В последние дни января стране внезапно напомнили об ипотеке. Сразу от трех крупных бюро кредитных историй (БКИ) «поступил сигнал» о существенном росте просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования за 2016 год.
Так, Объединенное кредитное бюро (ОКБ) заявило о росте количества проблемных кредитов на 39% по задолженности «с первого дня» и на 20% по долгам сроком больше 90 дней. В БКИ «Эквифакс» рост показателя по «просрочке» 90+ оценили в 21%. Куда более скромные цифры – а именно 4,3% по этому же показателю – огласило Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). В сухом остатке, таким образом, был зафиксирован следующий факт – три крупнейших профильных организации страны, в совокупности владеющих информацией о 90% кредитного рынка России, указали на наличие проблемы. И не где-нибудь, а в кредитном сегменте до сей поры считавшемся наиболее надежным и стабильным.
Ипотеку назначили в лидеры по приросту количества проблемных кредитов розничного сектора. Против 10% по кредитам наличными и 3% в сегменте кредитных карт (данные того же ОКБ) упомянутые выше 39% действительно выглядят мрачновато.
Куда ты, тройка, мчишься?
«Демарш» ведущих БКИ не мог не произвести эффекта. Во-первых, в стране уже давно ничего не росло и не падало столь внушительными темпами – здесь же публике авторитетно предложили сразу два в одном: доля резко выросла, нечто другое соответственно упало. Во-вторых, ничего подобного от ипотеки действительно практически никто не ожидал. Пожалуй, последнее из громкого в этой сфере касалось проблем так называемых «валютчиков», то есть граждан, оформивших ипотечные кредиты в долларах и евро. Да и то публичная дискуссия тогда шла в основном об этических вопросах (вроде того, насколько уместной является бюджетная помощь людям, решившим рискнуть и выгадать на процентной дельте). Собственно, уже на примере валютной эпопеи стал очевиден статус ипотечной проблематики для государства как такового.
Не предвещала ничего похожего и поквартальная аналитика ОКБ за 2016 год. Цитируем данные статистики просроченной задолженности (по количеству проблемных ипотечных договоров), взятые с сайта ОКБ:
I квартал. «Доля просроченных ипотечных кредитов продемонстрировала умеренный рост в 0,3 п.п и в конце марта составила 3,73%. На долги с просрочкой 90+ пришлось 1,48% от общего числа ипотечных кредитов».
II квартал. «Количество ипотечных кредитов с просрочкой платежей выросло за квартал на 3% (2,8 тыс. кредитов) и по итогам июня составило 102 тыс. кредитов или 3,8% от общего количества открытых ипотечных кредитов».
III квартал. «Количество ипотечных кредитов с просрочкой платежей выросло за квартал на 3% до 104,88 тыс. кредитов или 3,7% от общего количества открытых ипотечных кредитов».
А теперь цитата из годового отчета, который и спровоцировал весь имеющийся в наличии шум:
«Самые высокие годовые темпы роста количества просроченных кредитов показал сегмент ипотеки. За 2016г. количество просроченных кредитов выросло на 39%: с 81,88 до 114,16 тыс. шт. и составило 3,9% от общего количества открытых ипотечных кредитов. Основной рост пришелся на I кв. 2016 г., когда количество просроченных кредитов выросло сразу на 25%».
Момент, в который «0,3 п.п» из весеннего отчета обернулись итоговыми 25% за тот же квартал, остался за рамками отчетности.
«Ямщик, не гони!»
Показателем того, насколько неудобоваримой оказалась для официоза (государственного и не только) подобная информация, вполне может считаться реакция Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Ведомство осуществило массовую рассылку «корректирующего сообщения», имеющего весьма характерную тональность. Это лучше привести в первозданном виде и целиком.
«Представленные сегодня в СМИ выводы кредитных бюро (НБКИ, ОКБ, «Эквифакс») о состоянии рынка ипотеки являются некорректными, отмечают в АИЖК. Данные кредитных бюро не отражают всей картины ипотечного рынка, а представляют только срез информации, которую в бюро кредитных историй передают банки-партнеры. Так, например, данные ОКБ по ипотеке охватывают не более 60% рынка. Методология сбора и обработки этих данных непрозрачна, в отличие от данных Банка России, которые охватывают все кредитные организации и являются единственным достоверным источником статистики по рынку.
Данные Банка России свидетельствуют о том, что качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: доля задолженности без просроченных платежей устойчиво превышает 93%, а длительная просрочка (90+) снижается как в абсолютном, так и относительном выражении по сравнению с пиковыми значениями начала 2016 года. По данным ЦБ, объем просрочки 90+ по ипотечным кредитам на 1 декабря 2016 года по сравнению с началом года составил 125,7 млрд рублей. Пик роста просрочки наблюдался в мае, когда она достигла 131,4 млрд рублей. Доля просроченных ипотечных кредитов не превышает 2,8% от общего ипотечного портфеля. В то же время, в 2010 году доля просроченных платежей 90+ превышала 7%. А по неипотечным кредитам населению этот показатель составляет почти 15%. Вместе с тем, ипотечный портфель банков в 2016 году вырос на 11%, а объемы выдачи ипотеки — на 27%».
Еще одна претензия к данным ОКБ, высказанная в ходе публичных дискуссий, касается неожиданного акцентирования на доле от общего количества кредитов. Дескать, обычно проблему оценивают исходя из объемных (или денежных) показателей, и с этим все более-менее в порядке, по крайней мере, в динамике.
Однако, если брать уже упомянутую статистику от ОКБ, то выяснится, что ничего неожиданного в акценте на долевой показатель там нет – это обычная (как минимум, поквартальная) для бюро практика. Сначала в отчете указывается доля и только потом речь заходит об объемных показателях. Кстати, о них.
По данным ОКБ, за I квартал 2016 года объем «просрочки» в ипотечном сегменте составил 148 млрд рублей или 4,33% от общего объема задолженности (данных по динамике не предоставлено). Во II квартале объем ипотечного долга вырос на 6%, в III на 2% (до 160,03 млрд рублей). Итог же за год вновь составил неожиданные 24% роста со 132,12 до 163,11 млрд рублей.
То есть, объемы в ОКБ вполне считают, и их 24% роста по этому показателю не так чтобы уж сильно краше 39% в долевом отношении. Да и в сообщении АИЖК никто и ничего по факту не опроверг, людям просто предложили посмотреть на все это «с другой стороны». К примеру, ОКБ указывает на итоговые (за весь 2016) 4,4% долгов в общем ипотечном портфеле. АИЖК, ссылаясь на данные Банка России, говорит о 2,8% долгов из разряда 90+ на 1 декабря 2016 года. К тому же, в ОКБ, видимо, знают что-то особенное о I квартале 2016, точнее – о его стартовых показателях (судя по всему, отчего-то пересчитанных ближе к концу года). Более того, упомянутая АИЖК «устойчивая доля в 93% без задолженности» вообще никак не противоречит данным ОКБ.
Определенная неувязка присутствует и в вопросе с охватом данных по рынку. Все-таки 90% (по данным «Коммерсанта») для «тройки» бюро это не максимум 60% для ОКБ (по данным АИЖК).
Кто-то срывает банк…
А банк срывает покровы. В данном случае, речь о Банке России, на статистические выкладки которого ссылались представители АИЖК.
Итак, смотрим, откуда взялись 125,7 млрд рублей и верхняя планка в 2,8% «просрочки» (из сообщения АИЖК). Для этого сведем данные ЦБ РФ по группам ипотечной задолженности в небольшую таблицу, период назначим трехлетний – с порогового декабря 2014 по 1 декабря 2016. Более поздних данных Банк России в открытый доступ пока не выложил.
Ипотечная задолженность российских физлиц по срокам задержки платежей (млн руб)
Как нетрудно заметить, в процентном соотношении такая структура действительно стабильна. Более того, если углубляться в данные за 2010-13 гг, то и там ничего стремительного обнаружить не удастся (данные, к слову, публикуются помесячно). С другой стороны – и на эту небольшую манипуляцию уже обратили внимание участники дискуссии – в четырехтриллионной массе «длинных» денег подобные доли, что называется, практически обречены на стабильность. Перебросьте развлечения ради годовой бюджет Томска из одной ячейки в другую (по горизонтали, разумеется), а потом пересчитайте долевые проценты.
В абсолютном выражении и без привязки к валу отчетливо виден, к примеру, почти двукратный рост задолженности разряда 180+. В два раза выросли абсолютные показатели месячной «просрочки». И списать все или даже многое на инфляцию или историю с валютными курсами тут точно не выйдет – подробнее об этом несколько позднее.
Стабильной выглядит вертикаль «31-90», в то время как в столбце «91-180» за 2016 год произошло явное подсыхание. Вывод из этого можно сделать следующий – между «1-31» и «31-90» происходит достаточно равноценный обмен денежными массами. Кто-то что-то погасил и его кредит «ушел» влево, кто-то второй – наоборот. Между «31-90» и «91-180» взаимный переток слабоват. А из «91-180» в 180+ идет вполне заметный и плотный слив. За последний отчетный год крайне правая корзина «потяжелела» на ~18 млрд рублей. Из «91-180» безвозвратно вышло ~10,5 млрд, большей частью, естественно, вправо. Еще как минимум ~7,5 млрд «перетекло» в 180+ из центра таблицы. Уже не так радужно?
Отдельный вопрос ко всему этому лежит в плоскости методологии. Теперь мы знаем, откуда в АИЖК взяли 125,7 млрд с 2,8%: это результат суммирования последних показателей «91-180» и 180+. Насколько корректно такое суммирование – отдельная тема, да и «начали» в данном случае не представители агентства. Куда более важной является природа этих миллиардов. Она же – суть. Примечание ЦБ РФ к приведенным выше данным:
«*производится на основании данных формы отчетности кредитных организаций 0409115 ‘Информация о качестве активов кредитной организации’.Ипотечные жилищные кредиты, которые по условиям договора погашаются частями (долями), при непогашении в срок части (доли) отражаются в составе задолженности с просроченными платежами в полном объеме по максимальному сроку задержки платежей».
То есть, если кто-то просрочил платеж, к примеру, на один день, то в соответствующую строку месячного отсчета «падает» вся сумма кредита. 127,5 млрд, как успели для себя решить некоторые, это не объем просроченной задолженности. Это сумма ипотечных кредитов (тело+%), сгруппированных по единому признаку (отсутствие оплаты по ним сроком 90 дней и более). То есть, приводя этот параметр, нам хотя сказать следующее: «Кредиты, выданные на эту сумму, не обслуживаются от слова никак и будущее их туманно». С собственно просроченной задолженностью, по данным того же ЦБ, дело обстоит несколько иначе.
Кредиты физлицам на жилищные цели (рублевое кредитование, млн рублей) Всего – общий объем текущих кредитов, выданных кредитными организациями российским физлицам. ЖК – жилищные кредиты (земельные, строительные, на приобретение жилья). ИЖК – ипотечные жилищные кредиты. ПЗ – просроченная задолженность в целом по ЖК.
Из приведенных данных видно, что и без того определяющая доля ипотеки в общей кредитной массе за последние два года выросла едва ли не до половины. Чуть ли не вдвое в абсолютном выражении выросла и просроченная задолженность по кредитам на жилищные цели. Почти +10 млрд рублей «просрочки» с декабря 2015 по декабрь 2016 при 630 млрд приросте кредитной массы – не сказать, чтобы выдающийся показатель. За более ранний отчетный период, как видно из этой же таблицы, «просрочка» увеличилась на 11,3 млрд при общем приросте в неполные 400 млрд.
Быть может, что-то экстраординарное произошло в валютном сегменте?
Кредиты физлицам на жилищные цели (кредитование в иностранной валюте, млн в рублевом эквиваленте)
Но и здесь ничего зубодробительного не наблюдается. Более того, показатели по инвалюте (как говаривали в иные времена), вообще перестают быть хоть сколько-нибудь релевантными.
За 2014 год таких ипотечных кредитов для физлиц было выдано 750 единиц (это на всю страну). За 2015 – 91, за 11 месяцев 2016 – 29. По итогам 2008, к примеру, этот показатель был равен 17 461 кредитам.
Географически здесь также все предельно ясно и локализовано – за 11 месяцев 2016 года из общей массы в 29 кредитов 26 было выдано в ЦФО, два в СЗФО и еще один на Дальнем Востоке. Добавить тут, по сути, и нечего.
Последнее для данной темы, в чем нам еще может пригодиться статистика ЦБ – динамика просроченной задолженности за тот самый, крайне загадочный (если верить резолюции Объединенного кредитного бюро) I квартал 2016 года. Смотрим показатели, теперь уже точно только в рублях.
01.01.2016 – 39 524 млн рублей
01.02.2016 – 41 155 млн рублей
01.03.2016 – 42 204 млн рублей
01.04.2016 – 43 204 млн рублей
Опять ничего экстраординарного, плюс к тому, позднее в течение года будут наблюдаться и более значимые месячные приросты. Можно сколько угодно сомневаться в статистике ЦБ, но заявленные ОКБ масштабы изменений за I квартал 2016 должны были хоть как-то себя проявить даже под самым плотным «одеялом».
Скрупулезности ради снова обратимся к «валовой» статистике по срокам задолженности. Суммируем показатели из групп «91-180» и 180+ для первых трех месяцев 2016 года.
01.01.2016 – 120 660 млн рублей
01.02.2016 – 125 634 млн рублей
01.03.2016 – 130 645 млн рублей
01.04.2016 – 129 425 млн рублей
Снова речь идет о ~10 млрд рублей прироста по кредитному «валу». В 2015 году по той же статистике прирост в сегменте 90+ за I квартал составил ~13 млрд рублей. Разница же заключалась в том, что за первые три месяца 15 года на более чем 10 млрд вырос «91-180», а в 2016 за аналогичный период на те же миллиарды «растолстел» 180+, в то время как «91-180» даже несколько «схуднул». Чисто внешне это может означать, что все это время ком кредитов в 10 млрд рублей уверенно (и осязаемо, что важно) двигался вправо, в сторону почти «неизлечимой» стадии. Ну и когда надо было бить в колокола?
«Лошадь моя белая…»
Без таблиц в этом невеселом деле – никуда (напомним, что все данные – если это не оговорено – взяты из статистики ЦБ РФ).
Отдельные показатели рынка ипотечного кредитования Томской области в годовом разрезе. ИЖК – ипотечный жилищный кредит.
Как на ладони видна «яма» 2015 года, стоившая местным застройщикам и риелторам огромного количества нервных клеток. Хотя, как это чаще всего и бывает, условия для восстановления рынка были заложены, что называется, в самый пик этого спада – речь о II квартале 2015. Подготовка к снижению ставок в рамках федеральной программы субсидирования, к примеру, была анонсирована уже в марте того года. В мае стартовала региональная программа под названием «Социальная ипотека» с бюджетным покрытием части ставки и первоначального взноса для отдельных категорий жителей Томска и Стрежевого. Сделала свое дело – по крайней мере, на тот момент – знаменитая теперь программа «Жилье для российской семьи»: по состоянию на 1 марта 2016 сертификаты по ней получили более 3 000 томичей. Ну и, в конце концов, не случилось ожидавшегося многими скачка цен на томское жилье.
Наступил апрель – и все. Это к обещанной в прошлый раз теме влияния инфляции на ипотечный рынок.
Итоговые показатели 2016 (в таблице, если кто упустил, данные за 11 месяцев) должны быть заметно выше, именно в декабре ожидался – да что там, всячески подогревался – повышенный спрос на ипотечные продукты.
Теперь непосредственно к долгам.
Кредиты физлицам на жилищные цели (данные по Томской области, рублевое кредитование, млн рублей). Всего – общий объем текущих кредитов (на все цели), выданных кредитными организациями физлицам. ЖК – жилищные кредиты (земельные, строительные, на приобретение жилья). ИЖК – ипотечные жилищные кредиты. ПЗ – просроченная задолженность в целом по ЖК. ЗПТДС – кредиты, предоставленные физлицам-резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. ПЗ1 – просроченная задолженность по предыдущему пункту.
Из статистических новшеств 2016 года мы видим строку учета кредитов, распространяющихся на объекты долевого строительства. Как известно, не введенное в эксплуатацию и потому не являющееся объектом собственности жилье не может выступать в качестве залога. Им, в рамках по-своему хитрой схемы, выступают права требования (банка от застройщика при определенных госгарантиях). Стоит отметить, что этот сегмент довольно стремительно растет – в масштабах страны за 11 месяцев 2016 года количество таких кредитов выросло с 15 565 до 268 597. В деньгах рамки выглядят следующим образом ~28 млрд – ~500 млрд. В Томске, как мы видим, по этим кредитам уже успели просрочить выплаты на 14 млн рублей.
Итак, из приведенных данных следует, что общая закредитованность населения области снижается. Причины тут могут быть разными, вплоть до списания банками совсем уж «мусорных» долгов, сейчас не об этом. Ипотечный сегмент по объему выданных кредитов остается довольно стабильным, при этом собственно «просрочка» выросла за два года едва ли не на треть. И это при сокращении показателя в сложном для ипотечного сегмента 2015.
Смотрим на валютные показатели.
Кредиты физлицам на жилищные цели (кредитование в иностранной валюте, млн в рублевом эквиваленте)
Кредитная масса – что в общая, что ипотечная – заметно тает. «Просрочка» заметно растет, ничего неожиданного.
Как итог – 325 млн рублей «просрочки» по рублевым и валютным жилищным кредитам на 1 декабря 2016 года. При этом процедур рефинансирования ипотечных кредитов, по данным ЦБ, в Томской области не проводилось. По всей строке в 10 показателей размазаны одинаково унылые нули.
Ну и последнее, наверное, о чем здесь стоит упомянуть, касается практики досрочного погашения ипотечных кредитов. За 11 месяцев 2016 года в Томской области досрочно закрыли кредитов на 1 766 млрд рублей. Еще 1 млн рублей был досрочно «погашен» по разряду валютных жилищных кредитов (на землю или строительство). Кредиты на 196 млн рублей были погашены не просто досрочно, а практически сразу же – в этом году их взяли, в этом же и погасили.
9 млн рублей банки взыскали с должников (или должника) путем реализации залога.
Это ли не тишь с благодатью?
Темная лошадка
В самом начале февраля вице-премьер Шувалов официально огласил то, о чем все интересующиеся публично догадывались уже несколько месяцев – программа господдержки ипотечной ставки продлена не будет.
Фактически прекратила свое существование программа «Жилье для российской семьи». Считается, что финансировал ее и тем самым субсидировал покупателей исключительно бюджет. У томских застройщиков – по крайней мере, пока – наверняка бытует иное мнение.
Страница считается перевернутой, официально объявлено о востребованности «новой концепции». На уровне страны речь идет о стандартной в последнее время вещи – то есть, расчете на низкий уровень инфляции. Собственно, один из главных прогнозов по ипотечному рынку на 2017, имевший хождение совсем недавно, настаивал на 11% ставке безо всякого госвмешательства. Просто потому, что будет снижаться ключевая ставка.
Исходя из прогнозов по низкой инфляции и снижению ставок, ипотечному рынку уже в октябре прошлого года пророчили невиданный в последнее время бум. Сформировалось даже что-то вроде лозунга «2017 год ипотечных рекордов».
О смене концепции заявляли и в Томской области. Вице-губернатор Евгений Паршуто вообще пошел дальше всех в деле расстановки концептуальных рамок – разговор пошел уже не об ипотеке ради самой себя или нуждающихся в жилье, но о судьбе местного строительного комплекса и градостроения в целом. Всю цепочку, по замыслу Паршуто, могла бы вытянуть так называемая льготная ипотека:
«В рамках программы развития строительной отрасли мы отрабатываем другую концепцию стимулирования рынка и продолжения программы. Была льготная цена квадратного метра, но мы думаем, что гораздо лучший инструмент – это льготная ипотека с самым низким процентом, насколько это возможно. Считаем, что для развития рынка нормальный процент – 6-7%… при адекватной стоимости квадратного метра».
Налицо явное расхождение федеральных и местных акцентов – Москва твердо указывает на то, что государство прекратит опекать ипотечный сегмент, в Томске на полном серьезе говорят о льготах. Причем не «простых», а обеспечивающих конечному потребителю ставку 6-7%.
На самом деле, подобные инициативы вполне можно понять. Застройщикам действительно куда проще сразу получать деньги от банков, предоставляя последним надоевшее им право «выжимать» из льготодателя причитающиеся суммы по субсидиям. ЖРС и некоторые другие госпрограммы наглядно продемонстрировали строителям излюбленный государственный принцип «Одной рукой даю, другой размазываю по взявшим некоторые издержки». Банки хотят? Пусть берут, им, как говориться, не занимать, терпения уж точно.
Во-вторых, в Томске реально просели темпы строительства и ввода нового жилья. Настолько, что в ход пошли новые прогнозы о едва ли не 10% росте стоимости недвижимости в течение этого года. Ограниченное предложение и рост цен – не самые благоприятные условия для местного ипотечного рынка. В итоге можно попасть в ловушку замкнутого круга, точнее – нисходящей спирали.
Другое дело, что 6-7% уж очень сильно смахивают на утопию. Нужны просто невообразимые аргументы для того, чтобы федерация (а больше некому) сподобилась на финансирование таких льгот.
Собственно по части аргументов такого плана и может проходить инцидент с информацией Объединенного кредитного бюро, которое заявило о росте количества проблемных кредитов на 39% по задолженности «с первого дня» и на 20% по долгам сроком больше 90 дней.
Доходы населения продолжают падать, причем – уже по сетованию самих банкиров – зримо и в рублевом выражении. Средняя оценка за 2016 год – минус 10% на человека. И новости о нарастании плохих долгов работают в копилку ужесточения кредитной политики в ипотечном сегменте. Требования к рейтингу личной кредитной истории, исчисляемому скоринговыми моделями, ужесточались за последние пару лет не раз и не два. В свете вбросов о раздувающемся долговом пузыре, уже звучат прогнозы о начале тотальной «слежки» за финансовым состоянием заемщика. То есть смену концепции ожидают и здесь – чисто внешне: от взаимных улыбок на рекламных проспектах до прищуренных глаз в щели банкомата. И без лишних (читай, государственных) денег эти глаза будут все внимательнее и холоднее.
