Очередной Съезд строителей и проектировщиков Томской области состоялся в конце сентября – на целый месяц раньше, нежели год тому назад. По всей видимости, вопрос уже действительно не терпит отлагательств. Год близок к завершению, планы в области жилищного строительства очевидным образом сорваны, и виноватых назначат, скорее всего, не здесь. Формально персональную ответственность за срыв выполнения нацпроектов несут федеральные министры. Однако нет никаких сомнений в том, что в случае с ответственностью они будут отнюдь не прочь делегировать ее «вниз». Ответственность – не полномочия или средства, ею не грех и щедро поделиться.
То есть вопрос «кто виноват?» будет поставлен позже (хотя уже сейчас можно предположить, что в этом случае вся тяжеловесная вертикаль найдет опору в виде томской мэрии). На поверхности оставался вопрос «что делать?», и именно его попытались обсудить в ходе мероприятий съезда. Наш конспективный отчет – о пленарном заседании, определившем итоговую повестку двухдневного собрания.
Иван Кляйн, мэр Томска
– Со своей стороны, мы в администрации города Томска (в частности, в профильном ее департаменте) работаем над этой темой с участием бизнеса, у которого просим вносить свои предложения. Готовим ряд изменений в правила землепользования: надеюсь, что позднее они войдут и в генеральный план.
Например, это то, что давно беспокоит строителей – норматив по озеленению на эксплуатируемых кровлях, он уже практически готов для вынесения на думу. Пятно застройки сейчас считается в том числе и под землей, у нас действует коэффициент 0,4 – мы же хотим сделать так, чтобы под землей этот коэффициент не действовал. Готовятся и другие документы, в том числе по изменению правил в нашем законе о застроенных территориях.
Если говорить об аварийном жилье, то все понимают, что сегодня экономика не позволяет строительному комплексу полностью брать расселение на себя. И здесь, я думаю, мы обязательно подставим плечо со стороны бюджета.
Екатерина Собканюк, генеральный директор ГК «Карьероуправление»
– Во-первых, необходимо прекратить любые революционные изменения в законодательстве. Очень тяжело начинать строительство любого объекта при одних законах, а заканчивать уже при других.
Второе – на сегодняшний день сложилась очень тяжелая ситуация с землей. За последние два или три года каких-то площадок, которые бы выставлялись на аукцион и предлагались для освоения, практически не было. Строителям нужна земля.
Теперь к вопросу о том, как нам выполнять поставленные задачи. Да вы просто посмотрите на стройиндустрию, на производство железобетона и кирпича – по каждому направлению осталось два завода. И сегодня эти заводы работают на 50-60% от своих мощностей.
Понятно, что потребительский спрос на продукцию строительного комплекса очень сильно упал. И в нашей компании, которая зашла в чистое поле, как нигде, наверное, понимают, что человек сегодня не просто хочет купить квартиру и жить в этих четырех стенах. Он хочет, чтобы в придачу шло общественное пространство, чтобы рядом были детский сад и школа.
И наконец, хочется еще раз обратиться к мэру – пустите нас в город, мы хотим строить в городе. Вы правильно сказали, Иван Григорьевич, что экономика строительства в городе совершенно иная. И поверьте мне, она значительно лучше. Ведь зайти в чистое поле, строить котельные, очистные сооружения, километры транспортной инфраструктуры – это все сегодня ложится на плечи застройщика.
Александр Шпетер, генеральный директор Томской домостроительной компании
– Я не принадлежу к тем, кто разделяет большой оптимизм по части сложившейся ситуации. Я считаю (и мое мнение опирается на ежедневную работу специалистов компании) что строительная отрасль переживает очень серьезный системный кризис.
Кризис это когда многие факторы – финансовые, экономические, организационные, юридические и политические накладываются друг на друга в самом неблагоприятном сочетании. Из кризиса существует два выхода. Первый – это катастрофа, когда все исчезает, второй связан с составлением подробного плана действий. И я считаю, что сегодня мы могли бы пойти по второму пути.
Здесь уже упоминалось, что на протяжении многих лет мы начинаем строить объекты в рамках одного законодательства, а заканчиваем уже в другой юридической реальности. То есть, строительство завершено, но система контроля, приема этого объекта работает уже по новым законам и правилам. И ответственность здесь уже совершенно другая – сегодня, и это вам известно, дела в строительстве контролируются всей вертикалью власти.
Мы работаем в рыночных условиях, для которых главным является закон спроса и предложения. И ответ на вопрос почему мы мало строим, кроется именно здесь – потому что резко снизился спрос. А вот почему он снизился – это отдельная и очень интересная тема.
Последние законодательные новеллы полностью изменили все то, что было связано с системой финансирования отрасли. И переход на так называемое проектное финансирование в его нынешнем виде – это самозатухающий процесс. Национальные проекты, объявленные в стране, нельзя финансировать в рамках этой модели. В самом проектном финансировании ничего нового нет, оно существовало еще при Советском Союзе. Но сейчас нужно, чтобы застройщик решил все вопросы с площадками, присоединением, разрешением на строительство, проектом, экспертизой и так далее – а ведь это около 40% стоимости проекта. И только потом банк (и то может быть) рассмотрит возможность кредитования. Именно поэтому сегодня и буксуют нацпроекты, связанные со строительством.
С самим нацпроектами в Томске вообще сложилась удивительная ситуация. Деньги для расселения аварийного жилья уже есть, их перечислила федерация. Есть более тысячи готовых квартир «под ключ», но ни одна из них пока так и не реализована в рамках этого проекта.
В данной ситуации очень сильно недорабатывает местная власть. Да и мы законодатели также не ищем выход из этого положения. Ведь по закону расселять аварийное жилье можно в границах того же самого муниципального образования. При этом основное строительство у нас идет в Томском районе, и из Томска туда расселять уже нельзя. Я спрашиваю: «Есть же агломерация, почему нельзя работать в ее пределах?», однако законодательного решения проблемы пока нет.
Весьма странным в наших условиях является само понятие аварийного жилья. На мой взгляд, если оно аварийное, то его необходимо немедленно расселять. Однако оно не расселяется годами, и получается, что аварийный статус тут тоже под вопросом. Если же этого вопроса все-таки нет, тогда давайте искать какие-то подходы к решению проблемы совместно с МЧС. Но делать с этим что-то нужно.
Всего за шесть лет нужно расселить 120 тысяч квадратных метров – и здесь я согласен с Борисом Алексеевичем Мальцевым, что это некая судорога. Одна только домостроительная компания в этом году введет в строй 240 тысяч «квадратов». И если разделить 120 тысяч на 6, то это 20 тысяч квадратов или 400 квартир в год. Сегодня только у нас стоят готовыми 1 100 новых квартир.
Поэтому я бы хотел, чтобы мы на этот раз занялись поиском выхода из сложившегося положения и подготовили подробный план по преодолению системного кризиса. На мой взгляд, быстро выйти из него не получится, но и бездействовать тут нельзя.
Евгений Паршуто, заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре
– Ровно год назад мы с вами говорили о том, как нам правильно начать национальные проекты и сразу же показать положительный результат. Это очень важно, потому что есть такой печальный опыт – когда мы по федеральным программам показывали не очень хорошую динамику, нам становилось сложно работать с министерствами и федеральным центром. В нынешней ситуации объяснять то, почему у нас что-то не получилось, будет вообще бесполезно. Тут уже нет места никакой лирике – кассовое освоение, ситуация на объекте, документация и все вопросы только вокруг этого. Какие-то разговоры про то, что у нас проблемы с землей, муниципалитетом, который не очень расторопно решает возникающие проблемы, с техприсоединением и прочим – их даже слушать никто не будет.
Что касается уже поднятой здесь проблемы с расселением аварийного жилья. К этому вопросу необходимо относиться как к расселению домов, которые не пригодны для проживания. И нужно сделать все для того, чтобы люди из него переехали в достойное жилье. Не в хрущевки, не в дома 75 серии, которым 35-40 лет, не во «вторичку», которую мы сегодня судорожно ищем. Наша святая обязанность заключается в том, чтобы дать людям новые современные квартиры и комфортную жизненную среду.
Для того, чтобы это понять, каждому участвующему в реализации этой программы нужно съездить на Черемошники. И посмотреть, как у людей уходит пол из под ног и как они ведрами вычерпывают воду. А мы с вами здесь рассуждаем, как нам соблюсти регламенты и сохранить для бюджета какую-то копейку. Мы никогда не реализуем эту программу, если пойдем стандартным путем. Который нам, кстати, предлагает и федеральный законодатель, и антимонопольное ведомство, и все те структуры, которые сегодня диктуют, как должна работать власть.
Я заявляю открыто – на старте реализации нацпроектов власть работает плохо. И Александр Карлович (Шпетер – ред.) прав, когда говорит, что на рынке сложилась уникальная ситуация. Есть квартиры, которые уже готовы к продаже, но мы не можем их купить в целях расселения «аварийки». Причем расселять уже сейчас можно и за 2020-й и за 2021-й.
Чем быстрее мы начнем это дело, тем больше у нас шансов получить дополнительные средства к тем 5,5 млрд рублей, которые нам предоставили в рамках нацпроекта. Дело в том, что из 85 регионов половина точно не развернется как нужно и будет действовать так же, как мы сейчас. Но наиболее толковые и перспективные – там, где не боятся делать дело – будут получать большее финансирование. Этот принцип заложен на федеральном уровне, нам об этом говорят на каждом селекторном совещании с Москвой.
А у нас есть пример с хирургическим корпусом онкодиспансера, это самый большой по стоимости объект (речь о более 3 млрд рублей). Его ждет система здравоохранения и самое главное – ждут люди, оказавшиеся в труднейшей жизненной ситуации. Разворачивается строительство, но через полгода выясняется, что проект нужно переделывать. Мы попросту не готовы к той скорости, которую предлагает нам сегодня федерация.
На реализацию проекта «Жилье и городская среда» нужно только в части жилья (то есть без строительства социальных объектов) «всего» 120 млрд рублей. А если посмотреть данные по ипотечному кредитованию, то за весь прошлый год мы получили 20 млрд. Оценки того, сколько из них пошло на первичный рынок, разнятся, но максимум составляет 10 млрд. Умножаем на 6 лет реализации нацпроекта и получаем 60 млрд. Не хватает половины. И лежит она сегодня в банках, это деньги населения, которые не работают и находятся там в целях сохранения сбережений. Но мы ведь помним 2005-2006 годы, когда строительство жилья являлось лучшим инструментом для вложений. И мы в состоянии достичь этого снова – люди готовы покупать жилье и ждут того момента, когда на рынке появится формат жилья, отвечающий современным требованиям.
Фото: сайт Департамента архитектуры и строительства Томской области
