наша компания. При этом цены в сегментах также начали выравниваться по причине замедления роста цен на жилье в новостройках и сокращением предложения во «вторичке».
Из положительного могу отметить увеличение количества сделок, совершаемых за счет собственных средств – прирост показателя составил примерно 10%. Люди снимают средства с депозитов, причем практикуют такое даже те инвесторы, которые ранее вкладывались в жилье посредством семейной ипотеки.
Банки продолжают борьбу за клиентов и предлагают им различные бонусные программы, хотя на конечном результате все это сказывается незначительным образом. Перед нашей встречей мы провели опрос на тему клиентских предпочтений в этой части и предложили такие варианты, как скидка в размере 5%, подарок в виде кладовки, рассрочка от банка или рассрочка на год при расчете собственными средствами. И большая часть опрошенных выбрала скидку или кладовку.
Что же касается ситуации в целом, то мы настроены оптимистично и во многих происходящих изменениях видим положительную тенденцию для долгосрочной стабилизации рынка и повышения уровня ответственности со стороны заемщиков и банков.
Коммерческий директор ТДСК Анна Облакова
– Начиная с июля прошлого года, молодые люди, только вступающие во взрослую жизнь, потеряли возможность приобрести жилье в ипотеку. Взять кредит под 27% могут единицы, остальным это не под силу, хотя именно от этой категории зависит выправление демографической ситуации.
Кроме того, за бортом оказались семьи с совершеннолетними детьми, а это значит, что родители также не могут помочь им в вопросе создания основы для будущей семьи. Итог – традиционный спрос на однокомнатные квартиры сместился в сторону двухкомнатных, при этом заметная часть «однушек» остается нераспроданной.
В то же время необходимо отметить, что Томская область вошла в число регионов с расширенной семейной ипотекой, что в определенной степени снижает остроту проблемы. К примеру, в Новосибирске ситуация сейчас совершенно другая, потому что там льготный кредит доступен семьям с одним ребенком в возрасте до семи лет. ТДСК возводит в этом городе целый район комплексной застройки, и продажи квартир в рамках семейной ипотеки исчисляются единицами. То есть семьи с детьми старше семи лет оформляют рассрочку либо рассматривают варианты покупки за наличный расчет.
Поэтому томичам с несовершеннолетними детьми нужно пользоваться этой привилегией и не упускать уникальный шанс приобрести квартиру по госпрограмме. Подспорьем здесь служит материнский капитал, размер которого был проиндексирован 1 февраля.
Те, кто не подпадает под условия семейной ипотеки, также могут воспользоваться уникальной ситуацией, в рамках которой застройщики предлагают большой набор вариантов. Это и рассрочки со смягченными условиями, и всевозможные акции, и индивидуальные решения, учитывающие возможности покупателя. Я давно работаю в этой сфере, но такого обилия вариантов покупки новой квартиры припомнить не могу.
Фотограф: Валерий Касаткин
