Аналитический центр института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» и эксперты платформы «Домклик» провели комплексное исследование структурной трансформации спроса на российское жилье.
Опубликованные данные, как и полагается в таких случаях, описывают общефедеральные тренды и динамику, а также ситуацию в наиболее населенных и активно развивающихся субъектах РФ. Томская область и ее административный центр по известным причинам не попали в оптику федеральных аналитиков, поэтому мы решили достроить картину и масштабировать представленный обзор до уровня реалий томского рынка жилой недвижимости.
Комментарии на тему совпадения и разнонаправленности тенденций на этих двух уровнях нашему изданию дал руководитель группы маркетинга ТДСК Борис Черников.
Источник фото: архив редакции
Блок 1. Рост спроса на готовое жилье
По итогам I квартала в масштабах страны спрос на квартиры в строящихся объектах сократился на 9% год к году (за весь 2024-й снижение показателя составило 26%). Вместе с тем в структуре продаж заметно выросла доля готового жилья – в I квартале в рамках договоров купли-продажи было реализовано 20% от общего объема проданных квартир (годом ранее – менее 15%).
Борис Черников:
– Здесь можно выделить три основных причины. Во-первых, покупатели проявляют бо́льшую степень осторожности и предпочитают видеть готовый объект перед покупкой. После нескольких лет турбулентности люди ценят гарантированное получение жилья – спокойнее вложиться в уже построенную квартиру, чем в долевое строительство на начальной стадии.
Во-вторых, в силу макроэкономических причин многие квартиры, продажи которых стартовали «на сваях», остаются невостребованными до завершения строительства, и после сдачи в эксплуатацию пополняют сегмент готового жилья.
И наконец люди стремятся минимизировать дополнительные расходы – готовые квартиры с базовой отделкой или отделкой «под ключ» более привлекательны: заселиться в новое жилье можно сразу после покупки.
Блок 2. Практическое исчезновение инвестиционного спроса
В январе-марте доля покупателей, приобретающих жилье на начальной стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи, сократилась до 1% (ранее речь шла о 5-10%).
Борис Черников:
– В Томске мы наблюдаем такую же тенденцию: спекулятивных сделок почти не осталось. Высокие ипотечные ставки и отсутствие быстрой сверхприбыли охладили интерес к покупке квартир исключительно ради перепродажи.
Тем не менее, недвижимость по-прежнему воспринимается как надежный актив для долгосрочного вложения средств – благодаря своей материальности и капиталоемкости в перспективе она склонна расти в цене. Инвестиционный спрос не исчез полностью, а скорее видоизменился – томичи продолжают вкладываться в жилье, но по другим причинам.
Примером может служить вариант «квартира “на вырост” для детей», когда семьи используют программу льготной семейной ипотеки со ставкой до 6% годовых, чтобы приобрести квартиру для ребенка на будущее. Формально жилье покупается для улучшения жилищных условий семьи, но по сути это инвестиция: пока дети будут расти, квартира, скорее всего, вырастет в цене. То есть родители рассматривают покупку квартиры как безопасный способ сохранить деньги и обеспечить детей недвижимостью, и такой формат вложения средств сейчас достаточно популярен.
Блок 3. Снижение количества сделок с привлечением ипотечных кредитов
С июня прошлого года по начало нынешнего апреля доля сделок за собственные средства покупателей выросла в два раза и заняла большую часть объема продаж в масштабах всей страны (54%). При этом по данным «Домклик», в 2024-м их количество составило 341 тыс ед. (+29% год к году), в I квартале нынешнего года – 93 тыс ед. (+41%).
Борис Черников:
– Мы действительно отмечаем относительный рост числа сделок без ипотеки – когда покупатели рассчитываются собственными средствами или используют рассрочку от застройщика. Но это не означает, что ипотека перестала играть ключевую роль.
Ипотечные кредиты остаются доминирующим инструментом для покупки жилья в нашем регионе – примерно 85% всех сделок совершается с использованием ипотеки. Столь весомая доля обусловлена тем, что в Томской области программа семейной ипотеки по-прежнему действует на старых условиях: семьи с детьми – одним до семи лет или двумя и более до 18 лет – могут получить господдержку в виде семейной ипотеки со ставкой 6% годовых.
Блок 4. Рост количества выдач в рамках программ льготной ипотеки
В условиях запретительных рыночных ставок доля ипотеки с господдержкой в общем количестве выдач выросла до рекордных 61% (+12 п.п. к I кварталу 2024 года). Около 90% всех льготных кредитов в январе-марте пришлось на семейную ипотеку – 78 тыс ед (+9% год к году) на сумму 447 млрд рублей (+15%).
Борис Черников
– К сожалению, Томская область пока не может похвастаться такой динамикой. Местный ипотечный рынок изначально нельзя назвать крупным, поэтому даже небольшое абсолютное снижение числа сделок в пересчете на проценты дает заметный отрицательный результат.
Те же самые минус 7% в апреле в целом по области – это всего лишь на 18 льготных кредитов меньше, нежели месяцем ранее (244 против 262). Возможно, в марте имел место всплеск выдач, а в апреле произошла небольшая коррекция – в статистике нашего небольшого рынка такая волатильность более заметна, чем в масштабе страны.
Есть вероятность, что в последующих месяцах ситуация выровняется – при улучшении условий льготных программ и снятия лимитов интерес к этим инструментам может вырасти и в Томской области.
Мы ожидаем, что во II полугодии количество сделок с льготной ипотекой в нашем регионе может снова пойти вверх. Пока же идет период незначительного снижения спроса на льготные кредиты, но это, скорее всего, временное явление, связанное с локальной ситуацией на местном рынке.
Блок 5. Неравномерность удорожания квартир на первичном и вторичном рынках
Разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и в готовом жилье увеличился до 52% (в 2019 году речь шла о 27%). За I квартал предложение на первичном рынке подорожало на 2,4% (примерно на уровне инфляции в 2,7%), во «вторичке» – на 1,5%, при этом в реальном выражении цена квартир даже немного просела.
Борис Черников:
– В Томске ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем относительно невелик и в последнее время существенно не меняется. Если говорить о наших объектах (то есть новостройках стандарт-класса от ТДСК) и сравнивать их с похожими квартирами на вторичном рынке, разница в цене предложения составляет порядка 10%.
Этот показатель достаточно стабилен – резких скачков в ту или другую сторону мы не наблюдаем. Иными словами, новые квартиры стоят ненамного дороже старых, особенно в массовом сегменте. Однако на вторичном рынке возможен торг и снижение начальной цены – до 8% и более в отдельных случаях.
Так или иначе, люди продолжают отдавать предпочтение новым квартирам, причем их выбор основывается сразу на нескольких факторах.
Во-первых, это льготная ипотека и господдержка. При покупке квартиры в новостройке можно воспользоваться государственными программами ипотечного кредитования.
Также большое значение имеют качество предложения и экономия на ремонте. Новостройки стандарт-класса сейчас отличаются хорошим качеством: современные планировки, новые инженерные коммуникации, энергоэффективные материалы – все это повышает уровень комфорта и снижает расходы на содержание жилья.
Новое жилье не требует серьезных вложений в ремонт, тогда как при покупке «вторички» немалые средства идут на замену коммуникаций и окон, косметический ремонт и другие необходимые вещи. Квартиры от ТДСК, как правило, сдаются «под ключ», что позволяет заселиться сразу или сделать минимальный косметический ремонт под свой вкус. Отсутствие износа и готовность к заселению – сильные аргументы в пользу новостройки.
В третьих, на решение о покупке влияют такие факторы, как инфраструктура и благоустройство. Новые жилые комплексы в Томске проектируются с учетом современных требований – речь идет о дворах без машин, детских и спортивных площадках, парковках и благоустроенных придомовых территорий.
Покупатели жилья стандарт-класса ценят, что вместе с квартирой получают новое окружение – не приходится жить в с ветхом подъезде или «убитом» дворе, как в старом жилом фонде. При небольшом различии в цене эти улучшения в качестве жизни делают выбор в пользу новостройки очевидным для многих.
Фотографии предоставлены пресс-службой ТДСК
