Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ огласил планы, посвященные реализации в Томске пилотного проекта комплексного развития территории (КРТ). Согласно проекту, утвержденному правительственной комиссией в октябре нынешнего года, застройке подлежит участок площадью три гектара с градостроительным потенциалом 83,3 тыс кв м. Нюанс заключается в том, что строительство планируется в достаточно тепличных условиях, отсутствующих на тех же самых Черемошниках – пока что речь идет об освоении земель, находящихся в федеральной собственности.
Между тем, областные власти заявили о наличии в областном центре как минимум 15 площадок, «гипотетически идеальных для применения механизма КРТ». О конкретике применения нового закона представители властей рассказали в ходе круглого стола, организованного областной думой – депутатов, экспертов и строителей убедили в необходимости скорейшего принятия регионального закона.
Евгений Паршуто, вице-губернатор по строительству и инфраструктуре
– В рамках этого закона мы могли бы работать уже в нынешнем году, однако по ряду причин законопроект и подзаконные акты представляются вашему вниманию только сейчас. Мы просим вас поддержать их для того, чтобы затем принять в двух чтениях и начать работу на КРТ с самого начала 2022 года.
Почему я прошу обратить на это особое внимание? Во-первых, только что закончилось заседание штаба по региональному развитию у вице-премьера Марата Хуснуллина. Эту статистику я знал и ранее, сейчас же просто довожу до вашего сведения – во всей стране закон о КРТ не приняли всего два региона, это Забайкальский край и Томская область.
Во-вторых, этот закон нужен нам, в первую очередь, для развития областного центра. Я, наверное, скажу такое впервые – в течение последних шести лет строительство в Томске последовательно убивали. Если в 2013-м в городе было введено в строй 38 многоквартирных домов общей площадью 342 тысяч квадратных метров, то в нынешнем году речь идет о четырех домах площадью 27 тысяч «квадратов». В Томске почти ничего нет, стройку убили нормативы, заложенные в правилах землепользования и застройки, общая градостроительная политика и конкретная политика, которая в целом работает не в интересах томичей.
К чему это привело? Я сейчас забочусь не о строителях или их прибылях – дело в том, что предложение на томском рынке сократилось практически до нуля. Об этом, кроме прочего, свидетельствует положение региона в рейтингах реализации ипотечных программах – вы знаете, что по всем регионам ведутся так называемые «светофоры» с зелеными и красными зонами. Власть не отвечает за ипотеку, однако для нас это ресурс, за счет которого сейчас в основном и строится жилье. Так вот, Томская область занимает в стране 75-е место с приростом 3,5%. В среднем по России – это 35–40%.
И как бы мы ни упирались за счет показателей Томского района и прочих муниципалитетов, положительная динамика ввода на сегодняшний день составляет 2% –достигнуто это за счет ИЖС и является самым низким показателем в СФО. В шестисоттысячном городе, который должен задавать темпы развития, этого развития как раз и нет.
Благодаря закону о КРТ мы с вами получим возможность развивать и расширять такие благополучные площадки как микрорайон «Радонежский». Или же взяться за те же Черемошники, где без такого закона дальнейшее движение вперед попросту невозможно. Ждут своей очереди и комплексных решений площадки закрытых промпредприятий. Поэтому у меня к вам большая просьба поддержать этот законопроект и внести свои предложения. Понятно, что такой сложный закон и подзаконные акты к нему не могут получиться идеальными – наверняка все это потребует каких-то дополнений, и этот вопрос мы отработаем в первом и втором кварталах. При этом важно добиться того, чтобы сам закон вступил в силу уже с 1 января.
Дмитрий Ассонов, начальник Департамента архитектуры и строительства Томской области
– Мы занимаемся этим документом почти с того самого момента, как вышли изменения в Градостроительный кодекс. Специалисты департамента приступили к активной работе над ним в феврале нынешнего года, и сегодня мы представляем вашему вниманию шестой или даже седьмой вариант закона и пакета подзаконных актов.
Для чего вообще нужно заниматься КРТ? Во-первых, для обеспечения сбалансированного устойчивого развития любых видов территорий – прежде всего, городских. Во-вторых, в целях достижения показателей в сфере жилищного строительства с основным акцентом на улучшение жилищных условий граждан. Третий и очень важный с нашей точки зрения пункт касается того, что КРТ позволит нам более основательно подступиться к развитию транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. Четвертое – эффективное использование территорий и формирование комфортной городской среды. Ну и пятый момент также очень интересен – речь здесь идет о внебюджетных отношениях. То есть закон и система подзаконных актов позволят нам привлечь внебюджетные источники финансирования для развития территорий.
Первым из четырех основных видов КРТ является развитие территорий жилой застройки. Здесь я хочу обратить ваше внимание на те объекты, которые могут быть включены в проекты КРТ. В первую очередь это многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу.
Во-вторых, это ветхие дома, не признанные аварийными, но подходящие под один из следующих критериев:
— дома с физическим износом более 70%;
— дома, в которых стоимость работ по капремонту превышает стоимость, определенную нормативными документами субъекта федерации;
— дома, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам в период до 1975 года;
— дома, построенные из не самых лучших материалов – шлакоблочные, засыпные, щитовые и так далее;
— дома, которые находятся в ограниченно трудоспособном техническом состоянии – естественно на этот счет должен быть официальный документ;
— дома, которые характеризуются низким уровнем благоустройства – к примеру, отсутствием централизованной системы инженерно-технического обеспечения.
Разумеется, все эти пункты применимы для городской застройки, потому что если мы возьмем сельскую местность, то там большая часть домов не обеспечена вообще ничем. То есть на селе такой подход не проходит однозначно.
Что может быть изъято в целях КРТ жилой застройки? Это очень интересные моменты, которые трактуются по-разному, и на них я сделаю особый акцент. Во-первых, просто так не могут быть изъяты жилые дома блокированной застройки и объекты ИЖС – то есть в широком смысле они не подпадают под работу КРТ. Однако, если мы посмотрим на то, какие дома могут войти в проект исходя из определенных критериев, то здесь есть некая отсылка – если объект ИЖС признан аварийным, то появляется возможность поговорить и об этих домах. При этом с ними опять же нужно работать в определенном порядке, поэтому на первом этапе мы не хотели бы касаться таких объектов. Нужно наработать опыт нормальных многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными.
Для того чтобы включиться в проект КРТ, жителям многоквартирного дома необходимо провести собрание в соответствии с Жилищным кодексом и проголосовать. Решение будет считаться принятым, если за него проголосовало не менее двух третей жителей – причем не только собственников, но и нанимателей.
Очень интересный момент заключается в том, что для проведения собрания по вступлению или невступлению в КРТ жителям дается 90 дней. Если в течение этого срока собрание не состоялось, то дом считается автоматически включенным в программу. Это очень важный момент, который нужно донести до жителей – по опыту других законов мы знаем, что нужная реакция возникает через год после того, как это требовалось для дела. Вывести дом из программы КРТ, если что-то вдруг не понравилось, можно в том случае, если треть собственников и нанимателей примет такое решение. Нюанс в том, то эта процедура должна быть проведена до утверждения проекта планировки на территории КРТ.
Что касается обеспечения прав граждан, то за участие в КРТ предусматривается несколько видов возмещения. Во-первых, это денежное возмещение, в рамках которого за изымаемое помещение выплачивается достойная сумма денег – при этом как всегда при работе с «аварийкой» она рассчитывается с учетом общего имущества и земельного участка. Второй вид – это предоставление аналогичного по параметрам жилья – в виду имеется метраж, количество комнат и так далее. В третьем случае гражданин имеет возможность улучшить свои жилищные условия – то есть он может претендовать на квартиру большей площади или большее количество комнат на условиях доплаты.
Павел Семенюк, технический директор Томской домостроительной компании
– Мы понимаем всю необходимость принятия этого закона и разделяем уверенность в том, что затем он потребует добавления отдельных пунктов. На мой взгляд, важнейшим в этом плане является то, что в федеральном законе о КРТ – а значит и в томском законопроекте – не предусмотрено изъятие объектов ИЖС.
Вместе с тем закон о КРТ предусматривает развитие и освоение значительных по площади земельных участков. То есть в них кроме собственно жилья должны войти социальные и инфраструктурные объекты. А это гектары.
Томск – старый и небольшой город, и если подходить к вопросу выборочно, например, только с позиции аварийных домов, то значительного участка под комплексное освоение вы здесь не найдете. Аварийные дома, как правило, стоят по отдельности, и если вы будете выбирать участок для КРТ, то в него наверняка попадет и объект ИЖС – вполне возможно, что не авариный и потому мешающий реализации проекта. Поэтому нам кажется, что можно было бы в дальнейшем внести в закон одно важное дополнение. В статье 65 часть 8 Градостроительного кодекса указано – для того, чтобы изымать объекты ИЖС, необходимо разработать региональные критерии. То есть этим вопросом должны заниматься областные власти – областная дума может принять закон, в соответствии с которым появится возможность изымать объекты ИЖС по определенным критериям.
К примеру, центральная часть Томска застроена домами, не подключенными к централизованной канализации. В некоторых нет центрального отопления, есть только печное. Это вполне серьезные проблемы, которые могут стать критериями – что, в свою очередь, позволит сформировать значительные территории, пригодные для комплексного освоения.
