Участники томского рынка недвижимости о текущем состоянии дел.
В марте российский рынок ипотечного кредитования начал подавать робкие признаки оживления. Вслед за достаточно неожиданной для всех статистикой февраля (прирост к январю оказался существеннее обычных сезонных всплесков) последовали частичное расширение семейной ипотеки на вторичный рынок и небольшое смягчение условий кредитования в крупнейших банках.
За разъяснением текущей ситуации на томском рынке недвижимости мы обратились к тем, кто обеспечивает его функционирование и в определенной степени влияет на общую динамику.
– После ожидаемого сезонного снижения активности в начале года показатели февраля и марта пошли в рост. За февраль в Томской области нами было выдано 540 млн рублей, что в 3,5 раза больше уровня января. Аналогичная ситуация зафиксирована и в марте.
Драйвером роста в сегменте остается льготная ипотека: в феврале на нее пришлось более 70% от всего объема выданных кредитов. При этом с начала апреля программа семейной ипотеки вышла на новый уровень – теперь ее можно будет оформить на покупку жилья на вторичном рынке пяти небольших городов Томской области. Так как сегменты первичного и вторичного рынка взаимосвязаны, рост потребительской активности во «вторичке» вполне способен оказать стимулирующее воздействие на продажи жилья в новостройках.
На динамику рынка недвижимости может повлиять и снижение ставок по нескольким рыночным ипотечным программам «Домклик». Кроме того, стоит отметить, что еще в декабре прошлого года Сбер запустил несколько новых опций в области ипотечного кредитования на «Домклик». В частности, речь идет о гарантированном снижении ставки по кредитам вслед за уменьшением ключевой ставки ЦБ, а также о возможности временного снижения ежемесячного платежа.
– Рост количества ипотечных сделок к уровню начала года, зафиксированный в феврале и марте, это преимущественно сезонное явление, так что о кардинальном изменении ситуации говорить не приходится.
В соотношении год к году показатели выдач по-прежнему демонстрируют отрицательную динамику. Рыночные ставки – несмотря на некоторое смягчение условий – остаются очень высокими, поэтому рынок продолжит сокращаться. Реального оживления спроса можно ожидать не раньше 2026 года, когда ставки по рыночным ипотечным программам станут более доступными.
Основным драйвером текущего прироста остаются программы господдержки – в первом квартале на них пришлось около 90% наших сделок. С 28 марта мы начали принимать заявки на семейную ипотеку для покупки «вторички» в таких городах, как Асино, Колпашево, Кедровый, Стрежевой и Северск. Стоит отметить, что запуск этой программы уже привел к определенному оживлению на рынке.
Помимо этого, за последний месяц ВТБ существенно смягчил условия выдачи ипотечных кредитов. Мы снизили ставки по рыночным ипотечным программам и комбинированной ипотеке (в том числе на ИЖС), пересмотрели требования к первоначальному взносу и возобновили ипотеку без документального подтверждения доходов – в том числе в рамках программ с господдержкой.
– Если говорить о ситуации на вторичном рынке Томска, то на протяжении всего первого квартала продажи с привлечением ипотеки были минимальными – в нашей практике речь шла о 5-7% от общего количества сделок, все остальное оформлялось за наличный расчет. При этом размеры ипотечных кредитов, привлекаемых для покупки «вторички», также были незначительными.
В наблюдаемой нами нише новостроек все обстоит иначе, хотя и здесь доля покупок за наличные средства выросла примерно до 60%. Что интересно, люди спокойно приобретают откровенно недешевые двух- и трехкомнатные квартиры, а тренд на покупку малогабаритного жилья свернулся вместе с инвестиционным спросом.
Семейная ипотека продолжает быть востребованной, однако на вторичном рынке она точно не сработает. Дело в том, что даже в Северске невозможно найти предложение в домах, возраст которых не превышает 20 лет.
По направлению IT-ипотеки активность свелась к единичным случаям – видимо, те, кто хотел и мог, уже воспользовались этой возможностью. Сельская ипотека нагружена огромным количеством новых ограничений по категориям граждан, имеющих доступ к этой льготе, поэтому массового всплеска здесь также не будет.
Важно отметить то, что рынок вторичного жилья оказался более подготовленным к высоким ипотечным ставкам. Собственники проявляют большую гибкость в части скидок и все чаще оставляют покупателям мебель и бытовую технику, при этом качество внутренней отделки таких квартир также является достаточно высоким.
– Спад в отрасли отчетливо ощущается с середины прошлого года, то есть с момента отмены льготной ипотеки. Благодаря хорошим продажам в первой половине 2024-го мы уложились в годовой бюджет, но уже в четвертом квартале объемы реализации сократились более чем в два раза.
В настоящее время сбыт также вдвое уступает прошлогоднему уровню, из-за чего предприятие перешло на работу по зачетным схемам. Застройщики покупают у нас кирпич, после чего мы приобретаем их квартиры для последующей реализации. Таким образом деньги возвращаются к строителям, что помогает им пережить этот непростой период.
Также видим, что партнеры нашего предприятия, работающие в разных регионах страны, не запускают новые проекты – строители завершают то, что было начато в прошлом году. Единственным драйвером для них остается семейная ипотека, благодаря которой в отрасли поддерживается какая-то активность.
Сейчас мы ждем старта весеннего строительного сезона и пробуждения рынка ИЖС. В первом квартале нынешнего года «частники» себя вообще никак не проявили – все деньги населения размещены на депозитах.
– В нынешнем году структура продаж нашей компании существенно не изменилась – мы не наблюдаем ни существенного падения, ни значительного роста. Наиболее востребованным инструментом остается рассрочка, при этом доля таких сделок в первом квартале сохранилась на прежнем уровне.
Мы хорошо понимаем, что люди по-прежнему отдают предпочтение депозитам, и массовый переток средств из банков на рынок недвижимости будет возможен при достижении весомой разницы между доходностью от жилья и ставкой по вкладам.
Если говорить о возможной корректировке внутренних программ поддержки клиентов, то их параметры всегда динамичны и адаптированы как под внешние факторы, так и под запросы компании.
Например, прямо сейчас мы активно проводим весенние акции для клиентов, покупающих квартиры в наших жилых комплексах. При этом вектор направления развития этих программ покажет время.
В числе позитивных изменений, зафиксированных в марте, стоит упомянуть смягчение банковской политики в сфере ипотечных займов, что повлекло за собой – пускай пока и незначительное – увеличение сделок с привлечением ипотеки.
– Интерес томичей к покупке жилья сохраняется на высоком уровне, а вот его доступность оставляет желать лучшего. Ставки по рыночной ипотеке – а это 28-29% годовых – заградительные для большинства населения, круг покупателей ограничивается теми, кто подпадает под условия семейной ипотеки.
Молодые семьи без детей, а также томичи в возрасте от 18 лет и их родители лишились поддержки со стороны государства, поэтому в результате заметно сократились продажи компактного стартового жилья (в первую очередь, однокомнатных квартир). Соответственно, в структуре реализации на первый план вышли двухкомнатные варианты.
Для повышения доступности жилья мы советуем обращать внимание на программы поддержки покупателей ТДСК, связанные с формированием первоначального взноса и рассрочкой.
Разумеется, рассрочку нельзя назвать полноценной альтернативой ипотеке, но это однозначно рабочий инструмент, пользующийся растущим спросом. По итогам первого квартала количество таких сделок ощутимо выросло, и в дальнейшем мы ожидаем укрепления этого тренда.
Динамика продаж свидетельствует, что покупатели оценили преимущества данного решения. Во-первых, речь идет о возможности выбрать именно тот вариант жилья, который нужен здесь и сейчас. Спецификой нынешней ситуации является достаточное предложение на рынке новостроек, и рассрочка позволяет воспользоваться этим моментом.
Во-вторых, клиенты могут оплачивать покупку небольшими и комфортными для них суммами в течение полутора-двух лет, сразу погашая стоимость квартиры. По окончании этого периода у них будет возможность взять ипотечный кредит и окончательно закрыть задолженность перед застройщиком, тогда когда ставки – и это прогнозируется на официальном уровне – примут более привлекательный вид.
К настоящему времени в ТДСК действует рассрочка на полтора года и беспроцентная рассрочка на два года. Суммы ежемесячной оплаты стандартизированы и зависят от первоначального взноса, при этом, как правило, размер таких платежей не дотягивает до уровня ипотечных «аналогов».
В обозримой перспективе мы ожидаем увеличение сделок с «трейд ин», что позволяет приобрести новую квартиру в обмен на уже имеющееся жилье с определенной доплатой. Однако условием для роста спроса в этой нише являются позитивные изменения на вторичном рынке.
Источник фото: архив редакции
Марат Хуснуллин
Заместитель председателя правительства РФ
По нацпроекту «Инфраструктура для жизни» в этом году к нормативу приведем порядка 2 000 км региональных и местных дорог, которые ведут к уникальным природным комплексам, памятникам архитектуры, культовым сооружениям, историческим достопримечательностям. Внутренний туризм в России действительно набирает обороты.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области Игорь Браниште о специфике момента и принципах своей работы.
