Обустройство дискуссий выгодно отличается от множества других видов деятельности тем, что здесь есть правила, которые при этом совсем не хочется обходить. Одно из них – правило привлечения экспертов, не ангажированных сторонами и предлагающих «третью» точку зрения на проблему.
Дмитрий Хлопцов как специалист в области оценки известен далеко за пределами Томска. Сейчас он заведует кафедрой общей и прикладной экономики ЭФ ТГУ, является членом экспертного совета Российского общества оценщиков (РОО), ведет активную работу с коллегами из европейских стран. Нам же в данный момент он интересен, прежде всего, как практикующий (Хлопцов – директор Бюро оценки ТОККО) эксперт в области оценки земельных участков и объектов недвижимости.
– Дмитрий Михайлович, разговор идет, ни больше ни меньше, о нарастающем конфликте истории и современности в нашей градостроительной практике. Разрешим ли он в принципе без скатывания к чему-то радикальному?
– Если речь идет о таких масштабах, то и решения должны носить схожий, то есть масштабный характер. Во-вторых, основывать их нужно на четком и объективном фундаменте, иначе город опять получит «прожекты». И ничего не изменится, в лучшую сторону точно.
Существуют системы разделения труда (во множественном числе, потому что есть разные уровни), и исходить нужно именно из этого. Что в Томске развито лучше всего и лучше, чем у многих других? Это образование. Наука тоже на уровне, но я все-таки больше в образовании работаю, поэтому здесь могу утверждать с большей степенью уверенности. В чем, пожалуй, основная проблема для исторического центра? В том, что он перегружен. Конфликт отсюда – современности, как вы говорите, тесно в нем, и она его понемногу подминает, разрушает и т.д. К образованию это имеет прямое отношение, у нас без немногого треть населения так или иначе задействована в этой сфере. Все университеты за исключением нескольких корпусов находятся в центре или его исторических районах. Сюда едут, стремятся здесь осесть. Получается, что история уходит на задний план.
– Где выход?
– В территориальном разделении этих сфер. Образование нужно «вынуть» из центра, в идеале – построить недалеко от Академгородка новые корпуса университетов. В пустующие здания ТВЗ переселить, наконец. Думаете, кто-нибудь будет против, если все сделать по уму? Административные службы, наука, музеи (все, требующее тишины и покоя) остаются в старых корпусах. Новое – это современные аудитории и лаборатории, скоростной интернет везде и всюду, нормальные парковки, достаточный жилой фонд поблизости. Прочая инфраструктура, которую никак не поместишь в то, что у нас есть сейчас в центре. Это и городу будет в плюс, и образованию как его главной экономической составляющей.
– Выглядит пока не особо реалистично.
– Ну а если не образование и не через такой путь инфраструктурного развития, то кто или что это потянет? Получится, что центр так и останется единственным, по сути, местом притяжения людей, денег, проектов и т.д. Предложение об упразднении исторического статуса тоже ведь часть всего этого – хотят построить что-то крупное и новое, связанное как-то при этом с университетской средой и поблизости. Статус мешает. На мой взгляд, отменять его нельзя, тогда Томск превратится в полукрасноярск или полуновосибирск, только стоящий совсем на отшибе. Нам это надо?
– В какой мере к подобным идеям могут быть восприимчивы представители местных инстанций?
– Если эти инстанции будут придерживаться научных подходов к своей деятельности, то все должно быть нормально. С научной точки зрения, в любом градостроительном совете или другом органе, причастном к составлению генплана, должен быть экономист. А у нас в таких структурах экономистов нет в принципе. Есть строители и архитекторы, но с точки зрения экономики то, что они предлагают, не подвергнуто никакому экономическому анализу. Вот, к примеру, они говорят, что исторический центр должен сохраниться. Ну и что для этого следует сделать на практике?
А может быть с точки зрения экономики все-таки можно построить в центре современный четырехэтажный административный или торговый центр с подземной парковкой? Конечно, вышка Газпрома в Петербурге или гипотетическая семиэтажная свечка в центре Томска это плохо с точки зрения архитектуры. Да с точки зрения экономики как единичный проект это мало о чем. Это, быть может, будет выгодно застройщику и собственнику этого здания, и все на этом. Но речь ведь далеко не всегда идет о таких проектах.
Так давайте в эту комиссию посадим экономиста, который и скажет – если мы внятно ограничим инвестора, то из этого будет толк. Есть новые здания, которые не выбиваются из исторического стиля, и частные инвесторы на этом заработали денег, и город отнюдь не в обиде. Не вижу ничего плохого в такой практике.
– То есть вы – за экономически обоснованную определенность?
– Про историю тоже забывать не следует. Нужно, наконец, четко понять и принять, что здесь можно строить, а что нет. Не просто сказать: «Здесь ничего нельзя!», а вынести предложения по рациональному использованию городских пространств. Сгорел деревянный дом – на этом участке либо ничего, либо детская площадка, либо такой же деревянный дом. Или же выдайте разрешение на то, чтобы здесь можно было построить офисный центр – но не выше четырех этажей, с использованием регламентированных материалов, с фасадом определенных типов. Или же твердо – сказать фасад должен быть историческим, а внутри делайте что хотите. Именно таких предложений касательно использования площадок в центре со стороны власти нет. Даже если сюда обращаются инвесторы, то они никак не могут понять, что же им все-таки тут дозволено. В ответ они слышат: «Это историческая часть». И все, никакой конкретики. Люди просто не могут посчитать, выгодно это будет им или нет.
– Есть конкретный пример?
– Их довольно много. Из тех, что были более-менее на слуху и наглядно иллюстрировали бы отношение к инвестору, есть пример с IKEA. Они попросили здесь землю, им ответили, что земли в Томске вообще-то нет. Хотя вот есть кусочек размером с один гектар, и вокруг него много-много частников. Выкупите у них все самостоятельно, и будет вам земля. Тогда в IKEA сказали: «Ребята, это несерьезно, выкупите и продайте нам, какие тут могут быть проблемы?» И это было абсолютно логично с точки зрения экономики, город по закону имеет право принудительного выкупа. А частная компания, даже глобальная – нет. И власть выиграла бы здесь не только на перепродаже, но и на реализации крупного инвестпроекта, на рабочих местах и налогах. Но наш город заявляет – у нас нет денег на переселение. И такого, откровенно тормозящего развитие у нас достаточно.
– Как вы относитесь к сочетанию слов «томское строительное лобби»?
– Лобби сейчас уже просто нет. Еще полгода назад я бы еще мог рассуждать о чем-то единичном в этом вопросе, но сейчас там вряд ли до лоббирования. Времена больших экспансий кончились, вовсю реализуется стратегия «плавной посадки». Зачем в такой ситуации что-то лоббировать? Мелкие застройщики, которые могут еще пока кому-то что-то проплатить, это не лобби.
– Совсем недавно альтернативой точечной застройке считалось освоение площадок исчезнувших томских предприятий. Особой активности там пока незаметно. В чем может быть причина?
– Возьмем еще один один конкретный пример. Красноярские застройщики совместно с Сибэлектромотором и при поддержке Газпромбанка заказали у нас анализ местного рынка жилой недвижимости. Они хотели четко понять, что им принесет застройка всей площадки, на которой ранее функционировал Сибэлектромотор. Далее застройщик тщательно просчитал расходы по своему проекту, проанализировал доходы Томской области, посмотрел на наши выкладки и поняли для себя, что экономически это ему невыгодно. Во-первых, строить он собирался на кредитные деньги. Во-вторых, эти люди привыкли продавать жилье в Новосибирске и Красноярске не менее чем за 70 тыс руб/м². В Томске почти все, кто мог себе это позволить, уже купили себе жилье. То есть для реализации этих проектов в городе банально не хватает спроса.
