И все-таки она…

Технический директор ТДСК Павел Семенюк о неиспользованных земельных ресурсах Томска.

Компании:

Город Томск, остро нуждающийся в привлеченных деньгах, преференциях и прочей внешней опеке, давно и прочно уперся в проблему неэффективного управления собственными земельными ресурсами. Общим местом сибирской публицистики на тему регионального развития стало растущее отставание города от прочих региональных столиц СФО. Мы строим меньше и скромнее других – таков общий неутешительный вывод.

Между тем, главная проблема заключается в том, что в городе попросту негде строить. Томск годами не может решить земельную проблему и потому его амбиции в плане привлечения внешнего финансирования стоят недорого. Если вы не можете навести у себя элементарный порядок, то о каких деньгах на развитие может идти речь? Развивать хаос дело явно бесперспективное. Соответственно, все точки роста – хоть на левобережье, хоть на юге – находятся за пределами городской черты.

О том, какие земельные ресурсы Томска могут быть задействованы уже в ближайшей перспективе, нашему изданию рассказал технический директор ТДСК Павел Семенюк.

– Павел Николаевич, начать хотелось бы с темы санитарно-защитных зон промышленных предприятий, поднятой вами в одной из наших предыдущих бесед. Насколько актуальной она является в свете нарастающего дефицита необремененной земли?

– В настоящий момент по поводу количества и общей площади санитарно-защитных зон внутри городской черты Томска существуют лишь весьма умозрительные представления. И это неправильно, потому что во многих случаях речь идет о фактическом захвате городских земель – причем захватчиком здесь выступает не кто-нибудь, а устаревший бюрократический порядок. В результате город лишается ценного ресурса, который мог быть использован для жилищного строительства или создания общественных пространств. Кроме того, за подобными участками практически не ухаживают, поэтому они самым очевидным образом портят качество городской среды. То есть для города и населения это сплошные потери, с которыми нужно бороться.

– Все настолько запущено?

– Да, и точные масштабы этого явления пока неизвестны. Ориентировочно санитарно-защитными зонами «закрыто» около 30% земель Томска – и при том дефиците земли для строительства, который уже не первый год тормозит развитие города, ревизия этих площадей могла бы принести большую пользу.

Не секрет, что земли не хватает даже под самые необходимые проекты. Наглядный пример – в последние годы власти Томска активно занимаются программой размещения школ и детских садов. И мы – как компания, участвующая в конкурсах на проектирование и строительство этих объектов – хорошо видим, насколько проблематичным является поиск подходящего земельного участка. То есть наличие номинальных СЗЗ является одной из причин того, почему в Томске нет свободных земель. Берусь утверждать, что если город все-таки решит эту проблему, ему станет намного легче развиваться и решать самые насущные вопросы.

– Но их ведь тоже не просто так придумали – уже из названия следует, что они от чего-то защищают.

– Повторюсь – речь идет о номинальных СЗЗ, потерявших свою актуальность. Такие санзоны уже не выполняют собственно защитную функцию или же вообще никогда ее не выполняли. Дело в том, что у нас все еще действует расчетный принцип формирования таких зон, поэтому они образуются как бы автоматически. Замеры, исследования, описание реальной экологической обстановки – это уже факультатив, потому что существует единообразный порядок расчета. Так действительно удобнее и проще с бюрократической точки зрения, издержками же выступают те самые потери ценнейшего земельного ресурса, о которых я уже говорил.

За последние 30 лет – и мы все это прекрасно знаем – в городе существенно изменилась ситуация с промышленными предприятиями. Многие из них вообще прекратили свою деятельность, их площадки пустуют и постепенно деградируют. Во множестве других мест появились совсем небольшие организации, которым опять же автоматически – то есть в расчетном порядке – «присваивается» собственная СЗЗ.

В результате администрация города в процессе поиска участка для размещения социальных объектов или сдачи его в аренду сталкивается с тем, что та или иная территория находится в санзоне маленького предприятия – например, склада. И она ничего не может с этим поделать, потому что в СанПиН прописана четкая градация СЗЗ для предприятий определенного значения. Допустим, в случае с каким-нибудь гаражом речь идет о полосе шириной 200 метров, и номинально все сделано правильно – причем вне зависимости от того, функционирует подобный гараж или нет.

Преодолеть этот барьер невозможно, потому что речь идет о нормативах. Это значит, что действия с СЗЗ может опротестовать прокуратура, поэтому все осторожничают и не связываются с этой проблемой. Да и тот же Роспотребнадзор всегда занимает одинаковую позицию – если этот объект указан в СанПиН, то у него должна быть СЗЗ. И на аргумент о том, что по факту предприятия здесь уже нет, следует один и тот же ответ: «Нас это не интересует – написано, что оно есть, поэтому вопрос закрыт».

– То есть проблема не имеет решения?

– На государственном уровне ее, конечно же, видят и пытаются найти приемлемый выход из сложившейся ситуации. Если говорить о практической плоскости вопроса, то в Москве и Санкт-Петербурге процесс уже получил развитие и это вполне понятно – там и земля дороже, и заинтересованные стороны имеют другие возможности.

Кроме того, был принят федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. Согласно ему, санитарно-защитные зоны, не установленные в действующем порядке, прекращают существование – и неважно, что по этому поводу написано в СанПиН. Другими словами, речь идет об отмене расчетного порядка формирования СЗЗ – по новым правилам они должны утверждаться, а не навязываться бюрократической машиной.

– Как может выглядеть процедура при таком подходе?

– Предприятие разрабатывает паспорт и проект СЗЗ. Для этого изучаются применяемые технологии, делаются замеры шума, выброса загрязняющих веществ и всего, что воздействует на окружающую среду и ухудшает ее качество. И если с этим все хорошо, то вместо 300 метров, прописанных в СанПиН, санзону можно установить даже по забору предприятия.

Готовый проект отправляют на проверку и утверждение в Роспотребнадзор, затем утвержденный документ поступает в администрацию города, которая наносит актуальную СЗЗ на соответствующую карту города. В итоге формируется реальная картина происходящего в городе – вот здесь СЗЗ действительно нужна, а вот тут высвободились участки, на которых можно создать что-нибудь актуальное для этого района. А это и доходы в городской бюджет, и развитие территорий, и те же самые инвестиции. Но скажите мне, какому инвестору понравится существующий хаос в земельном вопросе?

То есть по идее, эту процедуру должны пройти все предприятия, однако на деле мы наблюдаем другую ситуацию. Подобные кампании стартуют периодически – грубо говоря, с интервалом в пять лет – однако в итоге процесс быстро затухает и не доводится до конца.

– Может быть оттого, что в схеме присутствуют прямые расходы?

– Разумеется, все это стоит определенных денег, но и оставлять проблему нерешенной уже нельзя. К слову, ранее обсуждались административные и экономические подходы, которые могли стимулировать формирование актуальных СЗЗ. Речь шла о взимании арендной платы за неутвержденную санзону – раз ты необоснованно отбираешь у города землю, то будь добр платить. В итоге все это не получило развития.

Что касается федерального закона, о котором я упоминал, изначально он должен был вступить в силу 1 января 2020 года. Однако буквально за день до этой даты итоговый срок был перенесен на 1 января 2022-го, – и по всей видимости, мы станем свидетелями еще одного переноса.

– Но ведь какие-то позитивные примеры уже должны быть накоплены?

– С начала 2000-х годов ТДСК вернула к жизни несколько достаточно крупных территорий внутри городской черты. К примеру, в свое время мы выкупили мясокомбинат, когда-то действовавший на Каштаке – за имущественный комплекс была заплачена достаточно большая цена, и при этом все расположенные на участке строения подлежали сносу. Предприятие уже не работало, но значилось на бумаге. В итоге мы решили вопрос довольно затратным способом и построили там современный жилой квартал.

Затем ТДСК освоила участок на улице Большой Подгорной, ранее занятый под склад мебельной фабрики – сейчас там расположен визуально интересный дом с монолитными вставками. На территории закрывшегося шпалопропиточного завода – а это целых 30 гектаров – возведен жилой комплекс «Радонежский». Место было очень сложным, нам пришлось осуществлять глубокую рекультивацию участка. В итоге выиграли все, однако нужно понимать, что при нынешней рентабельности жилищного строительства в Томске подобные затраты могут оказаться неподъемными. То есть властям все-таки придется следовать градостроительному кодексу и участвовать в подготовке земельных участков.

Прямо сейчас есть участок на улице Энтузиастов, в пределах которого построен достаточно большой микрорайон. В начале улицы Ковалева расположена газовая заправка – суд принял решение о ее запрете, однако фактически эту заправку никак не могут выкорчевать оттуда. Она исчезает и возвращается уже в другом статусе. То есть администрация не проявляет особого рвения: они судятся, что-то им присуждают, затем заправка возвращается на то же самое место и все движется по кругу. Мы же не имеем возможности застраивать прилегающий участок из-за наличия СЗЗ этой заправки.

– И в чем же вы видите решение?

– Во-первых, существует федеральный закон, который нужно вводить в действие. Во-вторых, город должен создать открытую официальную карту с указанием санзон – сейчас на сайте администрации соответствующей карты нет. То есть для должной оценки ситуации в городе необходимо отметить на ней сначала номинальные СЗЗ, а затем – когда их все-таки запретят – санзоны, сформированные на проектной основе. В результате появится картина, которая позволит оценить реальный масштаб проблемы и продумать мероприятия по их сокращению.

В-третьих, речь может идти о выводе предприятий за пределы городской черты или на территорию городских промышленных парков. Вообще, в городе есть много небольших предприятий, которые занимают ценные земельные участки и образуют вокруг себя СЗЗ, о которых до поры никто и не догадывается. Это один из ресурсов городской администрации по созданию общественных пространств, объектов социальной инфраструктуры и всего того, в чем нуждается современный Томск.

– То есть застройщики в рамках этой схемы присутствуют исключительно в виде подрядчиков?

– Как я уже говорил, рентабельность жилищного строительства в Томске и без того стремится к нулю. А если застройщики возьмут на себя еще и вопросы, связанные с СЗЗ, речь может пойти о прямых убытках.

Ситуация с землей очевидно зашла в тупик, поэтому нам необходимо объединять усилия и создавать условия для развития города. В первую очередь этот вопрос касается подготовки земельных участков – за последние годы администрация города практически не выставляла на аукционы участки для жилищного строительства. Если что-то и было, то имело точечный и формальный характер. Но землю ведь мало освободить от обременений, город должен обеспечить хоть какую-то инфраструктуру – в противном случае все это ложится на плечи строителей. Мы, к примеру, строим целые улицы, хотя это не совсем наше дело.

Компании:

Читайте также: