В Томском клубе застройщиков обсудили перспективы ужесточения условий льготных ипотечных программ.
Заметный рост активности на ипотечном рынке региона, зафиксированный в последние месяцы нынешнего года, стал следствием тревожных новостей, последовательно приходящих из федеральных центров принятия решений.
Минфин, регулятор и головные подразделения крупнейших банков подают недвусмысленные сигналы о том, что уже с самого начала следующего года получить льготный ипотечный кредит станет сложнее.
Эксперты томского рынка недвижимости прямо говорят о том, что решение о реализации своего права на льготу необходимо принимать в ближайшие две недели – затем начнется предпраздничный период, сопровождающийся очередями и авралами в банковских отделениях.
Участники Томского клуба застройщиков, собирающегося под эгидой регионального Союза строителей, обсудили складывающуюся ситуацию и обозначили перспективы местного рынка.
– Со второго полугодия текущего года спрос на кредиты для покупки первичного и вторичного жилья растет. Темп роста – на уровне 50%, в декабре тенденция сохраняется. Свою роль играют сезонный фактор и новостной фон, создаваемый вокруг планируемых изменений в условиях выдачи льготной ипотеки. Здесь нужно отметить, что сейчас в Томской области, которая входит в число регионов с расширенными возможностями в части семейной и IT-ипотеки, в среднем 95% выдач в первичке Сбербанка приходится на льготные программы.
В связи с ожиданием продолжения курса по смягчению денежно-кредитной политики Центробанка и озвучиваемыми планами по изменению льготных программ, мы всё пристальнее смотрим в сторону базовых ипотечных продуктов. Банки, потребители и застройщики ожидают, что следствием понижения ключевой ставки станет сбалансированность рынка, когда соотношение выдач по льготным и рыночным программам придет в относительное равновесие.
Мы должны быть готовыми к такому развитию ситуации, и уже сегодня используем ряд инструментов, позволяющих купить понравившийся объект даже по текущим рыночным ставкам. Это и сниженный платеж, и ставка на снижение, инструменты от партнеров-застройщиков, такие как субсидирование, комплексный продукт и т.д.
Сбер в свою очередь запустил с июля 2025 года программу лояльности для застройщиков, благодаря которой строительные компании получают преимущества при работе с нами, а клиенты приобретают возможность купить квартиру в рамках рыночных программ по сниженным ставкам.
– По сравнению с прошлым годом мы фиксируем снижение конверсии почти на 40%. Число желающих приобрести квартиру при этом не снижается, а иногда даже увеличивается. Сейчас, например, повышенная активность покупателей связана с опасениями по поводу ужесточения условий выдачи семейной ипотеки.
Для удержания количества заключенных договоров в плановых параметрах мы увеличиваем расходы на маркетинг и усиливаем направление работы с агентствами недвижимости. Агентский канал был плотно задействован и ранее, однако активизация других застройщиков в этой части стимулировала нас к расширению присутствия в данном сегменте. Это дополнительные затраты, поэтому себестоимость уже растет, не дожидаясь будущего повышения НДС.
Томский рынок жилья сильно зависит от общей ситуации в стране. Мы не можем заметно повлиять на сложившуюся ситуацию, поэтому речь идет об адаптации к имеющимся трендам. В текущий год приоритетом были организационные изменения внутри компании. Также мы немного скорректировали будущие проекты – тщательнее подошли к выбору планировок квартир, благоустройству и, в целом, всего жилого комплекса. Понятно, что сейчас при всех прочих равных и важных условиях необходимо улучшать качество предложения, чтобы отвечать возрастающим запросам покупателей. Еще хочу отметить, раньше – и в основном благодаря семейной ипотеке – шло постепенное увеличение площади продаваемых объектов, сейчас же фиксируется устойчивый обратный тренд. Соответственно, в новых наших домах будет увеличено количество функциональных планировок, а компактных квартир будет достаточно для удовлетворения возросшего спроса.
Если делать краткий прогноз, то следующий год будет сложным для строительной отрасли, а заметное улучшение следует ожидать не ранее 2027 года. И мы к этому готовы.
– Сделок с рыночной ипотекой нет, практически все продажи приходятся на семейную. Компания при этом держит цены, хотя резко выросшая себестоимость обуславливает продажи с минимальным уровнем рентабельности.
Печальной тенденцией становится и снижение площади квартир. Несмотря на официально утвержденные инициативы по улучшению демографии, за год средний размер квартиры, реализованной ТДСК с использованием семейной ипотеки, снизился с 55 до 50 квадратных метров. Насколько мне известно, у коллег в среднем выходит 40 «квадратов».
В основном квартиры берут на перспективу, чтобы сохранить сбережения или сдавать в аренду, семьи с двумя или тремя детьми реже обращаются к этому инструменту. Дело в том, что двух или трехкомнатная квартира в новостройке стоит 10-12 млн рублей, а сумма льготного кредита ограничена 6 млн. Разницу семья должна заплатить из собственных средств или средств с продажи старого жилья.
– Прогнозируя развитие ситуации в 2026 году, стоит учитывать пять основных факторов, которые будут влиять на рынок ипотечного кредитования.
Во-первых, не стоит ждать значительного снижения ключевой ставки. И определенное оживление рынка возможно, начиная с середины следующего года, когда людям станет более-менее доступна рыночная ипотека.
Повышение ставки НДС увеличит себестоимость строительства, что также неизбежно скажется на ценах и доступности жилья. Тем, кто планирует покупку квартиры, необходимо учитывать и просчитывать влияние этого фактора.
Третий момент – возврат к двухпроцентной надбавке за пользование семейной ипотекой, которую вводит Минфин РФ. Сейчас размер компенсации для банков составляет 2,5%, но с 1 января нас, скорее всего, ждет откат к 2%. В итоге это приведет к ужесточению регламентов скоринга и повышению первоначального взноса, что заметно скажется на доступности ипотечных продуктов.
В-четвертых, с 1 февраля в силу вступит правило о выдаче одной семейной ипотеки на семью. Мера, направленная на противодействие донорским схемами и прочим злоупотреблениям, также приведет к снижению количества выдач. Ранее в Томске семейную ипотеку оформляли 2,5 тыс человек, причем по нашим данным в 70% случаев в договорах фигурировал один из супругов. По моим расчетам, нововведение приведет к тому, что рынок потеряет около 12% годового объема ипотечных сделок.
Пятый пункт касается нынешних параметров федерального бюджета, принятого с ощутимым дефицитом. В итоге на социальные проекты, в число которых входит и льготная ипотека, будет выделено всего 16% от расходной части. При этом Минфин РФ жестко следует бюджетному правилу – отсюда, в том числе, проистекают инициативы об изменении условий семейной ипотеки.
Также отмечу, что за год в структуре продаж ТДСК доля ипотеки в целом снизилась с 90% до 80%. Динамика объясняется реализацией корпоративных программ поддержки покупателей, и мы планируем развивать это направление.
– Рынок вторичного жилья показывает достаточную активность и жизнеспособность уже и при текущем уровне ипотечных ставок. В подавляющем большинстве люди оперируют собственными деньгами – нынешний год мы вообще начинали с пятипроцентной долей ипотечных сделок. Летом этот показатель начал увеличиваться, однако в октябре и ноябре он все равно не превысил отметку 35%.
Большая часть сделок проходит, как альтернативные сделки: то есть сразу же за продажей одного объекта следует покупка нового с целью смены локации на более привлекательную, увеличивают площадь квартиры, выбирают дома поновее. И требуется для этого незначительная доплата, которая вполне им по силам.
Также хотелось бы отметить, что наибольшее количество сделок с дорогостоящим жильем наша компания провела именно в уходящем 2025 году, доля таких сделок в общем объеме возросла. Мы никогда так много не продавали в нише элитных квартир и сегменте «комфорт плюс», при этом все квартиры стоимостью свыше 12-14 млн приобретаются чаще всего с использованием личных семейных сбережений без привлечения ипотечного плеча.
Что касается семейной ипотеки и ее перспектив, то активизировались именно те, кто ранее не использовал эту возможность. Мы видим семьи, которые бронируют квартиры, пытаясь успеть реализовать это право до рубежного 1 февраля. При этом пока особого ажиотажа в нашей статистике не отмечается – прирост количества таких обращений составляет около 30%.
***
Через год
По предварительным оценкам аналитиков ВТБ, в следующем году объемы выдачи ипотечных кредитов в России могут вырасти на 25% (до 5,3 трлн рублей). При этом сам сегмент станет более сбалансированным, так как соотношение государственных и рыночных программ достигнет паритета.
Эксперты ПСБ также ожидают повышения объемов кредитования в 2026 году. Как заявил управляющий по анализу банковских рынков Дмитрий Грицкевич, рынок сможет вырасти на 20-25% при замедлении инфляции и заметном снижении уровня ключевой ставки ЦБ РФ.
Даниил Егоров
Руководитель Федеральной налоговой службы
По итогам десяти месяцев мы отмечаем, что бюджетная система сохраняет свою устойчивость, основные доходы и, собственно, за счёт чего сохраняется эта устойчивость – это ненефтегазовые доходы. Если мы посмотрим по десяти месяцам, то мы идём с плюсом в 3,5 триллиона рублей – это плюс восемь процентов, и в целом это 49 триллионов рублей.
Управляющий ВТБ в Томской области Ольга Фадеева о трендах уходящего года в банковской сфере.
