Фото автора Dmitriy_mir: Pexels
Ценовой прилив, захлестнувший российский рынок жилья в новостройках (да и не только в них), принято связывать с «госплановской политикой» по финансированию ипотечных льгот и недостатком предложения, просевшего по итогам знаменитой реформы строительной отрасли. Между тем, ценовые максимумы обновляются далеко не только в России, то есть проблема носит отнюдь не доморощенный характер.
Растущие цены делают жилье все более недоступным на мировых рынках, при этом пандемия привела к глобальному кризису на рынке недвижимости. Об этом пишет агентство Bloomberg…
Отмечается, что в последние 18 месяцев потенциальным покупателям все труднее приобрести жилье из-за дефицита домов и роста цен на жилье на фоне сверхнизких процентных ставок. Так, по словам бывшего генерального директора крупнейшего американского ипотечного агентства Freddie Mac, в США цены на жилье более чем на 30% превышают предыдущие пики в середине 2000-х годов…
В ряде стран ситуация на рынке жилищного кредитования напоминает месяцы перед финансовым кризисом 2008-2009 годов, и это может угрожать возникновением так называемого «пузыря» на рынке недвижимости.
Как сообщала международная консалтинговая компания Knight Frank, по итогам II квартала 2021 года цены на жилье за год увеличились в среднем на 9,2% в 55 странах (+4,7% годом ранее). Абсолютным лидером шестой квартал подряд становится Турция (+29,2%), второе место заняла Новая Зеландия (+25,9%), третье разделили США и Словакия (+18,6%). Россия за год переместилась с 14-го (+8,1%) на десятое место рейтинга с динамикой цен +14,4%.
ТАСС, 20 сентября 2021.
Таким образом, недостаток предложения вкупе с низкими ставками внезапно обнаруживается в странах, весьма далеких от «госплановости» и торжества «врагов монетаризма». При этом мы всего лишь десятые в списке штурмующих ценовые максимумы.
Регулятор оценил усредненный рост цены квадратного метра, произошедший в стране с начала пандемии, в 39% – это на два процентных пункта больше, чем за период с 2013 по 2020 годы. Ситуация описывается как вполне тревожная – причем как для потенциальных покупателей, так и для застройщиков вкупе со всей прочей экономикой, так или иначе завязанной на строительный комплекс.
Счетная палата призвала ЦБ обратить «пристальное внимание» на динамику сегмента ипотечного кредитования. Размеры кредитов продолжают расти вслед за ценами, цены увеличиваются под влиянием сохраняющегося спроса на ипотеку – в итоге кто-то должен разорвать этот замкнутый круг, пока он не разорвал и без того хворающую экономику.
Ипотечный рынок требует пристального внимания со стороны регулятора, так как резкий рост ипотечного портфеля и рост цен на недвижимость может сформировать финансовый «пузырь», который может серьезно ударить по стабильности финансового сектора и доходам населения, – говорится в заключении Счетной палаты на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год.
Интерфакс, 28 сентября 2021.
Портал «Мир квартир», ведущий мониторинг рынка в 70 крупнейших городах страны, зафиксировал почти 24% рост цены квадратного метра в томских новостройках с начала текущего года (среднероссийский показатель оказался равен +21,6%). Усредненная цена «квадрата», высчитанная аналитиками портала, превысила отметку 86 тысяч рублей.
Официальная статистика приводит более скромные показатели – так, по итогам II квартала средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 69 605 рублей (+8,5% за квартал). При этом искомые 89,6 тысяч рублей обнаруживаются в сегменте монолитных и монолитно-кирпичных новостроек. В крупнопанельных домах усредненный «квадрат» стоил 68 тысяч рублей.
Прогнозы по поводу всего этого великолепия в основном сводились к неизбежной стабилизации цен в IV квартале нынешнего года. Заметно (до 20% в среднем по России с начала года) выросшая цена уже непосредственно квартир теоретически отсекает от покупки тех, кто рассчитывал купить жилье на собственные средства. Кому-то новый уровень попросту не под силу, кто-то оценивает происходящее как ценовой пик и ждет отката. В результате спрос концентрируется вокруг ипотеки, размеры кредита и ежемесячного платежа также растут опережающими темпами, увеличиваются риски просрочек и дефолтов, рынок уходит в стагнацию и спячку с относительным восстановлением в 2022 году.
Недостатком подобного сценария выступает представление о неизбежном «ценовом плато». На практике застройщики будут вынуждены отыгрывать никуда не девшееся удорожание стройматериалов. Так, по данным Томскстата, только за июль цена кубометра сборного железобетона выросла почти на 25%. Пески подорожали на 9%, металлоконструкции – на 23%, арматурная сталь – на 18%, теплоизоляционные материалы – на 14%, цемент – на 11%.
С предложением уже конкретно у томского рынка также выходит незадача. По итогам января – августа объем вода жилья застройщиками Томской области сократился на 45% в годовом выражении. Всего за этот период застройщики ввели в строй 52,6 тысячи квадратных метров общей площади. При этом на долю ИЖС приходится уже почти 77% от общего объема ввода.
Далее мы будем опираться на данные аналитического исследования, подготовленного «Единым реестром застройщиков» в августе нынешнего года.
Итак, в Томской области в процессе строительства находятся 17 многоквартирных домов общей площадью 178,1 тысяч квадратных метров, в совокупности речь идет о 3 009 квартирах. Самому «старому» из этих домов исполнилось шесть лет (разрешение на его строительство выдано в 2015-м), в текущем году разрешение было получено на строительство двух МКД (против восьми в 2020-м).
Из 17 возводимых новостроек восемь должны быть сданы в нынешнем году, еще семь – в 2022-м. Географически эти дома распределены между Томском (9 единиц), Кисловкой Томского района (5 единиц) и Северском (3 единицы).
Источник – «Единый реестр застройщиков»
Как нетрудно заметить, минимум в части задела строящегося жилья был достигнут областью весной и в начале лета текущего года. При этом кривая, приведшая к этой яме, демонстрировала устойчивое снижение, несмотря на все эксцессы с ценами на квадратный метр и спросом на ипотеку.
Это же исследование подрывает миф о доминировании в области крупнопанельной технологии домостроения.
Источник – «Единый реестр застройщиков»
«Наиболее распространенным материалом стен строящихся домов в Томской области является монолит-кирпич. Из него возводится 42,4% от всей площади жилищного строительства. В целом по Российской Федерации доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь жилых единиц в строящихся домах составляет 62,9%», – уточняется в материалах «Единого реестра застройщиков».
В последний раз панельное домостроение преобладало над другими форматами в первой половине 2019 года. После этого и вплоть до весны 2021-го гегемонию (до 69,3%) получал «кирпич».
Незначительные объемы жилищного строительства и заметная доля объектов, относящихся к комфорт-классу, привели к заметному превышению среднероссийского показателя площади жилых единиц. То есть к августу средняя площадь жилой единицы в строящихся на территории области домах составляла 59,2 кв. м против 49,9 кв. м в среднем по стране. Рост показателя пришелся на начало нынешнего года – в 2020-м он незначительно колебался у отметки 47 кв. м.
Между тем, если оценивать динамику не по общей массе, а по дате разрешения на строительство, то относительно стабильный рост запроса на более просторное жилье отмечается с 2014 года. Совсем незначительный спад пришелся на 2019 год, однако в целом застройщики исходили из представления о том, что жители томской агломерации хотят жить в более просторных новостройках и готовы за это платить.
Источник – «Единый реестр застройщиков»
Например, в строящемся жилом комплексе на улице Розы Люксембург средняя площадь квартиры составляет почти 100 кв. м. ТДСК, реализующая проект строительства жилого комплекса по так называемому «голландскому» проекту, вышла на усредненный показатель 61 кв. м.
Тема ипотеки, ставшей критически значимой для рынка, настолько обширна и неоднозначна, что ей необходимо посвятить отдельный материал. Здесь же мы ограничимся указанием на то, что вплоть до последних упражнений с ключевой ставкой, рынок – пускай и с повторяющимися сезонными колебаниями – выкачивал из населения растущие объемы денежных средств (как сложенных в «кубышки», так и существующих в виде запланированных доходов).
Источник – «Единый реестр застройщиков»
«По данным Банка России за 6 месяцев 2021 года объем ИЖК, выданных жителям Томской области, составил 16 425 млн рублей, что на 62,6% больше уровня, достигнутого в 2020 года (10 104 млн рублей), и на 104,3% больше аналогичного значения 2019 года (8 039 млн рублей)», – утверждается в исследовании.
Организованный совместными усилиями аппарат по вовлечению в оборот дефицитных (особенно в условиях кризисной экономики) средств сработал на ура и, в полном соответствии с законами мироздания, породил массу новых проблем. Как их решать и кто при этом пострадает, пока непонятно – факт заключается в том, что без роста личных доходов вся эта история обречена на заморозку с малопредсказуемым финалом.
