Прогнозируемый скачок ставок по ипотечным кредитам, общее сокращение платежеспособного спроса и уменьшение возможностей государства в части поддержки строительного сектора могут спровоцировать новую стагнацию в сегменте жилищного строительства. В Томске все это приземлится на системный кризис, и без того блокирующий развитие градостроительной составляющей областного центра.
О том, с чем строители региона (а также три новосибирских застройщика, пробившихся на рынок Томска) вышли к рубежу 2022 года, томским журналистам рассказал вице-губернатор Евгений Паршуто.
Источник фото: сайт обладминистрации
Итоги года
– В общей сложности речь шла о 600 проектах и объектах. Суммарный размер бюджетного финансирования составил более 9 миллиардов рублей, и нужно отметить, что такого объема у нас не было никогда. При этом работы велись в очень тяжелых условиях – в частности, ту же пандемию никто не отменял. То есть для строителей 2021 год был даже тяжелее, чем 2020-й: кроме прочего, сказались и рост цен, и недостаток трудовых ресурсов, и урезанные сроки строительства – к примеру, по ряду объектов они были сокращены практически в два раза. Да и сами объемы финансирования, которые нужно было освоить в таких условиях, также наложили свой отпечаток.
Что касается основных показателей, то впервые за последние четыре года регион выполнил план по вводу жилья – итоговый показатель составил почти 477 тысяч квадратных метров. Кроме того, в нынешний кризис отрасль – опять же впервые – не рухнула в части объемов жилищного строительства. Напомню, что в 90-е это падение составило 50%, в кризисы 2008-2009 и 2015-2016 годов речь шла о 15–20%.
На этот раз все обошлось благодаря государственной поддержке, льготному кредитованию и – если в целом – тому вниманию, которое уделяется сегодня строительному комплексу. Впервые за всю историю страны, включая советский период, в строй введено 92 миллиона квадратных метров жилья – для сравнения, рекорд РСФСР был равен 69 миллионам. Это огромный рывок, но строим мы все равно очень мало: к примеру, в Томской области строится всего 0,45 метра на одного человека. К 2030 году нам нужно выйти на показатель 1 квадратный метр на человека, поэтому все разговоры об избыточности жилищного строительства – особенно комплексных проектов в новых районах – перечеркиваются тем, что мы не достигли и половины этого показателя.
Новые решения
– Во-первых, это «Голландский проект», в рамках которого архитектурная мастерская LEVS из Нидерландов и ПКБ ТДСК создали новый формат жилья. Сегодня жители этого комплекса – а один из его домов уже частично заселен – по сути приобретают не квадратные метры, а комфортную среду, включая подъезд, двор и прочее, а также набор определенных коммерческих функций, реализуемых в этом самом доме. Причем бизнес размещается не в переделанных квартирах, как это обычно происходит в многоквартирных домах, а в помещениях, специально разработанных для коммерческой деятельности.
Летом с этим комплексом можно будет ознакомиться в законченном виде. Речь о малых архитектурных формах премиум класса, новых для города типах подъездов, отделочных материалах и, конечно же, новом формате обслуживания такого жилья. То есть это не привычный набор минимальных функций, которые осуществляет управляющая организация, а совершенно иной подход к эксплуатации такого сложного механизма как современный жилой комплекс.
Вторым примером является комплекс «Михайловский парк-квартал», половина которого уже сдана в эксплуатацию. В числе его особенностей стоит упомянуть двор без машин – то есть в него может заехать только спецтехника, все гостевые парковки располагаются снаружи квартала. Здесь применяются уникальные ландшафтные решения, созданные польской компанией. Дома отличаются очень развернутой квартирографией – речь идет о порядка 40 вариантах квартир, к слову говоря, в «Голландском квартале» этих вариантов 70.
В целом жилье нового формата составляет половину от площадей, введенных в многоквартирных домах. То есть это те реальные изменения, о которых просил губернатор в ходе I регионального съезда строителей – тогда он вышел с предложением создать новый подход к проектированию и уйти от типовой застройки. По сути дела именно это в итоге и произошло.
Задел для расселения «авариек»
– Первый дом на 200 квартир построен в рамках государственного заказа на переулке Целинном. По двум домам, запланированным к строительству в 8-м микрорайоне, закончен этап проектирования, еще четыре дома мы будем проектировать в I полугодии 2022-го.
Как показала действительность, этот подход оказался абсолютно правильным. Город, который должен был покупать квартиры, не смог решить эту задачу, поэтому единственным способом реализации программы остается строительство нового жилья. К тому же здесь мы видим реальную экономию средств федерального и регионального бюджетов: покупать готовое жилье – а это в основном вторичный рынок – по тем ценам, которые сегодня есть на рынке, попросту невозможно. Мы же предлагаем новые и достаточно комфортные квартиры. В итоге люди, которые соглашались на выплаты и покупку жилья на вторичном рынке, в один голос начали заявлять о том, что поедут в новые квартиры.
Механизм КРТ
– В конце прошлого года в области был принят закон о комплексном развитии территорий, разграничивающий полномочия региона и муниципалитетов. В качестве «пилота» была выбрана площадка по улице Сибирской – при помощи нового механизма здесь будет возведен район комплексной застройки со школой на 550 мест и жильем площадью 30 тысяч квадратных метров. В целом внутри городской черты прорабатывается около 15 таких площадок, включая Черемошники и участки, ранее занятые промышленными предприятиями. По всей видимости, сегодня это основной инструмент для развития крупных городов, в том числе и Томска.
«Сибирская ипотека»
– Думаю, что самыми лучшими являются все-таки федеральные программы, которые учитывают сразу все аспекты и создают серьезные возможности для улучшения жилищных условий. Это, к примеру, хорошо продемонстрировала федеральная льготная программа. К слову говоря, нам очень обидно, что в 2021 году в области не сработала сельская ипотека – у нас попросту не было жилья, подпадающего под условия этой программы. Позднее требования к сельской ипотеке стали еще жестче, и мы совместно с банками ведем работу над этим вопросом.
Кстати, очень важный момент заключается в том, что банки принимают участие в работе наших штабов по жилищному строительству, более того мы сверяемся с ними буквально в режиме онлайн – речь идет о диагностике вторичного и первичного рынков, стоимости квадратного метра и других показателях. То есть подобный уровень взаимодействия между банковским и строительным секторами видимо также достигнут впервые. Что же касается сибирской ипотеки, то если она сработает, мы будем очень этому рады.
Норматив парковочных мест
– Региональный норматив действительно введен, соответственно, его действие распространяется на все муниципалитеты региона. Однако в областном центре этот норматив входит в правила землепользования и застройки, то есть является составной частью этого базового документа. Поэтому здесь необходимы определенные действия со стороны Думы города Томска.
Что же касается проблемы в целом, то покупатели жилья привыкли к тому, что бесплатное парковочное пространство в виде открытой парковки является обязательным приложением к дому. При этом такой бесплатной раздачи машиномест нет ни в одной стране мира. Не приветствуется она и у нас, потому что таким образом мы просто загоним себя в тупик.
Результатом такого подхода являются целые поля с «бесплатными» машиноместами, хотя на самом деле опосредованно за все это платит потребитель. Поэтому мы рекомендовали городу Томску приступить к реализации программы, которая была разработана уже достаточно давно – речь идет о «Народном гараже». В ее рамках гаражи и парковочные пространства строятся по готовым проектам планировки и по типовым проектам собственно объектов, при этом финансируется строительство специально созданными гаражными кооперативами. Очевидно, что финансировать все это за счет жителей, которые не имеют машин, неправильно.
Почему строители уходили за городскую черту
– Моя позиция как регионального чиновника и бывшего муниципального чиновника заключается в том, что строители ушли из города по чисто экономическим причинам. Что касается коррупционной составляющей, то я ее не вижу, и у меня нет таких примеров. На вопрос, стало ли в городе лучше со строительством, я отвечу, что стало. Пришедшие в Томск иногородние застройщики, с которыми мы общаемся, говорят о том, что строителям внутри администрации стало уделяться больше внимания.
При этом я сразу же хочу сказать, что сегодня эти застройщики приходят не на участки, подготовленные мэрией, а на площадки, купленные на вторичном рынке, либо на федеральные земли. То есть пока что этот процесс, связанный с плановой подготовкой земли, продажей с аукциона права аренды или собственности и так далее, не организован. И в этой части предстоит сделать еще многое.
