Административный директор компании «Отелит» Никита Артемьев о специфике инвестирования в проекты торговой недвижимости.
Привлекательность инвестиций в крупные торговые центры снизилась. Не пропала совсем, но снизилась. Убытки, если понесли, то понесли те, кто попал под требования о закрытии. Сегмент районных и микрорайонных комплексов наоборот получил статус «короноустойчивого» бизнеса, тем самым закрепив за такими комплексами статус надежных инвестиционных проектов.
С точки зрения доходности моллы пока потеряли 2 месяца выручки, а значит и в сроках окупаемости. Сколько они потеряют еще – пока не известно. Но они никуда не денутся и продолжат работать. Возможно с меньшей доходностью, но продолжат.
Как изменилась модель возврата инвестиций в торговых центрах:
1. Долговая нагрузка снова вставляет палки в колеса. От уровня долговой нагрузки зависит уровень убытков арендодателя. Если объект был куплен на кредитные средства или под целевое финансирование, то убытки будут именно на эти суммы.
2. Наибольший комфорт тем, кто реализовал объект на собственные средства. У них останутся только налоги, заработная плата сотрудников, коммунальные расходы. К тому же без эксплуатации снижаются расходы на текущий ремонт. Но только если поддерживать чистоту, вентиляцию и тепло. Без них придется делать и текущий и возможно даже капитальный ремонт, особенно в Сибири. В общей сумме, даже у моллов, которым разрешили работать только супермаркетам и аптекам может хватить аренды на то, чтобы компенсировать все эти расходы. В результате может быть небольшой плюс или небольшой минус.
3. Арендные каникулы. Арендодатели купили дорогие помещения, отдали их арендаторам, которые не платят аренду и не могут их никому сдать, потому что они уже заняты. Это основная потеря. Рассмотрим на житейском примере, если бы вы дали другу денег в займы, и он их вам не возвращает уже 2 месяца. И этот эффект арендодатели чувствуют уже сейчас.
Районный ТЦ в г. Новосибирске. Объект компании девелопера «Отелит»
И если с долговой нагрузкой и текущими расходами всё понятно – их надо сокращать, то с арендными каникулами могут быть разные сценарии:
1. Идти навстречу. Тогда идет потеря в текущей доходности. Зато вы не теряете арендаторов, которые не имели подушки безопасности. Остальные будут безмерно благодарны, и это может оправдаться на длинной дистанции и в текущих вопросах. Кроме того, вы на выходе с самоизоляции откроетесь в той же комплектации арендаторов, что и до вируса. Возможно, даже заполните пустые площади новыми арендаторами и выйдете к покупателям еще в лучшем свете.
2. Требовать оплаты аренды со слабым пулом арендаторов. Не все бизнесы имеют резервы и дополнительные источники дохода, чтобы платить аренду. В «Отелит» мы ценим своих арендаторов и понимаем, что важнее зарабатывать в долгосрочном плане и получать нужную доходность, чем здесь и сейчас. Если не идти навстречу арендаторам, то есть риск остаться с помещением, которое не будет приносить доход и после снятия ограничений. С другой стороны, на этой почве можно провести редевелопмент и выйти на концепцию более востребованную на рынке, чем до вируса.
3. Требовать оплаты аренды в ликвидном объекте. Где арендодатель имеет очередь из желающих снять любое помещение. Здесь уже важно понимать риски арендаторов. До вируса они зарабатывали деньги в точке, вложили в её открытие немалые деньги и тоже хотели бы их отбить, зарабатывать на постоянной основе. В связи с этим тут риск потери арендатора у арендодателя может оказаться ниже, чем у арендатора потерять прибыльную точку. И тогда арендодатель не идет на уступки и получает аренду даже несмотря на то, что точка не работает, при этом арендатор не расторгает договор.
Короткий итог. У каждого свой проект: арендаторы и ликвидность, долговая нагрузка и эксплуатационная себестоимость. А еще у каждого своя голова на плечах. Поэтому инвестор выбирает собственный путь, но нужно понимать перспективы развития в кризис.
Вернемся к вопросу: выгодней районный ТЦ или молл?
Во-первых, размер ТЦ не определяет его доходность. Тут важно то, во сколько обошелся проект и сколько он приносит. Здесь и сейчас больше дохода (аренды на общую площадь объекта) приносят проекты, ориентированные на товары первой необходимости.
Во-вторых, нужно помнить, что стоимость ТРЦ исчисляется в миллиардах рублей. При таких порядках сумм вариантов, куда можно вложиться, в принципе немного. Так что сравнивать их с выгодностью вложений в торговый центр, например за 200-500 миллионов будет некорректно.
В-третьих, потери в 1-2-3 месяца в рыночных сроках окупаемости это погрешность. С окупаемостью в 5-7-10 лет проекты не меняют своей сущности от простоя в такой короткий срок. Другое дело, если пойдут долгосрочные эффекты.
Подведем итог. Инвестирование в проекты торговой недвижимости не потеряли своей привлекательности. Иметь страховой запас на потерю аренды на 1-2 месяца это норма, от которой никогда не следовало отказываться. Выбирая проект, следует обратить внимание на его ликвидность, нежели на размер. А также не забывать про то, что размеры проектов подразумевают разную вариабельность предложения. Перед тем, как инвестировать рекомендуем обратиться к опытному девелоперу, чтобы получить экспертную оценку рынка.
