Госдума РФ в заключительном третьем чтении приняла судьбоносные поправки в закон о долевом строительстве. Чуда – точнее привычного «мы вас попугали, а потом немного передумали» – не произошло. Депутатам в самом преддверии каникул предстоит дружно одобрить проект пенсионной реформы, внезапно обнуливший уровень скандальности прочих непопулярных инициатив. Какие уж тут строители с их якобы нишевыми проблемами.
В одном из наших предыдущих материалов мы уже указали на то, что в складывающихся условиях у строительного комплекса есть только два союзника – низкий (хотя уже и не снижающийся) уровень инфляции и снижающиеся (но все еще высокие) ставки по ипотеке. Бензиновый кризис и инициатива по повышению ставки НДС поставили под большой вопрос и эти хрупкие надежды, в итоговом росте цен и уровня инфляции (а значит и ипотечной ставки в некоторой перспективе) не сомневается уже почти никто. Собственно, вся история с бензином была именно про это – ценовой барьер все-таки прорвало, забить брешь стоило огромных усилий и компромиссов, при этом все последствия произошедшего пока не ясны. А что будет, если в следующий раз рванет, к примеру, в двух чувствительных для экономики местах?
Фото – Александр Шапошников.
При этом стахановских планов для отрасли никто не отменял, более того – их «настоятельно» озвучили еще раз.
– Президентом России поставлена задача выйти на уровень ввода жилья в 120 млн кв. метров в год к 2024 году, – напомнил замминистра Никита Стасишин. – В разбивке ввода порядка 80-90 миллионов квадратных метров ежегодно должно приходиться на индустриальное жилье, многоквартирные дома.
Он добавил, что такие цифры возможно получить только при предоставлении застройщикам качественных земельных ресурсов. Именно формирование подобных площадок позволит максимально быстро утверждать проекты планировки территорий. Никита Стасишин также подчеркнул важность использования площадок бывших крупных промзон и развития прилегающих к ним территорий, которые сегодня совершенно не используются.
Минстрой РФ, 19 июня 2018 года.
На отрасль будут давить, причем всеми известными науке (и не только) способами – без этого подобных показателей достичь не удастся. На местах этим будут заниматься губернаторы и местечковые президенты. Раз в год причастных будет собирать приехавший в регион полпред – традиционно далекий от опекаемых им вещей. Много работы появится у работников статистической службы. Отдельные, самые внушительные вопросы достанутся муниципальному уровню, вынужденному искать ту самую землю.
Решений у этой проблемы может быть три. Самое радикальное заключается в том, чтобы распространить территорию Москвы на всю Московскую область. Ведь некоторый опыт в этом направлении уже накоплен, не так ли? Строители получают (в теории, конечно) необходимый уровень рентабельности, граждане – московские квартиры по нижегородским, скажем, ценам. Ну и так далее.
Второй вариант – компромиссный и также имеющий под собой некоторую основу. Речь идет о том, чтобы бросить все ресурсы (в том числе человеческие, привлекаемые из городов поменьше) на интенсификацию строительства в крупных центрах – их на страну что-то около 12. И здесь – как и в случае с «Новой Москвой» – также нет ничего «измышленного поверх», концепцию сверхконцентрации (по российским меркам) капиталов в крупнейших городах лоббировала в свое время та же Эльвира Набиуллина. Не так давно от нее, вроде как публично открестились, отдав предпочтение развитию транспортной инфраструктуры (живут у себя, а по хорошим магистралям ездят «концентрироваться» в центры), однако прозвучало это невнятно.
Выйти на утвержденные плановые показатели по строительству жилья действительно проще, работая у границ городов-миллионников. Здесь проще «прибрать» земли у окрестных муниципалитетов, легче концентрировать ресурсы (в том числе банковские), ну и так далее.
Возьмем Томск – земли здесь уже нет. 2024 год уже не за горами и шесть лет пролетят довольно быстро. Заброшенных промзон в городе не так уж и много, да и те не осваивались даже в годы с куда более благоприятной конъюнктурой. Более того, у этих площадок есть собственники, которым такая земля пока все еще дороже в качестве собственно земли. Скажем, небольшую по размеру площадку бывшего гормолзавода на Комсомольском проспекте (он же «Томмас», он же «Данон») уже взяли в оборот. Во-первых, площадка действительно небольшая. Во-вторых, она уже никак не нужна собственнику. С прочими промзонами в городе есть очевидные проблемы. В том числе – связанные с ценовыми ожиданиями собственников.
Вопрос с землей стал причиной неожиданно всплывшего на поверхность конфликта мэра Томска с крупнейшим застройщиком города и области. Есть мнение, что в мэрии (да и не только в ней) хотят направить строителей в пространство уже существующей, но деградировавшей застройки.
– Этот закон, прежде всего, связан с развитием города Томска. Он дает право инвестору-застройщику – в случае, если он производит снос за свой счет ветхое и аварийное жилье и его расселение – получить эту землю фактически бесплатно, с чисто номинальной стоимостью. Таким образом мы решаем проблему расселения ветхого жилья. Правда, такого инвестора еще нужно будет найти.
Спикер областной думы Оксана Козловская, 21 декабря 2017 года.
Речь идет о поправках в региональный закон о развитии застраиваемых территорий. Поправки подразумевают номинальную стоимость земли для застройщика, расселяющего на этом участке ветхое и аварийное жилье. В пример был приведен участок с четырьмя ветхими домами на улице Лебедева, земля под которыми ранее стоила бы застройщику 18 млн рублей, поправки снизили ее стоимость до 18 тысяч рублей. И, тем не менее, «таких инвесторов» пока не видят даже на горизонте сами законодатели.
Уже в январе этого года выяснилось, что механизм, в принципе увязанный с федеральными «трендами», в Томске, скажем так, немного буксует. А ведь речь шла всего о 12 домах в отнюдь не самой близкой к центру части города.
«Расселить жителей этих 12 домов предлагается с использованием механизма договоров по развитию застроенной территории (РЗТ) и комплексному развитию территории (КРТ) между администрацией города и инвесторами – строительными компаниями. Однако, чтобы этот механизм заработал, по мнению представителей ТДСК нужно вносить изменения в действующие в городе Томске Правила землепользования и застройки.
Проблема – в количестве парковочных мест для новостроек, которое в два раза, например, больше, чем принято областными нормативами. В результате экономическая эффективность механизма РЗТ и КРТ отрицательная, хотя он и призван помочь решить проблемы жителей и бюджета. Приоритет парковкам не позволит построить новые дома с квартирами – для них места не остается. Поэтому не будет ни того, ни другого.
Ситуация усугубляется для ТДСК и тем, что планировки серийных домов холдинга имеют большую площадь, чем в расселяемых домах, поэтому общая площадь предоставленных компанией квартир под расселение будет больше, чем расселяемая – 6100 вместо 4176 квадратных метров. Для жителей расселяемых домов это было бы выгодно, но не для застройщика».
НИА Томск, 19 января 2018 года.
Упомянутые уже поправки в федеральный закон подразумевают послабления для застройщиков, реализующих как раз комплексные проекты застройки территорий. И это, по сути, то немногое, чего добилось от властей строительное лобби страны. И в Томске это, видимо, работать не будет – по крайней мере, внутри существующей городской черты. А другой земли муниципалитет пока давать застройщикам не готов.
Строительные нововведения стали инструментом борьбы за квадратные метры внутри города, для которого выпадение из федеральной повестки (а это вполне может случиться) означает экономический крах. Преференции – без которых точно не обойдется, чистый рынок не потянет намеченных центром планов – просто уйдут в новые квадратные метры других городов.
