Запретительный уровень ключевой ставки Центробанка привел к снижению объемов ввода жилья и сокращению количества сделок по покупке квартир в новостройках. При этом покупатели, столкнувшиеся с непосильными для большинства рыночными ставками ипотеки, в нагрузку получили риски замораживания или переноса сроков реализации девелоперских проектов.
Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз отметил, что в сложившихся условиях отмена моратория на штрафы за срыв сроков сдачи повышает экономическое давление на строительные компании. Соответственно, для покупателей жилья надежность застройщика приобрела критическое значение.
– Заказчик должен быть уверен в компетенции и репутации застройщика, и здесь на помощь приходят большие данные, а не просто маркетинговые обещания, – заявил представитель НОСТРОЙ.
В этих целях федеральное объединение строителей создало систему рейтингования на основе базовых 39 критериев, которые обеспечивают заказчика (частное или юридическое лицо) структурированным инструментом для анализа и сравнения.
На уровне конкретного региона или города оценить возможные риски помогает ряд вполне доступных мер и обычный здравый смысл.
По мнению директора томской аудиторской компании Андрея Салдина, много лет работающего в сфере недвижимости, проблемы на рынке формируют предприниматели, склонные к мошенничеству либо имеющие проблемы с ответственностью за взятые обязательства. Практика крупных провалов в реализации девелоперских проектов – как в целом по стране, так и некогда в Томской области – свидетельствует именно об этом.
Один из ведущих аудиторов региона уверен, что с учетом имеющихся рисков потребители должны вести себя осторожно и ответственно. Прежде всего, следует понимать, что покупка квартиры или другой недвижимости — это сложная сделка.
– У многих существует иллюзия, что все происходит как в продуктовом магазине – я отдаю деньги и получаю объект точно так же, как в случае с булкой хлеба. Хотя на самом деле это очень сложная операция, и если человек ответственно подходит к своей жизни, он не будет переносить бытовой опыт на сделки с недвижимостью. К тому же цели у людей бывают разные. Кто-то уже имеет несколько квартир, и новая ему нужна для того, чтобы вложить средства – разумеется, он может подождать и год, и даже три. Для других такой вариант неприемлем, потому что деньги им собирали всей большой семьей, и квартира нужна прямо здесь и сейчас, – рассказал Андрей Салдин.
Эксперт подчеркивает, что покупателям, нуждающимся в решении жилищного вопроса, необходимо тщательно взвесить все риски, при этом обычный потребитель не всегда способен провести такой анализ.
– Может случиться всякое – от существенного переноса сроков реализации проекта до банкротства застройщика. Механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов защищает потребителя, однако следует понимать, что деньги им вернут не сразу. А это потерянное время, нервы и сорвавшиеся жизненные планы. Поэтому к сделкам необходимо привлекать специалистов либо рассматривать варианты от проверенных временем местных застройщиков, – резюмировал специалист.
Руководитель департамента первичного рынка компании «Этажи» в Томске Анна Теряева считает, что основой безопасной сделки является анализ опыта и деловой репутации застройщика, прецеденты судебных разбирательств с дольщиками.
Важно оценить финансовую устойчивость девелопера через открытые базы данных. Убедиться в наличии актуального разрешения на строительство и соответствии правового статуса земельного участка, на котором возводится дом. Особое внимание — реалистичности заявленных сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Центральным элементом сделки становится работа с договором долевого участия и выбор банка — эскроу-агента. Договор требует скрупулезного изучения, проведенного с акцентом на график передачи объекта, размер штрафных санкций за просрочку, порядок взаимодействия с банком и детальное недвусмысленное описание самой квартиры.
– Новая система эскроу-счетов, безусловно, снизила катастрофические риски потери средств, но не отменила риски временных издержек и некачественного исполнения. При этом важно помнить, что в современных условиях безопасность сделки обеспечивается системной проверкой каждого элемента: от финансового здоровья застройщика до каждой строчки в договоре, – подчеркнула представитель федеральной компании.
Коммерческий директор ТДСК Анна Облакова советует проверять заинтересовавший объект и застройщика через обращение к данным официальных источников – в частности, речь идет о портале государственного института развития жилищной сферы «Дом.РФ». В первую очередь, изучению подлежит проектная декларация, разрешение на строительство, а также сроки и этапность реализации проекта.
Необходимо убедиться, что застройщик предлагает подписывать именно договор долевого участия в рамках 214-ФЗ, а не «предварительный договор», «инвестиционное соглашение» и прочие «заменители». Также следует проверить банк, с которым заключается соглашение, и условия открытия эскроу – счет должен быть открыт на имя покупателя, в договоре или заявлении обязательно должны присутствовать необходимые реквизиты, а все платежи приходить только на эскроу (то есть без «доплат на отделку или бронь» на сторонние счета).
Обязательным условием является государственная регистрация договора в Росреестре – до ее оформления перевод денег недопустим. При этом покупателям следует сохранять платежные документы и экземпляр зарегистрированного договора.
– Если многоквартирный дом строится по 214-ФЗ с эскроу, то базовая защита уже встроена на законодательном уровне. Деньги покупателя размещены в банке на эскроу-счете, и застройщик может получить их только после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Вместе с тем, нужно помнить, что безопасность сделки всегда зависит от соблюдения «гигиены» при проверке документов и условий договора. Также определяющее значение имеют репутация и опыт реализации жилищных проектов выбранной компании, – отметила представитель ТДСК.
