Томский «Клуб застройщиков» провел очередной круглый стол, посвященный ситуации на рынке жилья.
Участниками обсуждения, нацеленного на подведение итогов I полугодия и первого месяца после переформатирования государственных программ в сфере ипотеки, стали представители застройщиков, производителей стройматериалов (впервые в практике подобных мероприятий), крупнейших банков и экспертного сообщества. Главный вывод, сделанный собравшимися, заключается в том, что сохранившаяся на территории Томской области семейная ипотека (а также ряд других государственных и не только инструментов) все еще позволяют приобретать жилье в новостройках, не откладывая на непонятное потом.
– Если сравнивать квартальные показатели, то в июне по сравнению с мартом средняя цена «квадрата» на первичном рынке Томска снизилась со 132 до 130 тысяч рублей. Причины этого мне неизвестны – думаю, что ответы могут быть у строителей.
А вот на вторичном рынке показатель напротив увеличился со 116 до 119 тысяч рублей. И на мой взгляд, это говорит о том, что для людей, желающих оформить ипотеку и улучшить жилищные условия, этот инструмент стал недоступным. Поэтому они стремятся продать свои квартиры подороже и не идут на уступки по цене, закладывая в эту стоимость дополнительные средства на первоначальный взнос.
В разрезе типов квартир квадратный метр в однокомнатных – при средней для рынке цене в 118 тысяч – стоит 130 тысяч рублей. В сегменте двухкомнатных речь идет о 118,2 тысячах, трех- и четырехкомнатных – 115 тысячах рублей. То есть разброс, на самом деле, небольшой. Раньше он был больше – на однокомнатные квартиры существовал инвестиционный спрос, поэтому их покупали с заметной большей ценой «квадрата». Сейчас этот спрос сократился, а на «двушки» и «трешки» напротив вырос, так как многие нуждаются в улучшении жилищных условий. С другой стороны, этим людям также приходится продавать свои вторичные «однушки» подороже.
– Варианты действий в период сворачивания льготной ипотеки мы начали прорабатывать загодя. При этом основанием для полученных выводов стал анализ переломных моментов, пережитых рынком за последние 10 лет – это и экономический кризис 2014 года, и завершение предыдущей программы ипотеки с господдержкой в 2016-м, и ситуация 2021 года, связанная с ожиданиями «конца льготной ипотеки».
По итогу мы определили, что несмотря на разную природу этих переломных моментов, рынок реагирует на них примерно одинаково. Шаблон выглядит следующим образом – примерно за два месяца до их наступления фиксируется активная реализация отложенного спроса, сменяющаяся заметным охлаждением рынка. В этот период, длящийся около трех месяцев, показатели снижаются в два раза относительно предшествующего пика потребительской активности.
Соответственно, свою задачу мы видели в том, чтобы сгладить эффект от отмены льготной ипотеки и сохранить доступность предложения для наших покупателей. Результатом этой работы стали программы поддержки клиентов, уже нашедшие отклик у томичей.
– После сравнительно непродолжительного периода охлаждения рынка ипотеки в конце прошлого – начале текущего года, спрос на льготную ипотеку начал восстанавливаться в начале второго квартала. Далее, в связи с завершением массовой льготной ипотеки по 8% и изменений условий по «Семейной ипотеке» увеличился темп роста спроса на льготное ипотечное кредитование.
В мае доля льготной ипотеки в общем количестве выдач выросла до рекордного уровня – 63,2%. Наиболее востребованной оказалась «Семейная ипотека», с долей 31% от всех сделок Сбера, в тоже время доля «Господдержки» составила 29%.
В последний месяц действия программы «Господдержки» и прежних условий «Семейной ипотеки» спрос на льготной ипотеку достиг нового рекордного уровня, количество выдач выросло на 70%, по отношению к маю и составило 83 тыс.
В июле количество поданных заявок на получение ипотечного кредита сохранилось примерно на том же уровне, что и в среднем по месяцам первого полугодия. На текущий момент по ипотечным продуктам Сбера разработаны инструменты, которые помогут поддержать рынок во втором полугодии 2024 года.
– Кредитование сделок на вторичном рынке заметно просело, в том числе по размеру среднего чека – в нынешних условиях многие наши клиенты уже не могут позволить себе кредит в размере 5 или 6 млн рублей. Кроме того, мы видим, что многие приходят, имея другие непогашенные займы – видимо, общий уровень финансового воспитания еще не достиг того уровня, при котором новый кредит берется только после закрытия старого.
Соответственно, в I полугодии мы в основном работали именно с госпрограммами. Июль, конечно же, внес свои коррективы, однако при этом Томской области повезло с сохранением семейной ипотеки. Так как область вводит небольшие объемы жилья, есть вероятность, что мы «проплывем» в этом направлении дальше других регионов.
Исходя из текущих реалий перспективой для нас являются семейная и IT ипотеки, а также стандартные программы для клиентов, которые могут себе это позволить.
– По итогам полугодия в рамках программ с господдержкой нами было выдано больше кредитов, чем за весь прошлый год. В общем объеме выдач они заняли 87%, при этом на вторичный рынок пришлось всего 8%.
Наибольшим спросом пользуется сельская ипотека – «Левобережный» был одним из двух банков, работавших с этой программой. В итоге на нее пришлось 32% от выдач, семейная ипотека заняла 27%, льготная – 15% и IT – 12%. При этом стоит отметить, что IT-ипотека почти сравнялась с льготной за счет размера чека.
В настоящий момент мы выдаем семейную ипотеку по новым условиям и ждем решения правительства по сельской ипотеке – может случиться так, что по итогам внесения изменений Томский район (как находящийся поблизости от регионального центра) выпадет из этой программы.
– По итогам I полугодия объем выдач в Томской области приблизился к отметке 4 млрд рублей, что на 40% больше прошлогоднего показателя. И основным фактором этой динамики стал спрос на льготные программы, который удвоился и обеспечил прирост доли льготной ипотеки до 67% в общем объеме выдач.
Чаще всего жители региона выбирали семейную ипотеку – на нее пришлось 46% всех сделок. Примечательно, что осенью прошлого года мы озвучивали несколько иную статистику: тогда на семейную ипотеку и «Господдержку 2020» приходился равный объем выдач (примерно по 35%). С декабря прошлого года по основной программе господдержки темпы кредитования снижались и в последние недели июня основной спрос опять-таки пришелся на семейную ипотеку.
Доля IT-ипотеки в портфеле достигла 14% портфеля, что подтверждает кредитную активность работников этой сферы. В настоящее время мы, как и представители других банков, ожидаем официальной информации о выделении лимитов, от которых зависит дальнейшая реализация программы.
Сейчас львиная доля выдач приходится на семейную ипотеку. В Томской области по ней могут оформлять кредиты не только семьи с ребенком до 6 лет, но и те, кто воспитывает двоих или больше несовершеннолетних. Мы рассчитываем, что если раньше жители региона часто выбирали покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске, то сейчас спрос на жилье в Томске увеличится.
– Льготные ипотечные программы всегда пользовались повышенным спросом – только за первые 6 месяцев текущего года спрос томичей на «Семейную ипотеку» ПСБ вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. И теперь, с изменением условий по этому жилищному кредиту с господдержкой, в банке ожидают новый всплеск спроса на него. Кроме того, ПСБ продолжает выдавать клиентам и другие льготные ипотечные займы: «Семейную военную ипотеку», «Новые субъекты 2%», а также «Дальневосточную и арктическую ипотеку».
– В настоящее время сложились условия, требующие более длительного периода жесткой денежно-кредитной политики для возвращения инфляции к цели. Так, в рамках прогноза, озвученного Банком России после заседания Совета директоров 26 июля, траектория движения ключевой ставки на весь 2025 год ожидается в пределах 14% – 16%.
Напомню, что целью высокой ключевой ставки является снижение спроса, другого способа борьбы с инфляцией нет.
– Сегодня доля продаж с привлечением ипотечных кредитов составляет практически 95% от всех наших сделок. Оставшиеся 5% приходятся на рассрочку и наличный расчет.
Если говорить о I полугодии, то в этот период около 55% наших квартир было продано через семейную ипотеку, еще 5% – по очень льготным условиям IT-ипотеки. Соответственно, 40% сделок было совершено в рамках программы господдержки. И это значит что теперь 40% нашим покупателей мы можем предложить ставку 20-21%.
Согласно нашим расчетам, для того, чтобы выплачивать ипотечный кредит по такой ставке, доход одного члена семьи должен составлять не менее 150 тысяч рублей в месяц. И для многих томичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, это самый настоящий заградительный барьер.
Разумеется, мы предлагаем решения, облегчающие условия покупки – это и программа субсидирования, и механизм рассрочки, которая предоставляется на год и позволяет части покупателей обойтись без ипотечного кредита.
Но как бы то ни было, просадка спроса весьма ощутима, и если цель действительно заключается в этом, то государству нужно готовиться и к снижению показателей строительной отрасли, обеспечивающей мультипликативный эффект для всей экономики.
– Мы тоже подготовили ряд интересных программ лояльности для наших покупателей – в том числе совместно с банками. Это и рассрочка при покупке за собственные средства, и трейд-ин, и предоставление кладовых и машиномест. В результате каждый второй покупатель, обращаясь к нам, просит что-нибудь из этого списка. А это значит, что люди очень быстро адаптируются к новым условиям и программам.
– Томской области действительно повезло с тем, что она вошла в список регионов с действующей семейной ипотекой – вкупе с материнским и отцовским капиталами это по-настоящему действенный механизм повышения доступности жилья.
Для ТДСК это также имеет значение, потому что наша компания специализируется на формате жилья для семейного проживания. Комплексное освоение территорий, включающее в себя создание всей необходимой инфраструктуры для комфортной жизни, безопасности и отдыха – именно наш профиль.
Помимо этого, мы предлагаем клиентам программу по обмену жилья и помощь в продаже старых квартир. Компания борется за клиентов и готова обеспечивать им доступное предложение.
Фотограф: Александр Морозов
Дмитрий Патрушев
Заместитель председателя правительства России
Собрано более 93 млн т зерновых, включая 70,5 млн т пшеницы. Очевидно, что на итоговых объёмах скажутся неблагоприятные погодные условия, которые почти весь сезон сопровождают работы в отдельных субъектах Юга, Центральной России и Поволжья. Тем не менее Минсельхоз сохраняет прогноз по сбору зерновых на уровне 132 млн т.
Главный инженер компании «Россети Томск» Иван Шабалин о ситуации с кадрами и поиске решения накопившихся проблем.
