Регулярно обсуждая типичные проблемы строительной отрасли, мы как-то обходим стороной существенный вопрос — а нужно ли стремиться сделать абсолютно всех граждан собственниками своих квартир?
В развитых странах сегодня до 45% жилья не находится в собственности, а арендуется. В Европе и Америке люди охотно используют жилье внаем, особенно это характерно для молодых семей, представителей среднего класса и даже людей с высоким достатком. В дореволюционной России также была широко развита система доходных домов, когда человек платил за жилье умеренную плату, но не приобретал ее в свое полное владение. Помимо щадящего эффекта на карман потребителя, это помогало перемещению специалистов по стране, способствовало свободному притоку нужных сил в регионы. Но в современной России никто так и не смог ощутимо приблизиться к этому стандарту. В итоге тема полностью отдана на откуп «черным риелторам» и частным лицам, сдающим квартиры внаем. Между тем именно в Томске очень актуален вопрос найма жилья — сюда ежегодно приезжают тысячи абитуриентов, специалистов из разных отраслей промышленности, переселенцы из Казахстана и других азиатских республик бывшего СССР.
Что мешает строительным компаниям и властям города приступить к реализации проектов доходных домов, может ли в перспективе этот вид жилья стать интересным для строительного бизнеса?
Президент Союза Строителей Томской области, заслуженный строитель РФ, академик РАЕН, профессор
— По статистике сегодня в Америке до 80% жилья сдается внаем. Но у нас до революции было ничуть не хуже, ведь в Томске в те годы существовало 500 доходных домов! Однако эта сфера активно развивалась исключительно потому, что уровень тогдашней зарплаты специалистов, квалифицированных служащих и рабочих был намного выше. Даже работники социальной сферы получали неплохо, например, согласно документам, директор Томской гимназии (по сути — учитель!) получал зарплату, равную заместителю губернатора! Это позволяло многим свободно снимать жилье, платя за аренду квартир по рыночной стоимости.
Но почему дом, в котором квартиры сдавались в аренду, до революции назывался «доходным»? Он приносил владельцу и его потомкам хорошую стабильную прибыль. А наш сегодняшний арендный дом дает лишь убытки, да еще колоссальные. У нас в Томске на сегодня построен лишь один доходный дом. Его автор — домостроительный комбинат, вложил в его создание 50%, вторую половину, на паях, внесло государство. Но когда он окупится — неизвестно. Арендная плата в нем ниже рыночной, потому что квартиры снимают люди, не обладающие высокими доходами: врачи, учителя, сами сотрудники ДСК. И для того, чтобы этот дом как-то окупился, недостающую разницу доплачивает само государство. Будет ли у нас построен второй такой дом — неизвестно.
Основная причина отсутствия таких объектов — низкий уровень зарплат населения. На мой взгляд, она занижена в три раза. Начало такой слабой платежеспособности пошло сразу после революции. Заметьте, что при советской власти не было принято покупать жилье — большинство людей не имело таких денег, — квартиры как бы бесплатно давались государством. Взамен люди получали гроши, на которые к тому же было трудно купить что-то хорошее. И сейчас ситуация остается плачевной: люди получают за одну и ту же работу разные деньги. Врач в «Газпроме» имеет в три-четыре раза больше, чем в поликлинике. Кто сегодня будет снимать квартиру в доходном доме? Нефтяники в нем жить не будут, они просто покупают жилье в собственность. Вот в Москве уровень зарплат выше, но там и недвижимость в разы дороже, поэтому даже в столице дело не двигается с мертвой точки.
Альтернатива есть, и она выражается в развитии теневого рынка съемного жилья. Даже по самым приблизительным оценкам он огромен, существуют риелторские конторы, делающие на этом большие деньги. Государство ищет возможности вывести этот бизнес из тени, обложить его налогами. На мой взгляд, этого не стоит делать: сдача в аренду жилья дает возможность хоть как-то поддержать наиболее бедные слои населения. Это компенсирует людям то, что им недоплачивают на работе. Ведь большинство сдающих жилье — это неимущие граждане, пенсионеры.
Выход, который мне видится, заключается не в манипуляциях со строительной отраслью: невозможно требовать от владельца дома, чтобы он сдавал в нем квартиры по разорительной, невыгодной для него цене — так рынок не появится. Необходимо повышать зарплаты трудящимся, делать доступными для них необременительные кредиты. Без этого никакого свободного рынка аренды жилья не будет, и доходные дома не появятся!
