Слухи о том, что по итогам последних трех лет клиент (то есть и рынок в целом, и конечный потребитель в частности) «скорее умер, чем нет», оказались преувеличенными.
Спрос реализует себя через заметно растущие показатели ипотечного кредитования – это значит, что существующие риски трезво взвешены и найдены приемлемыми. Внутри самого спроса на жилье обозначился демографический переход, теперь его по большей части формируют семейные томичи в возрасте 30-40 лет. На рынке вторичного (и отчасти первичного) жилья растут цены и этот рост – в общем и целом – не вызывает у потребителей какого-то выраженного отторжения. Рынок ждет качественно нового предложения, застройщики пытаются просчитать реальную экономику подобных новаций. Налицо признаки не смерти, но самой настоящей зрелости, в том числе – потребительской.
Эксперты, собравшиеся для обсуждения текущего положения на томском рынке жилья, оценили происходящее именно так – каждый с акцентом на профильном вопросе и соответствующим вкладом в общую непротиворечивую картину.
Анна Облакова, начальник отдела продаж ОАО «ТДСК»:
– Если говорить о таком ключевом для рынка показателе как ввод в эксплуатацию жилья, то рекорд за всю современную историю компании ТДСК установила в 2015 году. Тогда в Томской области нами было введено в строй почти 228 тыс кв. м жилья, вместе с социальными объектами этот показатель и вовсе достиг 571 тыс кв. м.
Далее, вследствие известных событий мы заметно просели по объемам ввода – к примеру, в 2016 году речь шла о 140 тыс кв. м томского жилья. По итогам 2017 компания нарастила этот показатель до 154 тыс кв. м, в этом году мы планируем ввести столько же или несколько больше. Это то, что касается предложения от крупнейшего застройщика региона.
В том, что касается спроса, наиболее примечательной является динамика показателей ипотечного кредитования. Если год назад (то есть по итогам февраля 2017) доля ипотеки в наших продажах составляла 57%, то в нынешнем феврале она выросла до 71,3%. И это, в общем-то, понятно: в прошлом году средняя ставка у нас была равна 12%, сейчас речь идет о 9-9,5% (опять же в среднем, в зависимости от конкретного банка). Собственные программы скидок позволяют ТДСК предлагать размер ставки от 5,8%, в рамках «Губернаторской ипотеки» и вовсе от 5% в первые три года.
Заметное влияние на спрос, по нашему мнению, оказал тот факт, что ТДСК начала вводить в строй новые школы. То есть в районах, построенных компанией, появляются уже не только детские сады, но и современные школы – на улице Дизайнеров, в микрорайоне «Радонежский» и мегарайоне «Южные ворота».
Так, за два месяца до ввода в эксплуатацию начальной школы в «Южных воротах» доля 2-х и 3-х комнатных квартир в продажах составляла 43%, через три месяца после ввода – уже 67%. В «Радонежском» за ноябрь 2017 – март 2018 эта доля составила 68% (57% 2-х комнатные и 11% трехкомнатные). Доля продаж малогабаритного жилья в этом районе и вовсе составила 1%.
Мы четко видим, что квартиры в новых районах компании пользуются все большим спросом со стороны семейных людей. Тех, для кого это не первое жилье, а возможность улучшить жилищные условия для своей семьи.
Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки и агентства недвижимости «ТОККО», доктор экономических наук:
– По итогам прошлого года средняя стоимость кв. м в Томске достигла 53 599 рублей. Это данные по выборке, которая, прежде всего, касается ипотечного кредитования и сделок на первичном рынке.
Примечательным здесь является то, что эта планка всего на 2% ниже исторического для Томска максимума, достигнутого в сентябре 2008 года.
Выходит так, что спустя 10 лет город все же «дорастет» до показателей предкризисной части 2008-го. Конечно, в течение этого года мы увидим колебания цен (спад и снова подъем), однако к сентябрю «потолок» десятилетней давности, по моему мнению, все же будет пробит. И средняя стоимость кв. м превысит планку 54,5 тыс рублей.
Что касается роста ипотечного кредитования, то все мы прекрасно понимаем, что это – результат планомерного снижения ставок. То есть собственно платежеспособный спрос со стороны населения не растет, его существующий уровень подкрепляется за счет снижения ставок. Ни меньше, ни больше.
И такую ситуацию вполне можно считать двоякой. С одной стороны, ипотечная активность населения действительно резко выросла. С другой, это означает, что квартиры сейчас покупают люди, у которых все меньше и меньше собственных средств. То есть раньше потребителей с накоплениями (по крайней мере, достаточными для уплаты первого взноса) в Томске было больше.
К тому же граждане становятся все более грамотными в финансовом и потребительском плане. Поэтому значительную долю в общем объеме выданных кредитов занимают продукты, связанные с рефинансированием. Которые, конечно же, нельзя назвать ипотечными в чистом виде. Серьезный рост перекредитования был отмечен уже во второй половине 2017 года – люди заметили снижение ставок и отреагировали на это. И сейчас народ может массово ринуться перекредитовываться с 12% на 9%.
На томском рынке сейчас присутствует около 6 000 квартир на продажу, понятно, что это очень разное жилье. Например, в Советском районе есть предложение с ценой в 10 тыс рублей за кв. м, и есть жилье по 105 тыс за метр. Вместе с тем, заметного роста цен на вторичном рынке лично я не ожидаю.
Вадим Алатарцев, директор агентства недвижимости Алатарцева:
– Анализируя большие базы данных, наверное, действительно можно прийти к выводу, что на рынке ничего особенного не происходит. Но как только вы начинаете фильтровать эти данные и оценивать то, что действительно продается, то вырисовывается несколько иная картина. Особенно в том, что касается цены на жилье. Если, к примеру, в декабре прошлого года еще можно было рассчитывать на однокомнатную «хрущевку» в центре по цене 1 550 тыс рублей, то сейчас ее и за 1 750 не найти.
Любой риелтор скажет, что очевидным предвестником роста цен является исчезновение с рынка так называемых хороших вариантов. Хороший вариант – не значит дешевый, как не значит и то, что в квартире должна быть шикарная отделка. Это квартиры, с приличной отделкой, продающиеся по адекватной цене.
Так вот, их не стало. И я полагаю, что – хотим мы того или нет – уровень цен вырастет. Это, конечно, при условии того, что покупательная способность населения будет хоть как-то расти. В этом случае рост цен обязательно визуализируется.
Что до спроса, то в этом отношении давно назрел вопрос «продуктового перехода»: рынок ждет нового предложения. Ни в коем случае не хочу кинуть в кого-то камень – Томску действительно повезло, что у него есть ТДСК, из опыта многих других это хорошо видно. «Радонежский», «Южные ворота», «Зеленые горки» – хорошие районы. Да, у них есть свои минусы, но плюсов существенно больше. Речь о том, что в Томске есть спрос на квартиры в обжитых районах. Люди прожили там какое-то время и хотят новую квартиру (равную по площади) неподалеку или в схожем районе – и таких людей немало. Но предложить им пока что нечего.
Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна»:
– Возьмем сделки последних двух недель. Квартиру на улице Крылова продали по цене 99 тыс рублей за квадрат, на Киевской за 72 тыс, на Алтайской за 60.
Люди покупают эти квартиры, они их ждут, охотятся месяцами и годами. И бояться падения цен за кв. м тут не стоит, спрос на такое жилье есть. Мы до сих пор продолжаем мыслить категориями квадратного метра, но ведь эпоха дефицита во всех потребительских секторах давно закончилась. Людей уже не возбуждает мысль о том, что вот это – последняя квартира в этом месяце, а вот это – акционная цена. Потребитель уже никуда не торопится.
А еще людям нравится ситуация выбора. И это касается не столько изменения жилой площади с 30 на 50 метров, они думают о жизненных условиях. Им важен фактор новизны. Не точно такая же квартира только в новом доме, а действительно что-то необычное для них.
И понижение ипотечной ставки также уже никого не впечатляет. Все уже осознали то, что это устойчивый вектор, поэтому ставки будут снижаться. До какого уровня скажут, до такого и снизятся. Людям интересно другое – где им взять деньги на первоначальный взнос. И государственные средства нужно было направлять на решение этого вопроса.
С другой стороны, на рынке сложилась ситуация, при которой в Кировском районе некоторые предложения «уходят» по неадекватным ценам. Нет отделки, привязки к социальной инфраструктуре и т.д. Но это жилье покупают по сумасшедшим для Томска ценам.
Несмотря на все это вторичный рынок в Томске весьма активен: наблюдаемое нами количество сделок в I квартале в два раза больше отмеченного в прошлом году. Да, есть ощущение того, что все это скоро закончится – просто потому что нечего будет продавать. Средняя цена, как уже было отмечено, подойдет к пику 2008 года и потребители на какое-то время «упрутся» в эту психологическую планку. Скажется ли это на первичном рынке? Да, потому что многие продают что-то на вторичном рынке и несут полученные деньги на первичный.
И еще один момент, о котором стоит упомянуть. У нас тоже были показатели по сделкам с ипотекой в районе 70%. Сейчас они занимают долю в 40%. Вместо этого в марте мы зафиксировали большое количество сделок за наличный расчет. И эти деньги идут на покупку квартир за 60 или 70 тыс рублей за квадрат.
Виталий Щуренков, заместитель управляющего Томским отделением «Сбербанка»:
– Соглашусь с тем, что большое количество сделок на рынке ушло в кэш. Хотя по трендам, фиксируемым в нашем банке, заметно обратное. За I квартал 2018 года Томское отделение «Сбербанка» выдало в два раза больше ипотечных кредитов, чем за тот же период 2017. Всего клиентам было выдано порядка 2 млрд рублей, и это тоже абсолютный рекорд для нашего отделения.
Хотя тенденция перетекания пассивов, размещенных населением, в другие инструменты также налицо. Это могут быть и ценные бумаги, и различные виды страхования и т.д. Как говорят в таких случаях, «по Томску ходят слухи» о том, что люди живут в ожидании резкого роста цен на недвижимость. Поэтому и деньги, которые ранее размещались в банках или низкодоходных инструментах, конвертируются в жилье.
Лично я не вижу каких-то катастрофических по объемам перетоков. В рамках весьма узких сегментов что-то происходит, но критичным это назвать никак нельзя.
Ну а тенденция роста продаж на рынке недвижимости будет актуальной до сентября, затем вполне возможна смена трендов.
Лариса Гришко, начальник центра ипотечного кредитования розничного бизнеса ВТБ в Томске:
– По данным ЦБ, за первые два месяца 2018 года жителям Томской области было выдано 1 494 ипотечных кредитов на сумму 2,3 млрд рублей. И если по стране этот объем вырос в 1,9 раза, то в Томской области – в 2,3 раза.
Средневзвешенная ставка составила 9,77%, это минимальный уровень за всю историю наблюдений. Средняя сумма ипотечного кредита в Томске составляет 1,6 млн рублей, средний срок выплат по кредиту остается неизменным – речь идет о дистанции в 15 лет.
Рост ипотечного портфеля ВТБ в Томске в основном был обеспечен новыми клиентами банка. При этом чаще всего они приобретали жилье на вторичном рынке города. По итоговой выборке 60% кредитов «ушло» на вторичный рынок, 25% составила доля новостроек (10% квартиры со свидетельствами, 15% – в строящихся объектах), еще 15% заняли сделки по рефинансированию ипотечных кредитов.
При этом доля 2-х комнатных квартир у нас как раз-таки сократилась: если в 2016 году она занимала 50%, то по итогам первых двух месяцев этого года не превысила 20%. Вместе с тем, увеличилась доля 3-х комнатных, стали появляться и 4-х комнатные. Быть может, это связано с условиями нашей акции под названием «Больше метров – меньше ставка».
Даже если взять среднюю на сегодняшний день ставку в 9,6% при средней сумме кредита в 1,6 млн, то клиент ежемесячно платит банку 15 тыс рублей. Соответственно, люди сразу начали обращать внимание на большие площади. Изменился и средний возраст заемщика: сегодня это люди в возрасте 36-38 лет.
Фото — Валерий Касаткин.
