В мае этого года впервые за последние 10 лет состоялся Госсовет, посвященный строительству, принят или готовится к принятию целый ряд законов и нормативных актов, направленных на выравнивание ситуации. В чем суть перемен и как они могут сказаться на потребителях? Ответить на эти вопросы мы попросили заместителя губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгения Паршуто.
заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто (Фото Валерия Доронина)
— Евгений Валерьянович, пожалуй, самым серьезным новшеством станет создание компенсационного фонда долевого строительства. Насколько эффективен, на ваш взгляд, этот механизм, не приведет ли его появление к удорожанию квадратного метра и не станет ли фонд еще одним «черным ящиком», как взносы в СРО?
— Фонд, который должен заработать с начала 2017 года, создается не в дополнение к существующему сегодня механизму страхования ответственности застройщика, а вместо него. И теоретически это не должно привести к увеличению цены квадратного метра — просто 1% от стоимости строительства будет отчисляться не страховой компании, а в фонд. Другое дело, что фонд этот государственный, и от него не убежишь: если сказано 1% — значит, так и будет. Государственного же страхования у нас нет. Не скажу, что там повально применяются серые схемы, но думаю, что 1% там есть далеко не всегда. Именно это и стало одной из главных причин создания нового механизма, гораздо более прозрачного, чем страхование — слишком размываются средства, предназначенные на компенсации дольщикам. Я вообще не уверен, что были случаи выплаты страховой компанией подобных компенсаций. Зато из бюджета Томской области на решение проблемы обманутых дольщиков был выделен в общей сложности миллиард рублей. В целом же по России проблемы не решены до сих пор, и никто не может гарантировать, что не возникнут новые, потому что около 70% жилых домов в стране строится с помощью договоров долевого участия. Дольщиков необходимо защищать, поэтому создание фонда я расцениваю как безусловное благо. По оценкам Минстроя, объем компенсационного фонда будет составлять от 15 до 20 млрд. рублей в год. В масштабах России это не такие уж большие деньги, но, аккумулируя их, можно решать серьезные проблемы с дольщиками.
— Но справедливо ли заставлять добросовестных участников рынка искупать грехи недобросовестных?
— Четкого разделения на черное и белое здесь не существует — очень много полутонов. Далеко не всегда строители виноваты в том, что не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками. Были случаи, когда их нагружали множеством обременений, которые оказались им не по силам. Что касается самих договоров долевого участия, это крайне несовершенная форма работы. Кстати, лет пять назад, когда проблемы с обманутыми дольщиками еще не начались, мы сравнивали ситуацию в Томской и Новосибирской областях. Так вот в Новосибирской гораздо больший процент жилья строился с помощью банковских кредитов. В основном этим занимались девелоперы — они привлекали деньги, строили, а потом продавали готовое жилье. У нас эта форма работы почему-то не прижилась, но она имеет право на существование. Еще один вариант — жилищно-строительный кооператив, знакомый многим по временам СССР. Сегодня под ЖСК подразумевается нечто совершенно иное — строительные компании, стремясь минимизировать свои риски, оформляют каждый свой дом как ЖСК. Но суть от этого не меняется — это то же самое долевое строительство. Есть и такая великолепная форма работы, как жилищно-накопительный кооператив — аналог западно-европейских строительно-сберегательных касс. В послевоенной Германии с их помощью было построено 60% жилья — это были объемы, не сопоставимые с нашими сегодняшними. В России эти механизмы пока приживаются сложно, но, думаю, все еще впереди.
— На Госсовете Президент призвал сокращать сроки согласований и ускорять процесс присоединения к инженерным сетям. Как в нашем регионе обстоят дела с согласованием и скоростью присоединения к электросетям, теплу и водоснабжению?
— Строители Томска и Томской области больше жалуются на стоимость технологического присоединения. Тарифы сегодня объективно высоки, и чем меньше будет строиться жилья, тем выше они будут. Маленький объем присоединения ведет к росту цены. Жилья сегодня сдается не так много, как хотелось бы, кроме этого, все стали экономить, устанавливать счетчики коммунальных ресурсов. Объем полезного отпуска сокращается, вот коммунальщики и пытаются таким образом заработать.
Именно высокая стоимость технологического присоединения является одной из причин сегодняшнего спада в жилищном строительстве.
Что делать для ее снижения? Самый лучший вариант в таких случаях — конкуренция. Но сегодня конкурировать с коммунальщиками практически невозможно — если теплом объект можно обеспечить, построив собственную котельную, то проблемы с канализацией, водоснабжением и электричеством таким образом не решишь. Поэтому строители, нагрузка на которых действительно высока, вспоминают правило «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих» и, пытаясь минимизировать затраты, начинают строить сети сами, как это сделано в микрорайоне «Южные Ворота». Что же касается сроков согласования, там, где есть техническая возможность подключения, все происходит достаточно быстро. В центральной же части города возможностей для технологического присоединения сегодня уже нет, и вот тут начинается выкручивание рук. Но в целом сроки согласований сокращаются каждый год и с достаточно приличной динамикой. Это обстоятельство сыграло свою роль и при формировании рейтинга состояния инвестиционного климата — Томская область стала одним из субъектов РФ с наибольшей положительной динамикой и вошла в число 15 лучших регионов.
— А насколько ответственные ресурсоснабжающие компании успевают за ростом города и вводом новых микрорайонов? Ведь одно дело — присоединить к электричеству отдельный дом, другое — обеспечить им новые микрорайоны. Это дополнительные инвестиции, а с ними сейчас в стране трудно.
— Они однозначно не успевают — в противном случае мы бы уже имели и очистные сооружения, и тепловые мощности, необходимые для строительства новых микрорайонов. Сегодня же все новые площадки «распакованы» самими строителями. В конце прошлой недели началось заселение микрорайона «Радонежский» — там тоже не было тепла, и компания решала свои проблемы самостоятельно. К сожалению, рынок коммунальных услуг у нас неконкурентный, поэтому и торопиться коммунальщикам особенно некуда. Думаю, нам нужно искать более серьезные инструменты для решения этих проблем, чем те, что применялись до сих пор. Года три назад обсуждался вопрос о создании коммунального девелопера — акционерного общества, которое занималось бы строительством сетей под будущие большие проекты. Наверное, сегодня об этом нужно серьезно подумать как об одной из мер поддержки строительного комплекса. Стать участниками этого АО могут и сами строители. Главный вопрос — как получить на строительство сетей дешевые «длинные» деньги. Но мы обязательно будем над этим работать, потому что это единственный сегодня способ реально снизить стоимость подключений и строить большие объекты.
— Еще одно новшество — создание Единого института развития в жилищной сфере. Его цель — вовлечь в строительство новые земли, находящиеся в федеральном статусе. Что это даст Томску? Есть ли у нас пригодные для строительства земли, не находящиеся в федеральной собственности, и если да, то где?
— Создание Единого института на базе АИЖК и фонда Бравермана — безусловный позитив. Идея, которая принадлежит вице-премьеру Игорю Шувалову, проста и понятна: речь идет о создании единого федерального оператора, который бы занимался всем процессом с от начала до конца. До сих пор фонд Бравермана решал одни вопросы, АИЖК — другие, и все друг другу только мешали. К примеру, можно было получить землю, но не решить вопросы, связанные с инженерной инфраструктурой. Теперь все это можно выстраивать в некий проект и работать над ним единой командой. У Томской области резервы таких участков достаточно невелики — есть земля в районе Аникино, которая с помощью этого механизма уже передана в собственность региона, и участки в северном направлении. Здесь можно было бы построить сотни тысяч квадратных метров жилья, но торопиться не стоит, лучше начать с небольших районов и посмотреть, каким будет спрос на жилье — нельзя забывать, что здесь работают не самые благополучные с экологической точки зрения предприятия. Поэтому думаю, что наиболее перспективные с точки зрения развития города направления — восточное и южное. К сожалению, там федеральных земель, которые можно было бы вернуть в оборот с помощью этого института, нет. В основном это частные земли.
— Что может измениться с принятием закона о комплексном развитии промышленных зон и актуален ли он для Томска?
— Закон был необходим: он даст возможность консолидировать собственников и менять назначение территории в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом, но с учетом интересов каждого собственника. Правда, пока по нему довольно много вопросов, на которые предстоит ответить. Понадобится принять ряд подзаконных актов, четко прописать механизм действия. Но смысл закона понятен: прежде чем расширяться и осваивать огромные участки вне своих границ, городам надо по максимуму использовать те территории, которые прекратили свое существование в качестве промышленных зон и вряд ли в этом статусе восстановятся. Для Томской области закон не слишком актуален — речь в нем идет в первую очередь о крупных промышленных узлах вроде завода имени Лихачева в Москве. Другой пример — Екатеринбург с его огромной промзоной. У нас такие территории тоже есть, но они достаточно компактны, к тому же по многим из них решение уже принято. Территория завода «Сибэлектромотор», например, уже консолидирована собственником, существует и проект планировки — там планируется построить жилой микрорайон повышенной комфортности. Консолидирована и территория бывшего ШПЗ. А вот на участке, где располагался ГПЗ-5, этот закон вполне может быть применен.
— Как может сказаться на потребителях принятие законопроекта, направленного на реформирование системы сметного нормирования и ценообразования в строительстве?
—Навести порядок необходимо — если цены на некоторые товары очень прозрачны, то в сфере строительства цифры, как правило, остаются тайной за семью печатями, в том числе иногда и от самих руководителей. Даже сами расценки на строительные работы — это нечто усредненное. Есть ФЭРы, то есть федеральные расценки, есть ТЭРы — территориальные, есть сметные расчеты и так далее. Все это делает ценообразование совершенно непрозрачным. Об этом говорилось на состоявшемся в мае этого года Госсовете по вопросам строительства, есть осознание проблемы и внутри отрасли.
Задача реформировать систему ценообразования очень непростая, и принятию каких-то управленческих решений должна предшествовать серьезная аналитическая работа. Но проделать ее, повторю еще раз, необходимо.
Некоторые расценки у нас остаются на уровне 50-х годов прошлого века, хотя кардинально поменялись и техника, и качество строительных материалов — они совсем другие и по весу, и по теплопроводности. Сегодня в результате конкурсных процедур строители могут снизить цену на 30%, а иногда и на 50%. И не только снизить, но и построить объект при такой цене. Это говорит о том, что резервы все-таки есть. Строители постоянно жалуются на то, что при выборе подрядчика определяющим фактором является именно цена. А происходит это как раз потому, что в этой цене очень много непонятного. Если бы она определялась на основе просчитанных нормативов и проверенных расценок, снижение даже на 5% было бы для строителей трагичным.
— В числе инициатив, которые можно только приветствовать, — снижение ипотечной ставки. Называют и примерные границы снижения — до 7-8%. Но реально ли это? И насколько такое снижение активизировало бы потребительскую активность?
— В послевоенной Европе, которую я уже приводил в пример, государство заставляло банки участвовать в жилищных программах. И до 40—60 общего объема банковских ресурсов тогда работало именно в жилищном строительстве. Если бы такие механизмы были применены у нас, мы бы увидели и совсем другие ипотечные ставки, и совсем иной объем ипотечного кредитования. Кстати, сегодня с рынка ушли и те люди, которые строили жилье не для себя, а ради инвестирования средств или сдачи квартир в аренду. Их нет, потому что сегодня лучше положить деньги на депозит и получать гарантированные 10% — аналогичного роста цен на жилье в последние 5—7 лет мы не видим. Вряд ли стоит ожидать, что ипотечная ставка снизится при сегодняшней стоимости кредитных ресурсов. Единственным исключением мог бы стать какой-то силовой вариант решения этого вопроса со стороны государства. Для жилищного строительства это было бы однозначное благо, но, как это может быть преподнесено банкам, мне предположить сложно. Это ведь такой же бизнес, только строители продают квадратные метры, а банкиры — деньги. Да, можно и строителям предложить продавать за 10 тыс. рублей, но что из этого получится? В экономике все взаимосвязано, и ресурсы стоят столько, сколько стоят.
— Думаю, для банков самым желанным вариантом была бы компенсация части процентной ставки со стороны государства.
— Сегодня государство уже взяло на себя столько социальных обязательств, что налагать на него еще и обязанность активизировать таким образом жилищное строительство, наверное, не стоит: мы ведь реалисты. Должны быть какие-то альтернативы ипотечному кредитованию. У людей сегодня много денег, как это ни парадоксально. Не у всех, конечно, но они есть. Деньги лежат на депозитах, и их нужно заставить работать. Но, как это произойдет, мне прогнозировать сложно.
— В рамках нашего опроса вы уже высказали свое мнение по поводу факторов, больше всего повлиявших на состояние строительной отрасли Томской области (от ред. — опрос будет опубликован на сайте позднее). Но там предполагался короткий ответ, поэтому не могу не спросить о том, что осталось за рамками.
— Хотелось бы, чтобы томские строители меньше конфликтовали друг с другом, чтобы мелкие и средние компании заняли больший сегмент рынка, который сегодня сильно монополизирован. Считаю, что мы должны обращать на них больше внимания, замечать игроков, которых пока не замечаем, чтобы меры государственной поддержки касались и их тоже.
Даже если компания строит один дом в год — это тот базис, наличие которого поможет улучшить состояние отрасли. Но, конечно, работать с такими игроками нужно очень бережно, потому что власть может не только помочь, но и многое испортить.
Серьезный резерв — индивидуальное жилищное строительство. Пока все наши потуги по выделению земельных участков и созданию отдельных микрорайонов нужного эффекта не дали. При наших земельных ресурсах, пригодных для строительства, эту тему можно развивать совсем по-другому. У нас активно развивается многоэтажное домостроение, есть компания с богатой историей и большим потенциалом, но жить в 17-этажках нравится не всем. Поэтому нужны альтернативные предложения.
— Вы сказали, что власть должна обращать больше внимания на мелкие и средние компании. Думаю, они тоже об этом мечтают. Что делать, чтобы эта мечта сбылась?
— Буквально в конце августа мы планируем встречу с малыми и средними игроками рынка — думаю, пришло время очень серьезно с ними поговорить.
— Они будут жаловаться на банки.
— Они будут жаловаться на все, и, наверное, часть их жалоб будет неправомерной, потому что многие проблемы скрыты в них самих. Но другая часть носит совершенно объективный характер. Один из рецептов по активизации таких компаний я вижу в том, чтобы дать им поле для творчества — найти земельный участок, помочь с инфраструктурой, нарезать каждому по гектару-полтора, и пусть строят. Сегодня они все пытаются работать в центральной части города, но, чем ближе к центру, тем больше проблем и с инфраструктурой, и с ограничениями, которые налагает статус исторического поселения, и со многим другим. Бывает, компания бьется над своим проектом несколько лет, натыкается на массу проблем, но отступить не хочет, хотя там, где обременений гораздо меньше, за это время уже можно было такого наворотить! Может быть, появятся и другие рецепты — многое будет зависеть от настроя самих строителей. Но помочь им нужно обязательно: за каждым руководителем стоит коллектив, а главное, если этот рынок рухнет, восстановить его будет очень и очень сложно. Допустить это нельзя ни в коем случае.
— Безусловно. А будет ли некий архитектурный «присмотр» за работающими на той территории, где каждый получит по гектару-полтора? Иначе строители могут «наворотить» такого!
— Обязательно будет. Кстати, есть еще одна важная задача на будущее — возрождение архитектурной вертикали. У нас сегодня нет главного архитектора ни в области, ни в городе. А когда-то такая должность была в каждом районе Томска.
— Готовясь к интервью, я как раз встретила мнение о том, что главные архитекторы должны напрямую подчиняться главам региона. То есть в других регионах должность существует и сегодня.
— Да, и сегодня Минстрой задает нам вопросы по поводу отсутствия главного архитектора у нас. Поэтому в ближайшее время, я думаю, такое решение должно быть принято. Пригласить в регион каких-то великих архитекторов мы не сможем, но у нас есть свои талантливые люди.
— Будем с нетерпением ждать назначения. И, конечно, закончить интервью хотелось бы на позитиве. Это реально?
— Конечно. Рынок существует, отрасль, безусловно, будет развиваться. Помню, в детстве я удивлялся скорости, с которой строился Каштак, но сегодня все происходит гораздо быстрее. Заканчивается строительство Солнечной долины — скоро окончательно сформируется 13-й микрорайон, будет построена школа, и микрорайон-миллионник обретет завершенность. Мне не стыдно показывать его гостям — к нам приезжали мэры Омска, Красноярска, Тюмени, и все восхищались масштабами сделанного. Это на самом деле круто — всего 10 лет назад на месте Солнечной долины были заброшенные овраги, а сегодня это великолепный девелоперский проект с бассейном, новыми садиками и школой. Думаю, через пять лет мы увидим подобный результат и в «Радонежском», только еще с набережной реки Томи, и в «Южных Воротах». Пока там есть проблемы и с дорогами, и с социальной инфраструктурой, но со временем все обязательно наладится. Я в это верю.
