Революционную для строительной отрасли реформу в сфере строительства жилья по договорам долевого участия (ДДУ) мы довольно подробно разобрали этим летом. Причины, мотивы, перипетии, анестезия и шоковая терапия – уже пройденные темы. Самое время обратиться к сухим статистическим данным, описывающим последствия мало кем пока замеченной революции. Напомним, самый фундаментальный потребительский рынок последовательно лишают едва ли не главного драйвера – то есть, формата прямого обмена «дешевых народных» инвестиций на повышенные риски.
Главный застройщик области (Томская домостроительная компания) объявил об отказе от работы с ДДУ в декабре прошлого года. Как это отразилось на динамике ввода в эксплуатацию жилых площадей? В условиях большой инерции, присущей отрасли, а также ипотечного бума 2018 года – более или менее никак.
Источник – Томскстат.
То есть с учетом 10% роста в сегменте индивидуального строительства итоговые (за 10 месяцев 2018 года) минус 0,7% свидетельствуют о некотором ухудшении динамики многоквартирного городского формата. Однако никакой особой драмы в этом пока что точно нет. И вообще по итогам восьми месяцев текущего года Томская область входила в число четырех регионов СФО с положительной динамикой ввода жилых площадей.
Один слайд из презентации главы областного департамента архитектуры и строительства Евгения Паршуто, подготовленной к октябрьскому Съезду строителей и проектировщиков Томской области .
«Долевой» сегмент последовательно сокращается, «проблемный» фонд – непосредственно связанный с «долевкой» – сокращался в 2015-2016 годах, теперь он вполне стабилен. И, соответственно, продолжает висеть мертвым грузом в общих показателях по ДДУ – без него доля «долевки» была бы еще меньше.
Евгений Паршуто (из выступления на съезде томских строителей и проектировщиков):
– Долевое строительство это самый большой камень преткновения после изменений в федеральном законодательстве. В Томской области уже четыре года идет довольно резкое снижение в этом сегменте, мы в эту патовую ситуацию не попадаем, потому что строим другим способом. Однако проблемный сектор, который возник в связи с проблемой обманутых дольщиков, растет в процентном отношении – долевое участие сокращается, но при этом сохраняется ситуация с проблемными жилыми домами. В реестре Минстроя все еще значатся 17 жилых домов.
Далее мы будем опираться на массив актуальной информации, подготовленный «Единым реестром застройщиков» на основе данных Банка России.
Итак, в общей стоимостной массе ипотечных кредитов, выданных в Томской области за январь‑сентябрь 2018 года, доля кредитов по ДДУ составила 2,9% (в январе‑сентябре 2017 года – 3,6%). В сравнении с 2016 годом картина выглядит куда более драматично.
Говорят, что именно спрос рождает предложение, но верно и обратное – именно отсутствие предложения вполне способно придушить спрос. Если смотреть на динамику по месяцам, то можно заметить, что удушаемый – вплоть до августа – всячески сопротивлялся. Как ему это удавалось? В первую очередь, за счет ценового фактора.
Сам размер среднего кредита под ДДУ был выше, чем для готового жилья. И этот разрыв довольно последовательно рос.
«Рост среднего размера выданных ипотечных жилищных кредитов всех видов за год составил 9,7%, c 1,57 до 1,73 млн рублей. Рост среднего размера выданных ипотечных жилищных кредитов под залог уже построенной недвижимости за год составил 10,6%, c 1,51 до 1,67 млн рублей. За год разница между средними размерами ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства и под залог построенной недвижимости выросла на 31,0 п.п. с 26,5% до 57,5%».
В деньгах как таковых это выглядит так:
«Накопленным итогом за январь‑сентябрь 2018 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства в Томской области составил 1,8 млрд ₽, что больше аналогичного показателя 2017 года (1,6 млрд ₽) на 13,3%. По итогам января‑августа опережение темпов прошлого года составляло 22,3%».
Впрочем, накопленный итог здесь в основном про первое полугодие, во втором показатели пошли на спад.
При всем этом количество выданных ипотечных кредитов под ДДУ уменьшилось на целых 8,9%.
«Накопленным итогом за январь‑сентябрь 2018 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Томской области составило 791 ед., что меньше аналогичного показателя 2017 года (868 ед.) на 8,9%. По итогам января‑августа отставание от прошлого года составляло 1,2%».
«Долевку» – вольно или не очень – стимулируют банки.
«За год разница между ставками ипотечных жилищных кредитов всех видов и для долевого строительства в Томской области увеличилась в 8,5 раза с 0,08 п.п. до 0,68 п.п. При этом в сентябре разница между ставками увеличилась по сравнению с августом (0,62 п.п.) и по сравнению с июлем (0,56 п.п.). Разница между ставками ипотечных жилищных кредитов под залог готового жилья и для долевого строительства в Томской области за год увеличилась в 7,6 раза с 0,1 п.п. до 0,76 п.п».
Общий диагноз – пациент скорее жив. Его продолжают подпитывать деньгами (в том числе кредитными), а он все еще имеет какие-то показатели. И знаете что – в свете известной последовательности отечественных властей его вполне могут достать практически из морга. Скажут «мы немного поторопились, рынок ушел в стагнацию, отложим до лучших времен» и все. В первый раз что ли.
