Игра в «монополию»

Если коротко и совсем в двух словах, то Случилось Страшное. То, чего так страшно хотели и о чем не менее страшно спорили в «непростые времена», теперь кажущиеся едва ли не образцом простоты и спокойствия, стало явью.

В самом конце лета томский рынок жилья в новостройках был признан немонополизированным и вполне конкурентным. Эксперты «Циан. Аналитики», обработавшие данные Единой информсистемы жилищного строительства (ЕИСЖС), выяснили, что в январе-июле текущего года на пять крупнейших застройщиков города приходилось всего 65% рынка. Что, в свою очередь, соответствовало усредненному показателю по выборке, состоящей из 34 крупнейших городов страны.

К примеру, в Новосибирске, признанном одним из самых конкурентных городов по направлению «первички», показатель был равен 36%. В Новокузнецке, ставшем «цитаделью монополий», речь шла о скромных 100%. Ну а мы расположились аккурат посредине, уступив пальму монополизма Барнаулу (72%), Омску (82%) и Кемерово (85%).

Больше того – Томск стал безоговорочным лидером по годовому сокращению доли топ-5 застройщиков в общем объеме рынка. В результате текущий индекс Херфиндаля-Хиршмана, описывающий степень монополизации рынка в диапазоне от 1 до 0, в случае с Томском оказался равен 0,12 – что, как нетрудно понять, практически ни о чем. К примеру, в Тюмени, которую теперь принято ставить в этот самый пример, показатель зафиксирован на уровне 0,8.

Утешительный вывод, казалось бы, напрашивается сам собой – желанная цель достигнута, пора пожинать плюшки. На деле же, в попытках сохранить оптимизм приходится перефразировать классику:

«Видите как город заколосился строительными кранами? И я не вижу. А они есть!»

Фото shutterstock.com

И лукавить здесь вовсе не приходится – они действительно есть, но, к сожалению, в других городах. Например, в «монополизированном» Барнауле, переживающем настоящий строительный бум.

Таким образом, неутешительный вывод оказывается прост: в священной борьбе с монополизмом (весьма сомнительным в наших условиях) произошла классическая подмена целей, место которых по традиции заняли средства.

Напомню – изначально речь шла о том, что сложившаяся система естественного разделения рынка на технологические и пространственные ниши, которую и назвали «монополизмом», плоха из-за низкого уровня конкуренции. Поэтому накачка этой самой конкуренции (то есть средства развития) превратились в самоцель.

В итоге непонятно как найденный «золотой ключик» должен был решить едва ли не все насущные проблемы и при этом заметно снизить казавшиеся высокими цены на «квадрат». Нюанс же заключался в том, что внутри города ресурсов для такого финта не оказалось – более того, местные строительные компании продолжали уходить в небытие по причинам, далеким от недостатка или избытка конкуренции.

Средство №2, необходимое для достижения средства №1, было найдено в виде «призыва» застройщиков из других регионов. При этом в полном соответствии с уже обкатанной практикой оно довольно быстро трансформировалось в цель, подменив собой более раннюю подмену, предписывавшую «разрушить монополию».

Немногим позднее «варяги» действительно появились в городе и произвели немалый шум, однако эффект от их прихода оказался весьма ограниченным. Про первоначальные цели в духе увеличения объемов доступного жилья и снижения цен не вспоминает уже никто. Подменившее их средство (абстрактный рост конкуренции) также подкачало – «варяги» попросту встроились в структуру существовавшего рынка (то есть в ту самую «монополию»), заполнив пустующие (точнее освобожденные исчезнувшими местными компаниями) ниши.

Оговоримся сразу – к ним нет почти никаких претензий, и свою работу (в рамках установленных рамок) они выполняют достойно. Вопрос заключается в том, соответствует ли все это духу первоначальных деклараций?

Разве кто-то из нынешних точечных застройщиков по-настоящему конкурирует с «Карьероуправлением»? Нет, компания осознанно ушла из города и последовательно осваивает свой участок, не имея на нем никаких конкурентов. Земли под будущее строительство и спроса со стороны томичей ей вполне хватает, поэтому вопрос о том, кто и у кого «переманивает покупателей», является, мягко говоря, открытым.

Может быть, кто-то реально соперничает с ТДСК? Опять же нет, потому что имеющиеся альтернативные проекты в нише индустриального домостроения откровенно невелики по объемам. К тому же с некоторыми из их инициаторов у томичей налажены вполне партнерские отношения – конкуренция настолько бескомпромиссна, что ТДСК продает им необходимые железобетонные изделия, поддерживая тем самым экономику этих проектов.

На самом деле выходит так, что именно томские домостроители начали конкурировать с «варягами» на их поле, реализовав по-настоящему сложный проект «голландского» жилого комплекса в центре города. Да и вообще, проблемой для компании является не реальная или надуманная конкуренция, а самый обычный административный фактор.

Так чью же монополию подорвали «варяги»? Ответ остается всего один – пострадавшими являются небольшие томские организации, обвинить которые в насаждении монополизма не получится даже при самом неукротимом желании.

«Один небольшой пример – ко мне приходит местный застройщик и задает явно наболевший вопрос о двойных стандартах в управлении отраслью. Он говорит: «Меня давят по вопросу стоянок и прочих нормативов, а у одного из новосибирских застройщиков возле дома – 50% от положенных стоянок, и рядом нет ни детских садов, ни школ, и всего прочего тоже нет». Все, что я могу посоветовать в этом случае, касается обращения в прокуратуру. При этом я не открою тайны, если скажу, что в городе имеет место еще один подобный случай».

Александр Седиков, директор ассоциации «Томское проектное объединение», почетный архитектор России. Апрель 2024 года.

Какой вывод можно сделать из всего вышесказанного? Например, такой – мутировавшая самоцель по привлечению «варягов» и создания для них особых условий в итоге оборачивается зреющим недовольством и (внимание) нарушением принципов той самой конкуренции, о которой так много говорилось ранее.

2013 год. Презентация развития Томска в северо-восточном направлении. Источник фото: архив редакции.

Прямо сейчас земля полнится слухами о том, что крупному федеральному застройщику будет с плеча отдан большой и перспективный земельный участок, годами удерживавшийся в рукаве и про запас. Оздоравливает ли это общую атмосферу и настраивает ли на «конструктивное восприятие конкурентного поля»?

Сама политика в части жилищного строительства на территории Томска оформлена в лучших традициях знаменитого «хитрого плана». Никто ничего не говорит и ни с кем не советуется, в воздухе витают намеки на некий «готовящийся прорыв», все ходят со значительными лицами, а потом происходит никого не удивляющее «ой» (в зависимости от словарного багажа возможны варианты).

За примерами ходить не потребуется – у всех перед глазами результаты применения такого подхода в сфере дорожного строительства и ремонта. «Варяги» из уже совсем далеких мест, новый управляющий процессом, замах на пять рублей, демонстрация полного контроля и наличия того самого детальнейшего плана, ну и как бы вот.

И в этом месте необходимо вновь обратиться к словам уважаемого Александра Седикова:

«В 2022 году губернатор заявил о необходимости создания отраслевых штабов по всем ключевым направлениям – от дорог до образования. Прошло много времени, однако мы не увидели ни штаба, ни других форматов взаимодействия властей и сообщества строителей и проектировщиков. Вместе с тем, совершенно очевидно, что такой диалог должен вестись на постоянной основе».

О том, что в сфере строительства у нас по каким-то совершенно непонятным причинам нет внятных целей, мы говорили в прошлый раз. Теперь речь зашла о средствах, и в этой части общий вывод также малоутешителен – отсутствие взаимодействия и даже обычного диалога со строительным сообществом при очевидной ставке на «варягов» может говорить о многом.

Фиксируем общий расклад:

— «монополии» больше нет даже теоретически;

— отрасль (уже в масштабах всей страны) на пороге больших испытаний;

— комплексное развитие территорий (КРТ), которое может стать настоящей целью для города и области, все еще топится в «песочницах»;

— «хитрые планы» не работают и порождают еще большее недоверие к их авторам;

— отставание от соседей становится угрожающим.

Может быть, все-таки пришло время поговорить?