В начале сентября город узнал, что муниципалитет обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к столичной компании, взявшейся реализовать проект комплексного развития территории (КРТ) на давно требующих этого Черемошниках.
Застройщик обязался расселить несколько аварийных домов и осуществить на высвобожденном участке девелоперский проект с учетом требований, предъявляемых властями. В итоге сроки расселения сорваны, муниципалитету пришлось исполнять ряд судебных решений о предоставлении квартир жильцам аварийных домов, город получил ненужные в нынешней ситуации убытки. Правда, в сообщении томской администрации нет ни слова о причинах, не позволивших застройщику выполнить свои обязательства.
Последствия случившегося для перспектив дальнейшего заключения договоров по схожим территориям еще предстоит уточнить, однако уже сейчас понятно, что очередей из узнавших о таком развитии событий застройщиков ждать не стоит.
Между тем, о большой вероятности подобных эксцессов местные застройщики предупреждали еще весной нынешнего года. Именно тогда профильный комитет областной думы провел расширенное совещание на тему реализации проектов КРТ и заслушал доклад представителей администрации о выделенных участках.
– Томским строителям известны представленные площадки. Их рассматривали и мы – ни на одной пока не сходится экономика. Нужно понимать, что лозунг «Все сделает застройщик» является ложным, и в итоге область может втянуться в то, что не будет сделано. Да, закон о КРТ предполагал совместную работу строителей и власти, и в первую очередь речь шла о совместной проработке проектов с точки зрения экономической целесообразности. Однако сейчас практически всю нагрузку перекладывают на застройщиков, и есть вероятность, что часть уже заключенных договоров не будет выполнена.
Генеральный директор ТДСК Александр Шпетер, апрель 2025.
На проблемы с экономикой проектов КРТ указывали и федеральные застройщики, располагающие заметно большими ресурсами и инструментами влияния.
Источник фото: архив редакции
– КРТ – это проекты, которые требуют колоссальных затрат. Более того, эти затраты невозможно с достаточной степенью точности определить на этапе входа, а только после утверждения документации по планировке территории. Нахождение баланса публичного-правового образования и инвестора в доле софинансирования по созданию объектов для публичных нужд является на самом деле ключевой задачей любых проектов КРТ. Также необходима настройка механизма бюджетных кредитов субъектам РФ для проектов КРТ и их отбора в рамках лимитов бюджетных обязательств и конкурса.
Руководитель направления КРТ федерального девелопера GloraX Станислав Шульженко, март 2025 (новостная лента «Единого реестра застройщиков»).
Напомним, что ранее основной проблемой пробуксовки подобных проектов считалась организационная составляющая. И во многом это было действительно так – непроработанность нормативной базы вкупе с административной неразберихой в принципе не могут способствовать чему-то созидательному.
Нужно отметить, что работу в этом направлении областные власти, в целом, уже провели: думой приняты необходимые законы регионального уровня, в областной администрации сформировано профильное подразделение в статусе отдельного департамента, отвечающего за данное направление. А вот вопрос с экономикой, ранее считавшийся второстепенным, так и не получил должного внимания.
Неприятный нюанс заключается в том, что экономическая ситуация в строительной отрасли разительно отличается от реалий совсем недавнего прошлого. Отмена льготной ипотеки, стремительное удорожание себестоимости строительства (заметно опережающее и без того высокие темпы официальной инфляции) и запредельно дорогая стоимость кредитов вынудили многих российских застройщиков поставить на паузу куда менее затратные проекты.
Даже лидеры рынка, еще вчера казавшиеся неограниченными в средствах, вынуждены признать, что уже (или пока) не тянут груз расходов, связанных с реализацией проектов КРТ. Для Томска показательной является история с ГК «Самолет», летом прошлого года заключившей с областными властями соглашение о строительстве не менее 700 тыс кв м. жилья с объемом инвестиций в размере 97,3 млрд рублей.
Компанию звали, открыли перед ней все возможные двери и явно пообещали режим едва ли не полного благоприятствования. При всем этом гигант не взлетел, объяснением чему послужили «турбулентность в экономике» и длительный срок соглашения о КРТ на территории Томска.
Наверное, найдутся те, кого коробит апелляция к опыту других регионов, однако в ситуации, когда собственные решения все еще пробуксовывают, нет ничего зазорного в том, чтобы изучить более или менее эффективную практику. Так вот, совсем недавно в Кузбассе добились согласования заявки на получение федерального казначейского инфраструктурного кредита для возведения новых микрорайонов. Займы на строительство в рамках договоров КРТ (в сумме речь идет о 5,3 млрд рублей) будут выделены сроком на 15 лет под 3% годовых и пойдут на создание коммунальных сетей.
Губернатор Кемеровской области Илья Середюк уже заявил, что такой подход позволяет сделать жилье доступнее для потребителя и поддержать строительную отрасль, а потому его нужно транслировать в другие регионы страны.
Разумеется, в Кузбассе проблем с КРТ тоже хватает. Вместе с тем, очевидно, что активность местных властей и нацеленность на создание приемлемых условий для строителей дают ощутимые результаты. В том числе, по линии бюджетных кредитов, без которых в нынешних условиях решать по-настоящему комплексные задачи проблематично.
В Новосибирске, долгое время позиционировавшемся в качестве едва ли не образцовой площадки по внедрению механизма КРТ, накопившиеся проблемы обсудили в рамках «Дней архитектуры», прошедших в конце августа. И в формате открытого общения задействованных сторон выяснилось, что и здесь строители испытывают немалые трудности с расселением ветхого фонда, финансированием создания социальных объектов и общей нагрузкой, возложенной на них в рамках договоров КРТ.
– Здесь важен баланс. При проработке территорий власти и бизнес должны открыто обсуждать возможности и ограничения – иногда власть не до конца учитывает экономическую составляющую.
Исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Роман Берсон, август 2025 (издание «Континент Сибирь»).
Поиск такого баланса и экономических моделей, обеспечивающих жизнеспособность проектов КРТ, в Томске нужно было начинать еще вчера. Сегодня определенные надежды возлагаются на конференцию «Актуальные вопросы строительного комплекса региона и перспективы развития отрасли до 2030 года», которая должна состояться 30 сентября.
Одна из трех главных тем, запланированных к рассмотрению представителями областной власти, застройщиков и банков, – совершенствование механизма КРТ на территории Томской области. Шанс, что сторонам удастся прийти к пониманию общего облика рабочей схемы, есть – тем более что проекты с уже проработанной экономикой (в том числе с привлечением инфраструктурных кредитов) в регионе уже имеются. И упускать эту возможность точно не стоит.
