Представления о рынке новостроек Томска отличаются особой динамичностью и сопутствующей ей полярностью. Например, всего пару лет назад «эксперты» из соседних регионов всерьез заявляли, что Томск навсегда отстал от всех, безнадежно увязнув в «трясине эконом жилья». «Где альтернативы?», – спрашивали они, и тут же сами себе отвечали: «Их нет и не предвидится в силу ограниченности платежеспособного спроса». С ними в общем и целом соглашались, находя оправдание в «бюджетном» характере города.
Сейчас все обстоит едва ли не перпендикулярным образом – люди рассуждают о засилье комфорт-класса и нехватке соответствующего моменту «эконома». Досада на недостаточность денег у населения сменилась удивлением по поводу того, «откуда они берутся – раз за разом и чуть ли не в рекордном количестве». Обсыпания пеплом на тему монополизма уступили место сомнениям в духе «кто все эти застройщики, откуда они взялись, и в какой степени им следует доверять?».
Список «фазовых переходов» и противоречий можно продолжать еще долго, тем более что он пополняется новыми образцами, один из которых мы продемонстрируем ниже. Суть одна – предмет непрост, изменчив и требует постоянной диагностики. Именно с целью определения текущего среза ситуации и было организовано Лигой профессиональных риелторов Томска мероприятие «Тренды развития рынка недвижимости. Рынок новостроек 2023-24 гг.».
В силу переизбытка полученной информации мы отобрали два наиболее показательных выступления. Первое из них посвящено оценке общей ситуации на рынке, второе – синхронизации в формировании предложения в нишах стандарт и комфорт классов (раз уж тема их балансировки столь значима для текущего состояния рынка).
Обойдемся без «пузыря»
По словам профессора Хлопцова, за последние четыре года цены на квадратный метр жилья в новостройках Томска выросли почти в два раза и (что важно) преодолели психологически важный рубеж в сто тысяч рублей за «квадрат».
– Для более крупных и динамично растущих городов такой барьер был понятен, в Томске этого не ждали. Сейчас к подобным ценам уже привыкли – это, может быть, и плохая, но все же привычка, которая с нами уже целых полгода.
При этом цены на вторичном рынке плохо коррелируются с ценами на «первичку» – взаимосвязь между сегментами еще не устоялась, так как «непонятно что у нас творится на рынке».
По мнению эксперта, одним их главных «очагов» этой неопределенности выступает фактор инвестиционного спроса на новое жилье. С одной стороны, уже упомянутый бурный рост цен за последние четыре года превысил уровень инфляции (со всеми ее всплесками) в три раза. С другой – людям непонятно, что будет с этими ценами дальше, где находятся пределы их роста и не закончится ли вся эта история новым обвалом рынка.
– Жилье остается наиболее привлекательным активом для сохранения денег и инвестиций. Однако в случае с Томском специфика заключается в том, что с сентября 2021 года продавать здесь уже почти нечего – предложение сократилось и на вторичном, и особенно на первичном рынках. Вместе с тем доля тех, кто покупает жилье в новостройках для улучшения жилищных условий, снизилась в пять раз. В основном речь идет об инвестиционном спросе.
Хлопцов, непосредственно наблюдавший кризис на рынке недвижимости Томска в 2008 году и изучивший его лучше других, напрямую заявил о том, что людей нужно предупреждать об имеющихся рисках.
– Необходимо понимать, что недвижимость не может бесконечно оставаться инвестиционным активом. Напомню, что перед кризисом 2008 года рост цен на квадратный метр достигал 40-60% в год, в итоге цены упали почти в два раза. Вместе с тем, от «пузыря» нас страхуют рекордно низкие показатели по вводу жилья в сегменте многоквартирных домов. Предложения немного и рынок не перегрет, поэтому падения цен я не жду.
То есть перед нами очередная и вместе с тем относительно свежая «полярность» рынка новостроек – аутсайдерские позиции региона в части динамики ввода жилых площадей считаются благом, оберегающим нас от кризиса перепроизводства и ценового обвала.
Согласно оценкам бюро «ТОККО», с середины 90-х годов возглавляемого Хлопцовым, в I квартале средняя цена «квадрата» в сегменте новостроек выросла на 6,7% до 93,7 тыс рублей. Это заметно превышает уровень инфляции (хоть официальной, хоть не очень) и свидетельствует о том, что ценовую динамику уже не получается объяснять ростом цен на стройматериалы. Дело именно в нехватке предложения.
Каждому по потребностям
Аналитик главного застройщика области Борис Черников построил свое выступление на основе принципа «сообщающихся сосудов». ТДСК в силу масштабов и наличия полного цикла производства может присутствовать в самых разных сегментах (вплоть до коттеджного строительства), при этом в настоящее время основные проекты компании реализуются именно в нишах стандарт и комфорт класса. То есть у компании есть возможность балансировки и точной настройки предложения по основным его параметрам (от типов, площади и планировки квартир, до объемов ввода и собственно цен).
В нише стандарт-класса (по словам Черникова, в нынешних условиях речь идет именно о нише) ТДСК продолжает расширять Томск в южном направлении. Здесь реализуется запрос потребителей на экологию, формирование современной жизненной среды и транспортную доступность центра Томска.
– Первая очередь мегарайона располагается на площади 70 гектаров, к настоящему времени здесь реализовано уже 80% от запланированных площадей. Прямо сейчас в продаже находятся квартиры в трех новых домах. Район полностью готов – на его территории построены три детских сада с ясельными группами, школа с IT-уклоном, а также большое количество магазинов. Начал работать Дом детского творчества. Благодаря масштабному дорожному строительству в южной части города район получил магистральную доступность к центру города и был включен в сеть общественного транспорта Томска.
Важную роль в формировании востребованного предложения играет отделка квартир – при нынешних ценах на стройматериалы возможность купить полностью готовое жилье становится крайне значимой для потребителя.
– Разница между предчистовой отделкой и отделкой «под ключ» в цене квадратного метра составляет всего четыре тысячи рублей – за счет эффекта масштаба, доступного застройщику. Самостоятельно столь низкой стоимости отделки клиенты не добьются, поэтому жилье в формате «под ключ» пользуется повышенным спросом.
В сегменте комфорт-класса компания продолжает строительство и реализацию квартир в «голландском» квартале на Комсомольском проспекте. К настоящему времени в эксплуатацию полностью введен первый дом, во втором доме на продажу выставлены квартиры в трех подъездах.
– Жилой комплекс расположен в центре города, поэтому и слоганом проекта стало правило – «Для тех, кому важно быть в центре». Предложение адресовано людям, привыкшим или желающим находиться в самом центре происходящего. В итоге к нам пришли по-настоящему динамичные и современные клиенты, многие из которых работают в сфере IT. Сам проект был задуман еще в 2017 году, когда жилых комплексов комфорт-класса в Томске еще не существовало.
Конструкция дома, предложенная европейскими архитекторами и реализованная томскими специалистами, позволила строителям достичь уникального для Томска класса энергоэффективности «А++». Низкая теплопроводность материалов и конструкций обеспечивает комфортный микроклимат за умеренные деньги – для квартир с высокими потолками и большими площадями вопрос платы за отопление является отнюдь немаловажным. Более того, горизонтальная разводка труб (это значит, что по квартирам не проходят мешающие многим трубопроводные стояки) предполагает установку индивидуальных приборов учета тепла. Таким образом, низкая теплопроводность внешних конструкций (в том числе больших панорамных окон) вкупе с возможностью настройки потребляемого тепла позволяет экономить на самой главной статье сибирских коммунальных расходов.
– Доля однокомнатных квартир в жилом комплексе составляет всего 20% – меньше соседей и больше свободного пространства, это именно то, что отличает ЖК комфорт-класса. При этом минимальная площадь однокомнатных квартир составляет 45 квадратных метров, максимум достигает 70 «квадратов». Вместе с тем, мы постарались отойти от классификации квартир по количеству комнат – клиентам понятнее такие определения как квартира с двумя или четырьмя спальнями, дуплекс или двухуровневая квартира. Почти все квартиры оборудованы двумя санузлами, и это тоже основано на специфике актуального спроса. Часть квартир на первом этаже двухуровневые и с отдельным выходом на улицу. Такая планировка превращает квартиру в идеальный вариант для частной практики, например, психолога, нотариуса, косметолога: на первом этаже – рабочее пространство, а на втором – жилое. А путь от работы до дома занимает несколько секунд.
Кроме того, Черников рассказал об особенностях дорогостоящего озеленения закрытых дворовых пространств; подземных теплых паркингах, в которые опускается общедомовой лифт; обустроенных террасах и кровлях со спортплощадками и зонами отдыха с видом на центр города.
Вкупе со всеми остальными представленными проектами это может означать, что Томск все еще в игре и может предлагать своим жителям любое (в том числе и дорогостоящее, а значит подтверждающее статус города) жилье.
Фото из архива редакции
