Оценивая спрос на томские новостройки, легко попасть в ловушку поверхностного восприятия имеющейся статистики.
С формальной точки зрения, нынешние темпы продаж жилья действительно одни из худших в стране: согласно данным Дом.РФ, по состоянию на конец I квартала в Томске и томской агломерации оставались нераспроданными 70% квартир в домах с высокой степенью готовности.
По факту, 47% из этих 70% приходились на объекты, продажи в которых еще не были открыты. Следовательно, реальное соотношение проданного и нереализованного жилья, выставленного на продажу, резко отличалось от озвученной картины, а большая часть квартир, по факту реализуемых в этом сегменте, уже нашла покупателя.
Вопреки всему – и сложившемуся мнению в том числе – спрос на квартиры в томских новостройках есть. Другое дело, что распределяется он неравномерно.
Реальные драйверы спроса
Объемы ввода жилья в Томске давно оставляют желать лучшего. К примеру, в 2022 году сдано в эксплуатацию 121 тыс кв. м, что явно не соответствует масштабам города – в сопоставимом по размерам Барнауле тогда же сдали 560 тыс «квадратов».
В прошлом году показатель все-таки преодолел отметку 200 тыс кв. м, однако на многоквартирные дома пришлось лишь 130 тыс кв. м.
Дефицит нового жилья усугубляется последовательным сокращением площади земельных участков под жилищное строительство – в 2019 году муниципалитет смог выделить на эти цели 123 гектара, а в 2024-м показатель сократился ровно в два раза.
Низкие темпы обновления жилого фонда накладываются на прогрессирующий рост количества аварийных и ветхих домов. В старинном, по сибирским меркам, городе прямо сейчас насчитывается около тысячи МКД, нуждающихся в расселении, в них проживает около 16 тыс человек.
Свою роль играет демографический фактор. С 2020 по 2024 год количество студентов техникумов и колледжей Томска выросло с 20,8 тыс до 23 тыс человек, университетов – с 55,7 тыс до 65,6 тыс человек. Молодые специалисты, остающиеся в городе, также формируют спрос на новое жилье.
Специфика времени и места
Дефицит земельных участков, пригодных для жилищного строительства, стимулирует освоение примыкающих территорий, но и эти объемы не выправляют ситуацию. Внутри городской черты застройщикам, как правило, достаются небольшие участки, на которых вместе с жилыми домами необходимо разместить обширные парковки и в ряде случаев социальные объекты.
Выходом для застройщиков – в основном иногородних – стал акцент на возведении объектов комфорт-класса. В этом случае высокая цена квадратного метра компенсирует ограничения по количеству построенных «квадратов» и прочие издержки, связанные со строительством в районах давно сложившейся застройки.
Результатом стал феномен «темных окон», когда целый ряд новостроек с распроданными квартирами оказался заселен менее чем на половину. Большая часть квартир в них куплена с инвестиционными целями, однако в итоге не нашла второго покупателя.
При этом людям, реально нуждающимся в первом жилье или же улучшении жилищных условий, такие квартиры оказались не по карману.
Загородная альтернатива
Еще один знаковый тренд спроса на жилье в границах томской агломерации – стремление томичей к жизни за городом. Сегмент ИЖС год за годом демонстрирует солидные темпы прироста и нередко опережает по объемам ввода многоквартирники.
Между тем, пожив в индивидуальном жилье, многие томичи приходят к выводу, что поторопились с этим решением. Эксперты томского рынка недвижимости считают, что в местных условиях такой формат оптимален для людей от 55 лет – всем остальным (в особенности семьям с детьми) удаленность от городской инфраструктуры причиняет излишние хлопоты.
При этом, согласно данным социсследований, томичи проявляют явный интерес к форматам, совмещающим преимущества городского и загородного проживания.
Комплексное решение
Идею о создании полноценных жизненных пространств, соответствующих новым запросам жителей Томска, взяли в реализацию две крупные компании с местной пропиской.
Компания «Сибагро» – один их крупнейших агрохолдингов страны – предложила проект создания отдельного муниципалитета на левом берегу Томи в ближайшем пригороде Томска. Новый город, формируемый на природном ландшафте, должен быть лишен инфраструктурных ограничений старого Томска и отвечать современным требованиям к комфортному проживанию. В настоящее время начинание находится в стадии проработки.
Томская домостроительная компания (ТДСК, крупнейший застройщик региона) уже завершает первый квартал «Ботаники», принципиально нового для Томска жилого комплекса. Концепция района, граничащего с естественными зелеными массивами, включает парковые дворовые пространства, освобожденные от машин. Для реализации этой идеи проектное бюро компании создало домостроительную серию, сочетающую достоинства жилья комфорт-класса и индустриального домостроения. При этом жилье в «Ботанике» ориентировано под потребности и возможности молодых семей.
Анна Облакова, коммерческий директор ТДСК
– Жилье в «Ботанике» максимально адаптировано к особенностям спроса, актуального для Томска. Индустриальный подход позволяет удерживать цены на уровне, оптимальном для семейной ипотеки. Мы реализуем качественную отделку под ключ – в условиях нынешних цен этот фактор едва ли не ключевой для потребителя. Природный ландшафт – как естественный, так и созданный профильными специалистами – дополняется необходимой социальной инфраструктурой. Условия для деятельности застройщиков сейчас сложно назвать простыми, и выход из ситуации мы видим в наибольшем приближении к реальным потребностям покупателей.
Источники фото: архив редакции, телеграм-канал ТДСК
