Изменение цен на недвижимость

Мониторинг за период с января 2007 года по июнь 2016 года проведен  компанией «Бюро оценки «ТОККО» на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011 — 2016 гг., в том числе: ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложения из СМИ непосредственно в анализируемой выборке не использовались.
Для того, чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 30 и более 100 кв.м., объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков.

Общие тенденции рынка недвижимости

Данные мониторинга за исследуемый период позволяют сделать вывод о том, что тенденция долгосрочного роста цен сохранялась с июня 2010 года до 2014 (ежегодный прирост цены 1 кв.м. условно типового жилья находился в интервале 7-10%). Эта тенденция несколько приостановилась в 2015 г., охарактеризовавшемся незначительным падением данного показателя (около 8 %), при этом текущий общий уровень цен превышал уровень декабря 2009 года на 35%. За первые два месяца 2016 года также наблюдалось падение уровня цен по сравнению с декабрем 2015 года (около 2-3 %), сменившееся, однако, в марте незначительным их повышением (+4%). Второй квартал текущего года охарактеризовался падением общего уровня цен вначале с последующим его возвратом к уровню цен в июне 2016 к июню 2015 года.

Рисунок 1. Динамика средней цены 1 кв.м жилья

«Дно» после кризиса 2008 года рынок прошел в июле 2009  (33 638 руб./кв.м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54 654 руб./кв.м). В июне 2016 средняя цена 1 кв.м достигла 51 257 руб./кв.м, что на 6 % меньше указанного максимального значения и на 8% больше аналогичного показателя на декабрь 2015 года.
Последний квартал 2014 года и 2015 год отметился резким обесценением рубля, что породило панику, массовые спекуляции с валютой и ажиотажный спрос на все – от продуктов питания до недвижимости: магазины ежедневно переписывали ценники, стараясь покрыть грядущий спад, а люди вкладывали деньги, опасаясь их потерять.
При этом рынок недвижимости показал падение впервые за несколько лет лишь во втором полугодии 2015 и начале 2016, и делать выводы о дальнейшей динамике пока рано.
Официальная статистика сообщает, что годовая инфляция в 2015 году приобрела двузначные значения: по данным ЦБ РФ составила 12,9 %. При этом стоит отметить, что почти весь 2014 и весь 2015 год реальные располагаемые доходы населения уменьшались.

Краткий анализ рынка ипотечного кредитования

Весь 2015 год экономика работала в условиях низких цен на нефть (в 2 раза ниже уровня 2014 года), внешних санкций и ограничений.
Ухудшение макроэкономики привело к падению реальных доходов населения, которое пока продолжается, несмотря на снижение инфляции. Зафиксировано падение потребительского спроса и прекращение роста депозитов – у населения остается меньше свободных средств. Снижение платежеспособности и потребительской активности увеличивает вероятность снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе. В случае нормализации экономической ситуации сделанные сбережения будут источником финансирования отложенного спроса на жилье.

Ключевые цифры I квартала 2016 года:
– вырос рынок ипотеки на 48% по сравнению с I кварталом 2015 г.;
– 12,5 % составила средняя ставка выдачи ипотеки (14,5% в первом квартале 2015 года);
упал суммарный ввод жилья на 15 %;
– 40 % от объемов построенного многоквартирного жилья составили заключенные в рамках программы субсидирования договоры приобретения жилья в новостройках;
– 46 % – доля выдачи ипотеки в рамках программы субсидирования;
– в 2,3 раза выросло количество зарегистрированных ДДУ (договор долевого участия) физических лиц с ипотекой;
– на 2 % выросли объемы строительства многоквартирных домов, объемы индивидуального жилищного строительства упали на 34%;
– половина всего жилья в многоквартирных домах построена в 8 регионах: Москва и Московская область, Краснодарский край, Республика Татарстан, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Такая высокая концентрация связана с миграцией населения в регионы наивысшей экономической активности, которая существенно увеличивает спрос на жилье в них.

Несмотря на сложную ситуацию в экономике, сектор жилищного строительства, в целом, достиг значимых результатов в 2015 году. Достигнут рекордный объем ввода жилья в объеме 85,3 млн кв. м жилья. Рост объемов достигнут за счет строительства многоквартирных домов – 50,1 млн кв.м (+4,3% к уровню 2014 года).
Тем не менее, по состоянию на 1 квартал 2016 года продолжается снижение объемов ввода жилья, начавшееся в середине 2015 года. Это целиком объясняется падением индивидуального жилищного строительства. Объемы многоквартирного жилищного строительства сохраняются на уровне 2015 года благодаря государственной программе субсидирования. Программа субсидирования была принята в начале 2015 года. Основные цели: поддержка строительного сектора и предотвращение резкого роста ставок по ипотечным кредитам. С марта по декабрь 2015 года программа обеспечила 40% спроса на ипотеку и профинансировала 10,6 млн кв.м жилья (21% от общей площади построенных квартир в многоквартирных домах). В рамках программы в I квартале 2016 года было профинансировано 4 млн кв.м жилья (более 40% введенного жилья в многоквартирных домах). Реализация программы привела к росту количества заключаемых ДДУ с ипотекой в 2,3 раза по сравнению с I кварталом 2015 года. Количество сделок с ДДУ без ипотеки снижается с начала 2015 года.
Рынок ипотеки вырос на 48% и практически повторил объем выдачи первого квартала 2014 года. Населению предоставлено 188,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 323,4 млрд рублей. Средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%. Поддержку рынку ипотечного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Рост ставки выдачи в марте связан с изменением условий программы субсидирования. Выдача ипотеки в рамках программы субсидирования составила более 45% от общего объема ипотеки в I квартале 2016 г. Реализация программы привела к перераспределению спроса населения на жилье со вторичного на первичный рынок. В конце февраля 2016 года программа была продлена до конца года, лимит выдачи был увеличен до 1 трлн рублей, размер субсидии банкам на компенсацию недополученных процентных доходов был снижен на 1 п.п. (до 1,5 п.п.). Снижение ставок на вторичном рынке приведет к постепенному росту доли ипотеки, выдаваемой на вторичном рынке.

По данным Центрального Банка и АИЖК в 2015 году в Томской области наблюдался рост объема и количества предоставленных ипотечных кредитов, сократившийся в начале 2016.

Объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн руб./шт.

Показатели рынка недвижимости

За 2015 год Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс кв. м. Для сравнения, в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию более 600 тысяч «квадратов» жилья. Таких рекордных показателей не было за 35 лет новейшей истории области. По состоянию на начало 2016 года общая площадь введенного жилья составляла более 16 тыс кв. м. Причем большая часть – это индивидуальные жилые дома. С начала года в Томске было сдано в эксплуатацию 3 многоквартирных дома. Однако власти области не исключали, что темпы строительства жилья в 2016 году могут существенно снизиться.
Томская домостроительная компания (ТДСК), увеличившая в 2015 году объем ввода жилых и нежилых помещений на 38% – до 571 тыс кв. м, в начале года прогнозировала на 2016 году снижение объемов строительства из-за сложной ситуации в экономике и низкого спроса. Компанией подготовлена программа строительства на 2016 год, которая ниже, чем программа 2015. Программа минимум подразумевает ввод 300 тыс кв. м, однако наиболее вероятным будет ввод 450 тыс кв. м по словам главы строительной компании «ТДСК» А.Шпетера.
В Томской области в январе-июне 2016 года введено более 209 тысяч квадратных метров жилья, что на 24,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Томскстата. Отмечается, что средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе на первичном рынке во втором квартале 2016 года составила 47,7 тысячи рублей, на вторичном – 49,6 тыс. По сравнению с первым кварталом, стоимость квадратного метра несколько упала: в начале года метр жилья на первичном рынке стоил 49 тысяч рублей, а на вторичном – 49,6 тысячи.

Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее «дорогой» район — Кировский. Однако, поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского района также находится и в Ленинском и Советском, а жилье так называемого «эконом-класса» имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом, возможно колебание и изменение иерархии.
Квартальные условные изменения средней цены предложения в конце года (октябрь-декабрь) показали падение по данному показателю во всех районах города. За первый квартал 2016, тем не менее, снова отмечен их рост. Во втором квартале падение показали Кировский и Советский районы, рост – Ленинский и Октябрьский.
Следует отметить, что термин «условные изменения» в данном случае использован потому, что в каждом районе имеется как более качественная по местоположению и инфраструктуре недвижимость, так и менее качественная, и количество попавших в выборку тех или иных объектов может значительно меняться во времени. Кроме того, в условиях общего сокращения как ипотечных сделок, так и сделок без привлечения кредитных средств, а также преобладания ипотечных сделок с новостройками (вводимыми в основном в Ленинском и Октябрьском районах города) и снижения спроса на вторичное жилье более «старого» фонда, выборка в принципе мала и отразить частные локальные тенденции довольно сложно, тем более, что резких изменений не фиксируется, показатели варьируются в пределах статистической погрешности.

Динамика средней цены 1 кв.м по районам города

В массив данных, используемых для формирования обзора, входят не все объекты, сделки по которым были совершены за исследуемый период, как уже отмечено в начале обзора, что объективно влияет на полноту представления ситуации на рынке. В этой связи представляется полезным также привести обобщенную информацию о ценах предложения на рынке жилья, поскольку ту или иную тенденцию в динамике цен назвать стабильной сейчас нельзя. В качестве дополнительной характеристики ситуации на рынке в таблице, представленной ниже, приведены средние, минимальные и максимальные значения цены предложения 1 кв.м с разбивкой по районам города.

Рассчитанный по данным информационной системы Орис показатель стоимости 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья Томска составил:
по состоянию на конец 2015 года — 46,82 тыс руб., на вторичном – 54,2 тыс руб.,
на март 2016 – 45,21 тыс руб., и 51,5 тыс руб., соответственно.
К концу первого полугодия 2016 года данное соотношение составило 44,56 тыс руб. и 50,8 тыс руб.

Наибольшей популярностью у покупателей во втором квартале 2016 года пользовался Октябрьский район, как не самый дорогой в целом в расчете на 1 кв. м и застраиваемый новым типовым жильем. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Советский район. Вряд ли отсюда следует сделать вывод о падении популярности этого района: более вероятно, что это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья здесь (основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка).

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья по числу комнат 2-й квартал 2016 года показал следующие результаты (июнь 2016 к марту 2016): довольно незначительное колебание цен в размере около +/-2 % на однокомнатные и двухкомнатные квартиры и повышение цены на трехкомнатные.
В целом, не беря во внимание колебания данной зависимости по отдельным месяцам, за 1 квартал на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее «дорогие» в расчете на удельный показатель – однокомнатные. Стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составила, в среднем, на июнь 2016 года 55 188 руб., двухкомнатной – 47 495 руб., трехкомнатной – 51 905 руб.

Динамика средней цены 1 кв.м по количеству комнат

Заключение

По мере снижения стоимости фондирования и запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Объемы выдачи ипотеки в январе-феврале 2016 года демонстрировали рост по сравнению c аналогичным периодом 2015. Кроме того, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами. Для сравнения, в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза.
В феврале 2016 года рынок ипотечного кредитования показал рост впервые с 2014 года. Основная причина – рост доли выданных ипотечных кредитов в рамках реализации государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Реализация программы приводит к перераспределению спроса населения на жилье со вторичного на первичный рынок. При этом программа была рассчитана до конца февраля 2016 и сейчас продлена до конца 2016.
Противоречивым, на первый взгляд, на фоне данного общего факта выглядит информация ТДСК, как основного застройщика массового типового жилья Томска, о низком спросе. В данном случае следует учесть, что ТДСК занимает основную долю рынка первичного жилья в Томске, и реальные причины для подобных сообщений от столь значимого игрока на рынке могут быть разными. С другой стороны, нужно отметить и редкие, но появившиеся сообщения риэлтеров о том, что при наличии спроса затруднительно купить жилье повышенного и высокого качества. Более того, нечастые, и все же имеющиеся случаи проведения повторных или сопоставимых оценок в сегменте жилья повышенного качества позволяют говорить о повышении цен в этом сегменте. В совокупности данные факты позволяют сделать предположение о том, что через некоторое время рынок столкнется с нехваткой предложения в отдельных сегментах жилья (при условии, что не случится существенных, кардинальных кризисных изменений).
Текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом, по-прежнему, можно назвать ожидающей. Состояние экономики и внешнеполитическая ситуация не улучшаются. Реальные доходы населения не растут. В то же время, рынок недвижимости реагирует на изменение ситуации не слишком быстро, что позволяет обозначить как возможность сохранения текущего состояния в краткосрочной перспективе, так и формирование предпосылок к ее изменению: квартирный вопрос всегда актуален и, так или иначе, «привыкнув» к новой ситуации, люди начнут его решать, активизируя рынок.
В целом, происходящие в последние два года в экономике события негативно влияют на рынки жилья, жилищного строительства и ипотечного кредитования. В силу инерционности процессов, адаптация указанных рынков к новым условиям еще не полностью завершена, и возможность дальнейшего падения статистических показателей сохраняется.