Метрорубль – это что-то вроде аналога нефтедоллара на уровне местных российских экономик. Во что, как правило, инвестируются рубли во время экономического подъема? В квадратные метры. Что является стержнем и локомотивом несырьевой части региональных экономик? В городах и окологородских территориях это сегмент жилищного строительства.
Местная политика также во многом привязана к квадратным метрам – земельные споры, социальный вопрос, инвестпривлекательность территории и многое другое концентрируется здесь же. Посмотрите на то, что разворачивается вокруг планов московской реновации, и вы поймете, о чем идет речь.
Метрорубль – это не деньги как таковые. Это одна из форм их существования и воспроизводства, являющаяся ключевой для городских экономик. Рубль, вложенный в строительную отрасль, ведет себя совершенно особым образом – дело в том, что на него тут же начинают влиять множественные «сторонние» факторы. Это и политика, и срез социальных задач, и градостроительная проблематика и многое другое, завязанное в весьма плотный клубок. За время прохождения по всей цепочке этот рубль должен обеспечить множественные эффекты – в социальной сфере, градостроении и т.д. Ну и принести определенную долю прибыли, разумеется.
В свою очередь метрорубль осуществляет и обратное воздействие – на политику, финансовую сферу и т.д. Так, к примеру, он регулярно «требует» создания или видоизменения разгонных механизмов внутри той самой цепочки. Различные ипотечные и льготные программы именно про это, про это же борьба концепций освоения свободных городских территорий и многое другое. Поэтому и на вопрос о том, «а почему это у вас именно такая городская среда», необходимо отвечать следующим образом: из-за качества нашего местного метрорубля. На поставленные перед ним задачи и посредством предоставленных ему механизмов он реагирует именно так.
Например, исчезнувший район исторической застройки в чем-то определенно повторяет судьбу некоторых «устаревших диктатур». Диктатуру сносят в интересах нефтедоллара и немножечко «торжества демократии», старый район – в интересах метрорубля и, конечно же, «благосостояния российской семьи».
Ставка меньше, чем жизнь
Разбор феномена метрорубля мы начнем с вопроса об ипотечной ставке.
Существует довольно устойчивое мнение по поводу того, что именно этот параметр является определяющим для эффективности и скорости оборачиваемости метрорубля.
Обратимся к локальной истории вопроса.
Данные о процентных ставках взяты из статистики ЦБ РФ (региональный раздел), информация о ежегодном вводе в эксплуатацию многоквартирного жилья размещена на сайте городской администрации. Цены приведены, разумеется, средние – в этом вопросе нам важна общая динамика.
Сегмент индивидуального жилищного строительства внутри городской черты мы в расчет брать не стали. Просто потому, что это, в общем-то, весьма частное дело – причем в самых разных смыслах этого слова. Эффекты от него относительно слабо переносятся за забор индивидуального участка. Одно время, к примеру, они неслабо поддерживали официальную статистику по вводу жилья. Инвестиции, ипотека, государственные программы, концептуальные баталии – все же практически не про это. Кое-что есть, но в общем – не принципиально.
Итак, из приведенной инфографики можно сделать следующий вывод – говорить о жесткой привязке колебаний цены и количества введенных квадратных метров к динамике ипотечной ставки нельзя. Цены и метры колебались, иногда вполне заметно, ипотечная ставка – была относительно стабильной.
Ну и да, мы намеренно взяли достаточно протяженный отрезок времени, внутри которого должны были поместиться все мыслимые отложенные эффекты и лаги. Однако искомой корреляции тут все равно не обнаруживается, скорее даже наоборот.
Разумеется, это всего лишь предположение – мы будем только рады, если вы внесете в него коррективы или даже полностью опровергните: для этого, в общем-то, и создаются материалы с высоким дискуссионным потенциалом.
Пока же мы утверждаем следующее. Фактор ипотечной ставки в томских реалиях не является ключевым.
Возьмем промежуток с середины 2014 по начало 2017 – это формальное время действия нашумевшей программы «Жилье для российской семьи».
В мае этого года Минстрой официально предложил ее завершить (изначально она должна была действовать до конца 2017), заявив при этом о «выполнении основных показателей программы ЖРС в рамках иных программ и за счет других механизмов». При этом ввиду имелось, прежде всего, субсидирование ипотечной ставки (т.н. «ипотека с господдержкой») до уровня не более 12% годовых.
Речь, если кто-то вдруг забыл, идет об эксцессе с повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 17%. Вслед за этим до запретительных уровней выросли и ипотечные ставки российских банков. Именно для купирования этого ипотечного эксцесса в марте 2015 и была запущена программа субсидирования кредитного процента.
Сыграло ли это весомую роль в удержании спроса на жилье в новостройках? Вне всяких сомнений. Являлось ли это главным фактором? Нет, не являлось. Ипотека это инструмент конкретного продукта – который можно оценить, частично взять в залог и т.д. Нет продукта в виде адекватного рынку предложения – нет никакой ипотеки. То есть речь идет о том, что субсидироваться должно было еще и предложение. Максимум в 35 000 рублей за 1 кв.м и 4 000 рублей за него же застройщику в качестве субсидирования строительства сетей – это та же программа ЖРС, только спереди. Спереди потому, что именно это изначально являлось стимулирующими метрорубль мерами. Стимулирование спроса через субсидирование ипотеки появилось лишь весной 2015 в ответ на уже описанные события. И если бы застройщики и региональная власть заранее знали, что с субсидированием строительства сетей Москва поведет себя, скажем так, ненадежно, то и метров под реализацию, скорее всего, было бы сильно меньше.
Итак, кризисный метрорубль оказался дотационным дважды – как со стороны предложения, так и со стороны спроса. И погибнуть ему предсказуемо не дали.
Субсидии на строительство сетей были частично возмещены средствами регионального бюджета – что-то нашли в ноябре прошлого года, что-то (пока речь идет о 60 млн рублей) заложено на текущий год. По состоянию на конец апреля в Томске было «закрыто» около 2000 договоров, заключенных в рамках программы ЖРС. Еще около 3000 ждали своей реализации.
Счетная палата РФ, тем временем, фактически разнесла по кирпичам итоги программы – согласно ее отчету, проект под названием ЖРС оказался выполненным всего на 3,3% от изначально запланированных объемов.
Оптимизмом злоупотребляли и на уровне Томской области. В региональной программе развития жилищного строительства на 2014-2018 гг значилось следующее:
То есть в следующем году область должна была заиметь без малого 1 млн м² нового жилья, что означало бы расцвет метрорублевой экономики.
Оптимизм, впрочем, встречался и позднее. По итогам рекордного, то есть вместившего в себя всю инерцию предыдущих инвестиций, 2015 был сделан следующий вывод:
Источник: «Россия Томск» от 19.01.2016
В 2016 ветра отчего-то загнали показатели по вводу едва ли не в исторические минимумы.
Представители АИЖК, на которое привычно спихнули ответственность за строительные неудачи, признали факт провала первоначальной версии программы. Вот слова главы агентства Александра Плутника (апрель 2017):
– Программа «Жилье для российской семьи» не сработала, если мы назовем вещи своими именами, по разным причинам. Она была лишена всяческого финансирования. И в силу разных причин, тех участков, которые туда попали. Действительно, нам необходимо вернуться к ней, посмотреть, чем ее заменить, чтобы оказывать реальную поддержку строителям и гражданам. Глава Минстроя Михаил Мень еще в 2016 назвал главной причиной тому «недостаток земельных участков, обеспеченных инфраструктурой».
Земля, сети и падающие доходы населения, а вовсе не ипотека заставляют чахнуть метрорубль. Земля не возникает ниоткуда, сети федерация субсидировать отказалась (причем довольно-таки по-английски), рост доходов населения не предусмотрен в рамках антиинфляционной повестки. Единственная ручка настройки, которую здесь можно крутить – ипотечная, вот ее и крутят.
6 июня ЦБ сообщил о том, что средневзвешенная ставка по ипотеке достигла пятилетнего минимума и составила 11,45%. Также в ЦБ заявили о 5,4% роста объемов кредитования за первых четыре месяца этого года. По итогам 2017 ожидается достижение психологически важной планки в 10% (в пиковом случае – ее «пробитие» до 9%).
Метрорубли в этих условиях продолжают «бежать» в жилье совсем уж небольших размеров (по стране в целом) и за официальную черту города (конкретно в Томске). Тем не менее, по итогам этого года власти города все же ожидают прирост ввода до 260 000 кв.м (вместе с ИЖС).
Поживем – увидим. Попутно разбирая другие аспекты феномена метрорубля. В следующий раз поговорим о земле.
