«Монетизация» льгот: за чей счет субсидия?

Источник фото: архив редакции

Новогодние праздники завершились тревожащим известием – ведущие российские банки меняют условия выдачи льготной ипотеки, субсидируемой государством.

Речь идет о перераспределении «скидочной нагрузки» и введении фильтров при предоставлении льготных кредитов. Теперь часть банков будут оформлять субсидируемую ипотеку лишь при условии софинансирования субсидии аккредитованным застройщиком.

Фактически, потребитель сталкивается с дополнительным ограничением при выборе квартиры – льготная ставка в некоторых банках остается доступной лишь при покупке жилья у «одобренного» списка застройщиков. Строители также попадают в непростую ситуацию: хочешь продавать по доступной ставке – заключай партнерские отношения с кредитором и делись с ним частью выручки.

Новацию нельзя считать чем-то действительно новым. Застройщики субсидировали ипотечные ставки и раньше – к примеру, весной 2022 года на фоне резкого снижения потребительской активности это позволило не допустить фатального падения продаж. К тому же анонс «перестановки акцентов», сделанный «Сбербанком», состоялся еще в декабре прошлого года.

И все же новость вызвала ступор у всех участников рынка, в первую очередь,  конечно, у застройщиков и покупателей.

Между тем, сдвиг в системе льготного ипотечного кредитования, кажется, был неизбежен. Вопрос лишь в том, на чей счет все это (и речь не только о деньгах) будет списано.

Для многих до сих пор открытие, что льготная ипотека под небольшой процент – не просто государственная, но еще и бюджетная программа. В представлении обывателя, государство наказало банкам выдавать кредиты по льготной ставке, а те, взяв под козырек, принялись «разделять груз ответственности».

На деле разница между льготной и рыночной ставками покрывается из бюджета. И чем больше льготной ипотеки, тем стремительнее растут государственные расходы на поддержание выстроенной системы.

Обратимся к реалиям рынка Томской области. В 2023 году объем выдач ипотечных кредитов в регионе вырос более чем на 50%: за 11 месяцев (данные за год будут опубликованы в конце января) выдано 12 461 ипотечный кредит на 44 млрд 564 млн рублей. Для сравнения: по итогам 2022-го – 9 622 кредита на 30 млрд 314 млн рублей.

Объемы кредитования росли быстрее, чем количество выданных займов. С ноября 2022-го по ноябрь 2023-го средняя сумма выданной ипотеки выросла на 24% – до 3 млн 866 тыс рублей, а средний срок действия договора увеличился всего на 10% – до 25,6 лет.

Рынок попал в замкнутый круг – льготные программы обуславливали увеличение объемов выдач и рост цен на жилье. А в результате росли бюджетные расходы на субсидирование льготных программ.  Финблок грозился свернуть льготное направление, а узнавшее об этом население лишь наращивало спрос. В итоге всё возвращалось к началу – росту цен на квадратный метр.

Источник: ЦБ РФ

Вслед за ростом ключевой ставки, государство резко увеличило расходы на субсидирование льготной ипотеки. Из-за заметного удорожания кредитов на «вторичку» спрос активно «мигрировал» в сегмент новостроек. Это незамедлительно сказалось на динамике выдач – в ноябре 2023 года годовой прирост составил 118% (до 402 договоров за месяц на рынке первичного жилья).

Кроме того растущий спрос предопределил заметное увеличение цен – в итоге ноябрьский прирост объема выдач составил 141% (до 2 млрд рублей за месяц). Да, не все эти средства выданы на льготных условиях: по статистике, в общей структуре выдач (новостройки плюс «вторичка») доля льготных займов составила около 40%.

Общая динамика роста задолженности населения по ипотечным кредитам представлена на следующем графике.

Источник: ЦБ РФ

Существенная и стремительно растущая нагрузка на бюджет не могла оставаться без ответа. Свернуть льготные программы не позволяли последующие издержки (в первую очередь, нематериального характера). Ужесточение условий за счет увеличения первоначального взноса также не принесло ощутимых результатов – быть может, за исключением роста объемов потребительского кредитования как одного из источников формирования первоначального взноса.

В итоге государство запустило цепную реакцию, снизив размеры выплат банкам, реализующим льготные ипотечные программы.

– В условиях сокращения правительством субсидии на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года выдачи льготной ипотеки де-факто стали для банков убыточными. Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная.

Зампрезидента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков, 16 января 2024 года.

Анонс инициативы «Сбербанка» датируется 26 декабря. Она стала ситуативной реакцией банковского сообщества на государственную инициативу. Более того, получается, что именно банки взяли на себя основное бремя репутационных издержек, связанных с изменением объема госфинансирования ипотечных льгот.

Реакция на решение ряда российских банков об изменении условий выдачи льготной ипотеки оказалась умеренно тревожной. Центробанк, скептически относящийся к любым формам негосударственного субсидирования ипотеки, насторожился и пообещал тщательно отслеживать активность, осуществляемую в этом направлении.

«Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков».

Официальный комментарий ЦБ РФ, 15 января 2024 года.

Федеральная антимонопольная служба получила несколько жалоб на это решение уже 11 января, в первый же день действия обновленного порядка. Некоторые крупные российские застройщики объявили о нежелании работать по новым правилам либо о намерении перенести возникающие издержки на покупателей жилья в новостройках. Опрошенные ТАСС девелоперы и эксперты рынка недвижимости подсчитали, что новые затраты на выдачу ипотеки могут увеличить стоимость квадратных метров до 10% от суммы льготного кредита.

В Томской области на ситуацию оперативно отреагировали в ТДСК. Застройщик объявил о намерении минимизировать нагрузку на потребителей – специалисты холдинга приступили к разработке вариантов сдерживания цен за счет увеличения производительности и сокращения издержек.

– Компанией накоплен позитивный опыт реализации корпоративных и банковских программ поддержки покупателей новостроек. В нынешних условиях в ТДСК также намерены включиться в дополнительное субсидирование льготных ипотечных программ. Доля ипотеки у нас традиционно большая, поэтому мы работаем в постоянном контакте с банками. Задача понятная – нужно сохранить доступность нового жилья для льготных категорий покупателей: молодых специалистов, семей с детьми, многодетных и других потребителей.

Финансовый директор ТДСК Михаил Пчелинцев, 15 января 2024 года.

Изменения условий льготного ипотечного кредитования и возможных последствий этой инициативы обсудят на круглом столе «Льготная ипотека: новые условия. Что делать покупателю?». На мероприятии, организованном Союзом строителей Томской области, соберутся представители застройщиков, банков и эксперты отрасли. Отчет о дискуссии по перспективам ипотечного рынка на территории региона будет опубликован нашим изданием в конце месяца.