Обладатели квартир в новых жилых микрорайонах точно не задумываются о проблеме, которая годами заставляла застройщиков страдать как от застарелой зубной боли. Речь идет о технологическом подключении к инженерным сетям, а опытные строители подтвердят, что возвести само здание бывало проще, чем оформить всю связанную с этим документацию.
На государственном уровне была поставлена задача: максимально сократить как сроки выдачи разрешений на строительство и процедуры, которые при этом должен проходить инвестор или заказчик, так и сроки подключения к электрическим, тепловым, газовым, водопроводным сетям. Маховик раскручивался не быстро, разрабатывались и утверждались соответствующие нормативные акты, наконец, Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 403 был утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. Но удалось ли тем самым исчерпать все противоречия между застройщиками и поставщиками ресурсов – этот вопрос остается открытым.
Климат у нас хороший
В Томской области действуют единые стандартизированные тарифные ставки на технологическое присоединение к электросетям: если во всех субъектах РФ они введены только в 2016 году, то у нас – еще с 2013-го. «На территории области в настоящее время работают 17 электросетевых организаций. Введение единых стандартизированных тарифов упрощает и ускоряет процедуру техприсоединения для новых абонентов, так как не приходится каждый раз выяснять, по какой ставке рассчитывать стоимость подключения», – поясняет заместитель губернатора по экономике Андрей Антонов.
Вышесказанное, конечно, не характеризует взаимоотношения между томскими строительными предприятиями и энергоснабжающими организациями в полной мере, но дает общее представление о ситуации в этой сфере.
В Национальном рейтинге инвестклимата 2016 года Томская область заняла 12-е место (всего в опросах участвовал 81 регион), улучшив показатели, в частности, по срокам выдаче разрешений на строительство и скорости подключения к электросетям. Сейчас региональная власть разрабатывает новую дорожную карту, где будет предусмотрена оптимизация и других показателей – не входящих в нацрейтинг, но влияющих на «самочувствие» бизнеса в целом. Например, сроков подключения к воде, газу и теплу, от которых напрямую зависят темпы жилищного строительства.
Свежо в памяти майское заседание Государственного совета России, посвященное развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности в стране. «Строительная отрасль всегда была драйвером, мотором экономики, и этот двигатель не должен сбавлять обороты, – прокомментировал его итоги губернатор Томской области Сергей Жвачкин. – Что касается развития жилищного строительства, здесь нужно сделать всё, чтобы жилье было по-настоящему доступным для населения. И для этого использовать все инструменты: доступная ипотека, доступное арендное жилье, сокращение издержек и всех видов бюрократических процедур, в том числе законодательных. Только так мы сможем решить вечный «жилищный вопрос». А настрой на его решение сегодня боевой».
Одного настроя, видимо, недостаточно: объемы строительства жилья в Томске пока удручающе низкие по сравнению с рекордным 2015 годом.
Наивно считать «присоединительные», разрешающие и прочие процедуры единственной и главной бедой застройщиков. Но и выйти в драйверы экономики нелегко, когда каждый шаг опутан цепями согласований.
Почем тариф для народа
В конце июня состоялось совместное заседание экспертного совета при заместителе губернатора по строительству и инфраструктуре и Союза строителей Томской области. Эксперты подтвердили, что развитие стройки и на уровне Федерации, и на уровне региона сегодня сдерживают несколько факторов: снижение цен и сокращение спроса на жилье, непростые взаимоотношения строителей с муниципалитетами, сложные административно-разрешительные процедуры, неразвитая инженерная инфраструктура.
С трибуны Госсовета российский президент призвал сокращать сроки согласований и ускорять процесс присоединения к инженерным сетям. Между тем профильный вице-губернатор Евгений Паршуто считает, что для томских строителей более существенным препятствием является стоимость техподключения. В Томске она особенно высока по воде (что связано, как ни странно, с нашим уникальным водозабором) и отчасти по теплу.
– Тарифы сегодня объективно высоки, и чем меньше будет строиться жилья, тем выше они будут. Маленький объем присоединения ведет к росту цены. Жилья сегодня сдается не так много, как хотелось бы, кроме этого, все стали экономить, устанавливать счетчики коммунальных ресурсов. Объем полезного отпуска сокращается, вот коммунальщики и пытаются таким образом заработать, – заявил Паршуто (подробнее интервью здесь). – Именно высокая стоимость технологического присоединения является одной из причин сегодняшнего спада в жилищном строительстве.
Впрочем, не будем забывать, что в конечном итоге утверждение тарифов на техподключение – это прерогатива областной власти. Любопытные замечания высказала в этой связи исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Елена Довлатова, говоря об услугах ООО «Томскводоканал»:
– К вопросу о стоимости технологического подключения можно подойти с двух сторон – либо строителей, либо поставщика ресурсов. Региональная власть, принимая определенную величину тарифа, должна решить, на кого она перекладывает эти тяготы: на тех, кто получит квартиры в новых домах (потому что затраты на подключение, как нетрудно догадаться, войдут в стоимость квартиры), либо на все население города. Насколько я понимаю, сейчас томичи избрали для себя подход, при котором тариф за подключение к воде ложится на тех, кто приобретает новое жилье. Такова «социальная справедливость»…
В продолжение темы: в конце 2015 года «Томскводоканал» оптимизировал процесс получения технических условий на присоединение к централизованной системе водоснабжения и водоотведения, сократив срок оформления документации с нормативных 30 до 20 дней и запустив дистанционную проверку поданных документов. Очевидно, это сделает процедуру более удобной для потребителя и благоприятно повлияет на показатели региона в рейтинге инвестиционного климата. Хотя есть тут небольшой нюанс, незаметный на первый взгляд: в «Томскводоканале» подчеркивают, что ключевым моментом остается предоставление заявителем полного пакета документов. А ведь бумажная волокита как раз и вызывает немалые нарекания со стороны проектировщиков и застройщиков, о чем речь впереди.
Торопись медленно?
По мнению Евгения Паршуто, самым лучшим – и, безусловно, цивилизованным – вариантом для снижения стоимости технологического подключения к инженерным сетям стала бы конкуренция. С другой стороны, будучи реалистом, он хорошо понимает, что в настоящее время конкурировать с монополистами-коммунальщиками практически невозможно.
В крайнем случае, теплоснабжение объекта можно обеспечить, построив собственную котельную (так поступила Томская домостроительная компания в микрорайоне «Радонежский»), но проблемы с электричеством, водоснабжением и канализацией таким способом не решишь.
Поэтому строители, нагрузка на которых действительно высока, пытаясь минимизировать затраты, начинают строить сети сами, как это сделано в мегарайоне «Южные Ворота».
С подачи замгубернатора по строительству коснемся еще одной стороны проблемы, связанной с техподключением: даже ответственные ресурсоснабжающие компании не всегда успевают за ростом города и вводом новых микрорайонов.
Как известно, в 2015 году в Томской области было сдано в эксплуатацию почти 700 тысяч квадратных метров жилья. Только в районе-миллионнике «Солнечная Долина», строительство которого ведется на условиях государственно-частного партнерства, с 2008 года введено в строй 610 тысяч жилых «квадратов». Инвестиции в жилые объекты, инженерную инфраструктуру и благоустройство микрорайонов достигли здесь 28 млрд рублей, а всего инвестиционный портфель проекта составит порядка 50 миллиардов.
Парадоксально, но именно этот масштаб жилищного строительства – а проблематика статьи касается в первую очередь комплексной застройки областного центра – для самих застройщиков означает новую головную боль. Потому что присоединить к сетям одну многоэтажку, встроенную в городской квартал, или обеспечить ресурсами строящийся микрорайон на окраинной территории – это задачи разного уровня.
В упомянутом интервью Евгений Паршуто заявил: «Они (от ред. ресурсоснабжающие компании) однозначно не успевают – в противном случае мы бы уже имели и очистные сооружения, и тепловые мощности, необходимые для строительства новых микрорайонов. Сегодня же все новые площадки «распакованы» самими строителями… К сожалению, рынок коммунальных услуг у нас неконкурентный, поэтому и торопиться коммунальщикам особенно некуда. Думаю, нам нужно искать более серьезные инструменты для решения этих проблем, чем те, что применялись до сих пор».
Прежде чем обозначить эти инструменты, следует послушать самих застройщиков. А они, в отличие от представителей региональной власти, не склонны столь откровенно выражать свою точку зрения. Конечно, основы взаимодействия тех, кто строит, и тех, кто снабжает ресурсами, прописаны законодательно, на федеральном уровне, но… Есть бумага – и есть практический опыт, годами наработанные связи, решенные и пока далекие от решения противоречия, которые лучше не выносить на публику.
Квадраты нынче дороги
Специалисты технического отдела крупного домостроительного холдинга подтверждают: сегодняшние проблемы томских застройщиков связаны и со стоимостью подключения к инженерным сетям, и с длительностью процедур, и с нехваткой свободных мощностей.
Если говорить о стоимости, за последние пять лет тарифы на техприсоединение резко подскочили вверх что в «Томскводоканале», что в АО «ТомскРТС» – наследнике ТГК-11. В частности, в 2010 году предприятие платило около 6 млн рублей за одну гигакалорию, а с января 2016-го тариф с учетом НДС составил почти 11 миллионов.
– Стоимость квадратного метра вследствие этого дорожает, покупательская способность падает, – говорит наш эксперт, опытный инженер-проектировщик. – Первый кризис 2008 года мы еще прошли, но сейчас, когда цены на подключение существенно выросли, строительная компания переживает это очень тяжело.
Заметим, что при этом Томская распределительная компания – в пику кризису и на фоне всеобщего удорожания – нашла-таки возможность снизить тариф на техподключение примерно на 10 процентов…
Что касается сроков, формально они утверждены соответствующими постановлениями правительства, а те, в свою очередь, базируются на положениях Градостроительного кодекса РФ. Если раньше порядок техподключения по всем видам сетей, кроме электрических и газовых, регламентировал один документ, то сейчас тепло, а также вода и канализация вынесены в отдельные постановления. Тратить меньше бумаги и времени строители не стали, напротив.
При строительстве микрорайонов под мощности, запрашиваемые компанией-застройщиком, ресурсоснабжающая организация разрабатывает предварительный проект. Согласно законодательству, по каждому виду ресурсов процедура от подачи заявки до выдачи договора занимает порядка двух месяцев.
К заявке на подключение прилагается длиннейший перечень, включая учредительные документы компании, которые должны быть непременно нотариально заверены; в итоге на каждый объект получается внушительная стопка, порой до полусотни листов. Благо, на уровне руководства с большинством поставщиков ресурсов удалось договориться о частичном переходе на электронный документооборот. Так сказать, в духе времени.
Наконец, еще одно серьезное препятствие – нехватку в Томске ресурсных мощностей – уже не ликвидировать на уровне договоренностей и согласований. Бывает, конечно, что коммунальщики действительно не поспевают за темпами строительства, как произошло в Южных Воротах: чтобы обеспечить ход отделочных работ, ТДСК пришлось ставить котельную на дизельном топливе, пока шло сооружение тепломагистрали «ТомскРТС».
микрорайон «Южные Ворота»
Но в целом ситуация такова, что строительство инженерных сетей требует инвестиций, а за этим следует сакраментальный вопрос об их источниках. Вообще-то, если мы говорим о доступности жилья, то, во-первых, деньги, которые застройщики платят за техприсоединение, должны бы направляться на обновление и создание инфраструктуры. Во-вторых, государству следовало бы часть затрат брать на себя. Во всяком случае, такое мнение не раз высказывали руководители ведущих томских строительных организаций.
Здесь мы возвращаемся к идее создания коммунального девелопера – акционерного общества, которое занималось бы сооружением магистральных сетей и объектов инженерно-технической инфраструктуры под будущие жилищные проекты. «Сегодня об этом нужно серьезно подумать как об одной из мер поддержки строительного комплекса, – полагает замгубернатора Томской области Евгений Паршуто. – Стать участниками этого АО могут и сами строители. Главный вопрос – как получить на строительство сетей дешевые «длинные» деньги».
Однако пока областная власть даже близко не подошла к решению этого вопроса, зависимость застройщиков от ресурсоснабжающих организаций продолжает сохраняться.
