Силиконовая малина

Платоническая форма томского кампуса прошла местную сертификацию.

Компании:

Фото: shutterstock.com

Как следует из практики, начинание не может считаться вполне томским до момента его тотального разоблачения. Если вы ничего не слышали о том, что:

— Все это пошлая имитация, прикрывающая кошмарный распил;

— Делать надо было как минимум совершенно не так;

— Авторам проекта и операторам процессов нельзя доверить даже сооружение сарая;

то сразу игнорируйте эту подделку.

Наброскам к эскизам проекта (по-другому это пока не назовешь) томского кампуса уже всецело повезло – их признали своими и однозначно соответствующими большинству из вышеописанных критериев.

Несколько запоздалая попытка объясниться (в данном случае речь про Instagram) принесла явно неоднозначные результаты. Публика не захотела вникать в тонкости (например, про характер финансирования проекта), некоторые же и вовсе решили – раз оправдываются, да еще и столь многословно, то все с ними окончательно ясно.

Мы живем не на Марсе и ничто правобережное нам не чуждо. А потому, на наш взгляд:

— «Народный» подход к оценке таких проектов имеет основания в самом недавнем прошлом Томской области. То есть целиком на Виктора Мельхиоровича и ректоров его эпохи всех собак не повесишь;

— А потому, объясняться – тем более, имея в подоле «откатообразную» историю на сотни миллионов – нужно заранее и все-таки немного не так.

Что же касается упомянутой трансляции в Instagram, то мы решили опубликовать ее сокращенный конспект. Как ни крути, но в виде букв некоторые вещи действительно становятся заметнее и даже понятнее.

Фото: архив Бизнес журнала в Томске

Андрей Антонов, заместитель губернатора Томской области по экономике

– Над темой создания кампуса мы работаем с середины 2019 года – тогда в рамках Петербургского экономического форума между Томской областью, госкорпорацией развития ВЭБ.РФ и Минобрнауки было заключено соглашение о строительстве многофункционального студенческого городка.

Сразу после этого министерство приступило к определению базовых параметров проекта. Напомню, что речь, в частности, идет о показателе в 10-20 тысяч иностранных студентов. Цифры эти сейчас уточняются, но в перспективе мы и вовсе должны ориентироваться на планку в 40 тысяч иностранных и иногородних студентов. То есть размер земельного участка под кампус определяется, исходя из этого параметра и оптимальной плотности застройки – в итоге, по имеющимся расчетам, для 20 тысяч иностранных студентов с учетом наличия рекреационных зон и спортивного ядра мы должны иметь порядка 50-70 гектаров.

Второй важный момент, который обсуждается уже долгое время (в том числе и на примерах кампусов, формирующихся в других регионах) касается пешей доступности нужных студенту объектов. В течение дня у студента должно хватать времени на пять дел –  учебу, еду, общение, выполнение домашних заданий и работу над проектом или стартапом. Исходя из этого, пешеходная доступность объектов должна измеряться 30-40 минутами.

Опорной линией здесь выступает так называемая университетская миля, на которой располагается большая часть томских вузов – соответственно, подходящие участки мы искали в определенном радиусе от этой линии. Так вот, на правом берегу Томи действительно есть несколько относительно свободных участков, принадлежащих муниципалитету – например, это пескобаза на Московском тракте, которая используется в зимний период времени. Казалось бы, грех ей не воспользоваться, однако она не подходит по первому же параметру, то есть по общей площади участка. Однако даже если попытаться разнести кампус «очередями», то мы все равно упремся в самый важный момент – здесь проходит линия ЛЭП. И издержки, связанные с ее переносом в другое место, в принципе сопоставимы с тем, что мы сейчас обсуждаем по поводу выкупа земли на левом берегу. Причем это не только деньги, но и вопросы, связанные с согласованием, временными затратами и прочим.

Еще один вариант мы рассматривали в границах бывшей промышленной площадки «Сибэлектромотора» в Кировском районе. Однако это уже частная земля, причем договариваться там придется сразу с несколькими собственниками.

В рамках выкупа потенциального участка нам в любом случае нужно будет провести конкурс по 44-ФЗ. И в его условиях будут указаны основные параметры проекта – общая площадь; этажность, необходимая для обеспечения функционирования финансовой модели; возможность возведения объектов, которые сейчас обсуждаются при создании мастер-плана. И может случиться так, что к моменту объявления конкурса на Московском тракте кто-нибудь скооперируется и образует земельный участок с нужными требованиями. То есть такое тоже может быть вариантом.

Понятно, что победителя определит конкурс. Однако мы исходим из необходимости минимизации затрат, которые могут быть связаны с переносом ЛЭП и усложнением проектирования объекта. Кроме того, нужно учитывать то, что по нацпроекту первые объекты должны быть введены уже к 2024 году, то есть здесь есть еще и временные ограничения.

Фото: сайт ТГУ

Эдуард Галажинский, ректор ТГУ

– Нужно добавить, что в первую очередь, мы, конечно же, рассматривали город. И главная идея заключалась в том, что кампус должен быть вписан в среду города-университета.

Однако, во-первых, здесь действуют очень серьезные ограничения по этажности и объектам, расположенным на красной линии. Анализируя прилегающую к университету территорию Московского тракта, мы выяснили, что там действует шесть различных регламентов, причем зачастую они противоречат друг другу. И только для того, чтобы привести их в порядок и выйти на этажность в три этажа, потребуется несколько лет. При этом если мы хотим разметить 10 тысяч студентов, то нам нужны не 50 гектратов, а 100 и больше.

Во-вторых, конечно же, нужно понимать, что это проект государственно-частного партнерства – то есть это не федеральные средства в чистом виде, здесь есть деньги частного инвестора. Да, он претендует на какие-то субсидии, но проект при этом должен иметь под собой экономику.

К примеру, мы рассматривали вариант рассредоточения кампуса по городу, когда часть объектов находится на Московском тракте, часть на Южной, в районе Мокрушина, и в Академгородке. Но в этом случае проект настолько дорожает, что, в общем, становится нецелесообразным, и инвестор в такой логике работать не готов.

Антонов

– Обеспечение окупаемости проекта обеспечивается не только арендными платежами со стороны студентов, но и за счет создания финансовой экосистемы. Это кафе, прачечные и так далее, то есть разнообразные потоки, объединение которых может вывести проект на окупаемость.

Галажинский

– При этом для студентов стоимость аренды как раз должна быть доступной, мы не можем переложить на них все затраты – в этом тоже заключается смысл проекта. Предполагается, что часть из них будет вносить «обычную» плату (такую же, как в университетском общежитии), другая часть сможет позволить себе более комфортные условия. То есть экономика проекта устроена сложно, и выбор площадки определяется совокупностью подобных факторов.

Антонов

– Еще один важный момент заключается в том, что территория должна приносить постоянную отдачу в плане окупаемости. То есть даже в летний период, когда студентов в городе немного, здесь необходимо поддерживать активность. И все эти моменты должны быть увязаны в документе под названием мастер-план – нами создается финансовая модель, в рамках которой определяется, за счет каких потоков можно обеспечить окупаемость этого проекта, не выходя за установленные параметры.

К примеру, в Минобрнауки говорят о том, что стоимость месячной аренды 20% мест для студентов должна составлять 1 500 или 1 800 рублей с человека – этим решаются определенные социальные задачи. С другой стороны, мы не можем устанавливать расценки выше тех, которые уже сложились на местном рынке арендного жилья.

Галажинский

– Обстоятельная дискуссия на тему связанности территорий продолжается уже два года. Выбор был очень сложный, и я, повторюсь, тоже поначалу скептически относился к этому сценарию. Однако когда мы более подробно изучили международный опыт, стало понятно, что при переходе к новому экономическому укладу большинство стран идет как раз по пути создания пространств, являющихся акселераторами этого процесса.

Речь идет о так называемых инновационных кварталах, в мире их, по моему, уже 86 – в общем, около сотни. Собственно говоря, это большие государственные проекты, реализуемые на площадках в центральных городских районах – сейчас по такому принципу пытается действовать и Москва. Там есть часть девелоперских историй, часть инкубаторов, но все это очень дорогие проекты высокого государственного уровня.

Мы исходим из имеющихся реалий, тем более что сегодня ситуация не способствует подобным вложениям. И единственно возможный вариант заключается в том, чтобы строить такой квартал в формате гринфилда, то есть в чистом поле.

Эта территория хороша еще и тем, что, с одной стороны, кампус это только ядро как раз такого вот инновационного квартала – то есть оно будет привлекать особый тип людей, которые нам нужны. Вокруг же есть пространство для частных девелоперов: по экспертным оценкам в совокупности под экосистему может быть застроено до 400 гектаров. Это может быть жилье для профессоров, студентов и просто горожан, речь может идти о местах для отдыха и так далее.

По идее здесь создается новый инновационный центр города, и, конечно же, он должен проектироваться таким образом, чтобы иметь связь со старым городом. То есть существующая университетская экосистема остается на месте, при этом в логике большого университета вузы ставят перед собой задачу нарастить масштаб. Мы должны быть видимы для мира, а для этого Большому университету необходимо прирасти на десятки тысяч человек.

Увеличив концентрацию талантов, Томск станет более интересен корпорациям и компаниям. То есть кампус это не про жилье – мы формируем среду, в которой будут генерироваться знания, открываться офисы компаний и так далее. Это вполне коммерческая история и большая амбиция – нужно сильно постараться, чтобы у нас все получилось в условиях нынешнего кризиса.

Антонов

– В феврале в рамках федерального правительства была сформирована рабочая группа по созданию кампусов мирового уровня. То есть задача, которая стоит перед всеми нами, заключается не в решении вопроса с университетскими общежитиями.

Опыт показывает, что наука развивается именно в кампусной среде, а она требует новых подходов к планированию и проектированию. Молодежь (и мы видим это на примере тех же конкурсов по благоустройству) требует реализации других подходов и новых архитектурных взглядов. Все это необходимо учесть и гармонично связать с уже сформировавшейся средой.

Также нужно отметить, что на левом берегу располагается земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, его мы планируем использовать для развития спортивных и рекреационных зон. К примеру, сейчас должны начаться работы по проектированию на этом участке большого стадиона – администрация уже озвучивала планы по переносу стадиона из центра Томска и создания вокруг нового объекта спортивного и развлекательного ядра.

По факту, на левом берегу успела сложиться особая атмосфера, отличная от той, к которой мы привыкли внутри города. И в ней уже есть потребность – если прямо сейчас очередь на жилье в девелоперских проектах левобережья составляет четыре человека на квартиру, то можете представить потенциал этих территорий с точки зрения развития строительства и создания комфортной среды, которой не хватает в городе.

То есть это направление будет развиваться вне зависимости от наличия кампуса, и если «Карьероуправление» построит здесь жилье, то оно однозначно будет раскуплено. Мы попросили собственника сдвинуть эту историю на год, в результате компания переносит работы на другой участок левобережья, находящийся поблизости – по их планам это была третья очередь «Северного парка».

Соответственно, вопросы транспортного развития этих территорий все равно придется решать. В настоящий момент рассматривается возможность расширения пешеходной части коммунального моста, при этом обсуждаются разные варианты – это и пешеходный мост, и канатная дорога. Понятно, что когда-нибудь нужно будет решать вопрос с третьим мостом и задействовать левобережную дорогу. То есть эта тема даст определенный толчок для развития работы с федерацией, с помощью регионального бюджета мы эти вопросы не решим.

Оценка земельного участка будет проведена ближе к самой сделке, когда мы будем иметь определенные предложения и понимание актуальной ситуации на рынке. Я думаю, что его стоимость будет немного скорректирована в сторону снижения, но это наше субъективное мнение, так как мы не оценщики. Повторюсь, ближе к конкурсу будет проведена оценка, которая учтет вопросы, связанные с имеющимися здесь инженерными сетями, расположением участка и рыночной ситуацией.

В случае победы на конкурсе «Карьероуправление» планирует вложить полученные средства в перенос своего производства с Иркутского тракта в томский промпарк. А это дополнительные инвестиции, то есть деньги пойдут не на Каймановы острова или куда-то еще. Средства принесут мультипликативный эффект через развитие промпарка и освоение территории, занятой сейчас производством. То есть если собственник отказался от девелоперского проекта на левом берегу, ему нужен участок в черте города, а с ними в Томске есть проблемы. Получается, что в результате мы решаем вопрос запуска нескольких инвестиционных проектов.

Компании:

Читайте также: