Спрос, как известно, рождает предложение. Ситуация, в которой с этим самым спросом возникают проблемы (и внутри которой все мы живем уже несколько лет), должна порождать предложения – по поводу того, как жить дальше и как все это преодолеть. Прошедший в Томске Съезд строителей и проектировщиков в общем и целом был призван решить именно эту задачу. То есть сформировать предложения по трем главным вопросам отрасли – финансам, земельным участкам вкупе с инфраструктурой и спросу на новое жилье.
Мы предлагаем вам ознакомиться с частью докладов, сделанных в ходе заседания круглого стола под общим названием «Драйверы спроса».
Олег Слюсаренко, руководитель группы компаний «НФЦ Недвижимость», эксперт в области оценки
– Если говорить о рынке через призму цен, то с начала 2014 года для Томска мало что изменилось. К примеру, если на рынке вторичного жилья в 2014 году средняя стоимость квадратного метра составляла 52 тысяч рублей, то в 2018 речь идет о 49 тысячах. Выходит, что вторичный рынок за эти годы даже несколько просел в плане цен. В новостройках в 2014 году метр стоил 49 тысяч, сейчас он стоит 48,5 тысячи рублей – то есть здесь средняя стоимость практически не изменилась.
Если же рассматривать спрос на жилье, исходя из количества комнат, то выяснится, что цены на двух- и особенно трехкомнатные квартиры все же подросли. Чего не скажешь об однокомнатных квартирах – томичей все больше интересует жилье большей площади.
Средний размер прибыли девелоперов я рассмотрел в ретроспективе десяти лет, взяв для этого данные государственной статистики. Итак, в 2008 году средняя цена квадратного метра в новостройках составляла 52 тысячи рублей, в 2018 – 54 тысячи. Изменения также незначительны. Но если в 2008 стоимость строительства этого метра была равна 26 тысячам рублей (то есть прибыль девелопера составляла 100%), то в 2018 себестоимость достигла 42 тысяч за квадратный метр – средняя прибыль, таким образом, сократилась до 12 тысяч рублей за метр. Получается, что в рублях прибыли девелоперов сократились в два раза, в долларах – в пять раз.
2008 год для рынка вообще был пиковым – и в плане продаж, и в отношении цен. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в доме 75 серии на Каштаке составляла тогда 100 тысяч долларов. То есть, если бы кто-то продал ее в то время и вложился в жилье только сейчас, то в 2018 он смог бы купить на эти деньги таунхаус в Академгородке.
Что же касается спроса как такового, то потребитель стал достаточно привередлив. Если раньше ему нужно было купить «что-нибудь и побыстрее» (покупали, как говорится, в стадии «на сваях»), то сейчас спросом пользуется готовое жилье. Людям важно кто строит дом, где он расположен, есть ли поблизости школы и детские сады. Его интересует инфраструктура и среда проживания, поэтому сегодня, на мой взгляд, застройщикам необходимо уделять большее внимание именно этим моментам.
О текущих показателях томского рынка жилой недвижимости
Согласно данным государственной статистики, в III квартале 2018 года цены на рынке первичного жилья в Томске выросли в среднем на 5,3% (на квартиры улучшенного качества, пользующиеся наиболее высоким спросом – на 6,1%). «Вторичка» за этот же период подорожала на 1,5% («улучшенное» жилье напротив подешевело на 0,7%).
Средняя цена одного квадратного метра жилья в конце III квартала 2018 года на первичном рынке составила 49 601 рубль, на вторичном рынке – 48 763 рубля.
Всего за январь-сентябрь 2018 года строители Томской области ввели в строй 292,3 тыс м² жилья, из них 114,4 тыс в сфере индивидуального жилищного строительства.
53,5 % объемов жилищного строительства в регионе обеспечивает Томская домостроительная компания.
Михаил Пчелинцев, коммерческий директор ТДСК
– Одна из главных тенденций рынка последних пяти лет – ужесточение федерального контроля в сфере долевого строительства. Все это время правительство пыталось донести до застройщиков весьма простую вещь: строить нужно аккуратно, никого при этом не обманывая.
У ТДСК за всю историю ее существования не было ни одного обманутого дольщика, вместе с тем, в холдинге хорошо понимали общую ситуацию и загодя готовились к реформе долевого участия в строительстве. К этому нас подталкивал и существующий спрос, современному потребителю действительно необходимо уже полностью готовое жилье – то самое, которое можно увидеть своими глазами, купить и сразу же в него переехать. Жить здесь и сейчас, а не ждать чего-то годами.
И компания планомерно работала в этом направлении – мы увеличивали долю готовой продукции за счет кредитных ресурсов. Во II половине 2018 года ТДСК перешла на стопроцентную реализацию жилья в формате «под ключ», мы уже практически освоили работу с банками по направлению проектного финансирования.
Кроме этого, для потребителя сейчас имеет значение не только сама квартира, но и комфортная среда проживания. Мы улучшаем качество подъездов, совершенствуем так называемые входные группы, «заходим» непосредственно в квартиры и предлагаем несколько вариантов отделки. То есть потребитель в этом отношении сам решает, что ему нужно – кто-то выбирает повышенный уровень, кому-то достаточно стандартных решений.
Теперь о том, что касается инфраструктуры и придомовых территорий. Мы совместно с Администрацией Томской области реализуем большую программу строительства детских садов и школ, в районах ТДСК открываются магазины, предприятия сферы услуг и поликлиники. На протяжении многих лет мы ведем комплексную застройку территорий – причем не только в Томске, но и в Северске, Новосибирске, Кемеровской области.
Предложение холдинга также носит комплексный характер. В районе-миллионнике «Солнечная долина», к примеру, мы в основном возводим дома стандарт-класса. Комфорт-класс – это жилой район «Радонежский», здесь к социальной инфраструктуре добавляются огороженная территория, просторные дворы, парковочные места по новому нормативу. Дома и дворы в районах ТДСК оборудуются системами безопасности, в новостройках реализуются проекты по развитию добрососедства – и все это также работает на формирование комфортной жизненной среды.
Мы идем навстречу потребителю, которому недостаточно стандартных планировочных решений – например, в двухкомнатных квартирах предусмотрена возможность объединения кухни и гостиной, что позволяет высвободить одну комнату под спальную. То есть на той же площади в 60-80 квадратных метров люди получают больше личного пространства, и это решение пользуется большим спросом.
Елена Шнейдер, председатель правления томской Лиги профессиональных риелторов, директор АН «Орион»
– Рынок, конечно же, изменился, его реалии стали иными. К примеру, тот же интернет в определенной степени снижает общую потребность в услугах агентств недвижимости. Меняется все, в том числе и поведение клиентов. Однако Томск, к сожалению, во многом существует параллельно этой реальности и практике других российских городов. В других городах взаимодействие между застройщиками и риелторами весьма продуктивно и люди получают за это хорошие деньги.
Для чего строителям могут быть нужны агентства? Во-первых, они умеют обрабатывать и упаковывать ассортимент застройщика, причем делают это красиво. Во-вторых, они подогревают спрос и презентуют конкретные предложения. Однако в тех случаях, когда застройщики выставляют нам барьеры, мы не хотим их преодолевать и идем другим путем.
Теперь к вопросу о том, что можно сделать для рынка совместными усилиями – мы должны создать сервис, превышающий ожидания клиентов. Что должно быть внутри такого сервиса? Это уважительное отношение к клиенту, агенту, субагенту. Это систематизация контроля ведения бизнеса. Это использование новых техник и технологий. И, конечно же, достойное вознаграждение, потому что без него у людей не будет желания работать на первичном рынке.
Взаимодействие Лиги профессиональных риелторов и застройщиков может строиться через проведение совместных мероприятий и проектов, благодаря которым мы сможем увеличить клиентский поток.
Например, это может быть создание единого центра продаж новостроек на базе агентств недвижимости лиги. В его задачи может входить обучение специалистов продажам жилья в новостройках, а также юридическое сопровождение сделок в формате «под ключ» – застройщики строят жилье «под ключ», а мы в том же самом ключе ведем клиентов (большая проблема рынка заключается в том, что сейчас людям не хватает внимания). Также на базе этого центра возможно развитие технологий продаж.
То есть это должен быть отдельный центр дистрибуции новостроек. Та программа, в которую застройщики будут в режиме реального времени «выставлять» свои объекты, ну а мы в том же самом реальном времени сможем их бронировать и предлагать своим клиентам.
Игорь Соколовский, представитель Ассоциации участников кластера Томской области «Архитектура и строительные технологии XXI века»
– Наш кластер создан в декабре 2017 года с целью формирования комфортной и безопасной жилищной среды, а также повышения конкурентоспособности томских IT-компаний. Если кратко, то это центр коммуникации и агрегирования интересов его участников – сейчас их насчитывается более 80, сам кластер зарегистрирован в качестве юридического лица.
На мой взгляд, для того, чтобы стать более конкурентоспособным, необходимо ответить на два главных вопроса – кто мой покупатель и что я ему продаю. Так вот, в 2016 году наши коллеги из IT-кластера опросили высокооплачиваемых специалистов своей сферы – как оставшихся в Томске, так и уехавших из него. Это ведь очень важный для города вопрос – что может удержать такого специалиста в Томске? Явно не климат или самая интересная в мире работа. Общий ответ таков – это комфортная городская среда.
При этом более половины высокооплачиваемых IT-специалистов, уехавших в другие российские города, готовы вернуться в Томск (и для нас это большой потенциал), а 51% из живущих здесь наоборот готовы покинуть город (и для нас это большая проблема).
И «Умный город» это как раз та модель среды, которая, как нам кажется, способна привлекать и удерживать человеческий капитал. Томску нужно формировать то самое умное сообщество, которое, в конечном счете, и решит эту проблему. Где и как его формировать? Как вариант – через так называемые «смысловые поселки», которые пока у нас не сложились.
Чтобы сохранить и приумножить человеческий капитал мы разработали пилотный проект «МЖК 21 века» (при этом на одну только разработку технико-экономического обоснования проекта было затрачено около 3 миллионов рублей). На данный момент сформирована база из 846 потенциальных застройщиков – это сотрудники кластера IT и фармацевтики, университетов, научных организаций, резидентов ОЭЗ и IT-компаний. Проект включен в концепцию «ИНО Томск» (что позволяет рассчитывать на федеральную поддержку) и является приоритетным для двух кластеров – «Информационные технологии и электроника Томской области» и «Архитектура и строительные технологии XXI век».
Одним из направлений реализации проекта может стать строительство малоэтажного поселка с использованием трансформируемой воздухоопорной крыши для внутреннего двора. В данном модуле около 40 коттеджей, в угловых вставках предусмотрена социальная инфраструктура. По сути это проект полного цикла – включая проектирование, строительство и эксплуатацию. При этом для его возможного размещения уже определено три площадки в черте города, реализовать проект планируется через схему государственно-частного партнерства.
Вторым направлением проекта «МЖК 21 века» является строительство арендного жилья. Прямо сейчас это начинание находится на этапе проектирования комплекса площадью 20 тысяч квадратных метров.
Павел Семенюк, технический директор ТДСК
– Мы говорим о спросе, однако никто до сих пор не упомянул о том, что рынок просел и стагнация на нем длится уже более трех лет. Здесь, к примеру, говорили о средней марже застройщиков в 12 тысяч рублей с квадратного метра – это так далеко от истины, хотя нам очень хотелось, чтобы это было именно так.
В сложившейся ситуации мы идем на все возможное – увеличиваем себестоимость, строим за свой счет социальные объекты и даже дороги. И все для того, чтобы повысить комфортность среды и привлечь покупателя. Однако со спросом все равно есть определенные проблемы.
В настоящий момент около 60% покупателей приходят к нам с ипотечными кредитами. Поэтому от того, что сейчас будет происходить с ипотекой, зависит и рынок в целом. Это один из важнейших драйверов – будет ипотека на подъеме (конечно, не по росту процентов), будет и повышение спроса.
Вместе с тем, на томском рынке есть еще один драйвер, о котором, кстати, здесь уже упоминали. Томская домостроительная компания всегда работала с жильем стандартного и комфортного класса, то есть к нам шел массовый потребитель. И с падением продаж в этих нишах нам пришлось задуматься о том, как привлечь покупателей, ищущих более комфортное жилье.
Проблема местного рынка заключается в том, что жилья бизнес-класса в его строгом понимании в Томске, к сожалению, нет. Бизнес-класс подразумевает наличие индивидуального проекта, хорошо проработанного в отношении дизайна и архитектурного облика здания. Это современные и разнообразные планировки и возможность выбора из множества вариантов. Это большое количество обслуживающих помещений, это общественные пространства, тщательно продуманное озеленение, наличие большого паркинга, охраняемая территория и т.д. Так вот, по нашему мнению, таких объектов в городе действительно нет, поэтому мы и решили начать осваивать эту нишу. Для Томска она – по целому ряду причин – невелика, но прослойка потребителей, готовых приобрести такое жилье, здесь все же есть.
Для реализации этого проекта ТДСК приобрела земельный участок на Комсомольском проспекте – это относительно недалеко от самого центра города, речь идет о площадке бывшего гормолзавода. Земля здесь достаточно сложная в градостроительном плане – тут присутствуют пересечение магистралей и улиц, сложная инженерная инфраструктура, очень непростой рельеф.
Эскизный проект жилого комплекса мы решили заказать у известной в России архитектурной компании из Голландии LEVS. При этом в техническом задании нами были заложены все перечисленные мной ранее требования к жилью бизнес-класса. И решение голландских коллег, на наш взгляд, получилось весьма удачным. Собственно говоря, подобные проекты им близки: плотность застройки в Амстердаме в два раза превышает томские показатели, а комфортность среды проживания при этом значительно превосходит наши.
ТДСК подготовилась к реализации большого и весьма дорогостоящего проекта. Нам предстоит взять под него большие кредиты, поэтому этот проект еще и весьма рискованный. Вопрос о том, найдутся ли в Томске 600 семей, которые приобретут достаточно дорогое, но комфортное жилье, для нас остается открытым.
Проект двух жилых кварталов бизнес-класса от голландского архитектурного бюро LEVS
Комплекс будет состоять из двух домов-кварталов переменной этажности (каждый дом состоит из трех секций – от 23 до 6 этажей). Внутренние дворы освободят от автомобилей, для них будет создан подземный паркинг. Сами дома будут оборудованы общественными пространствами – например, зимними садами на 16 этаже и детскими площадками на шестом. Озеленить предлагается не только закрытые дворы и прилегающие территории (общий для двух домов сквер), но и крыши шестиэтажных секций. На нижних этажах комплекса разместят магазины, предприятия сферы услуг и точки общепита. Проектом предусмотрено разнообразие планировочных решений (более 70 вариантов) – речь идет о дуплексах, двухэтажных квартирах, квартирах «напросвет», угловых квартирах и т.д.
Фотографии руководителей агентств недвижимости взяты из соцсетей.
