Существенный рост спроса на ипотеку, зафиксированный по итогам прошлого года, во многом был простимулирован действием льготных программ поддержки и рекордно низкими ставками по кредитам. Вопрос, как поведет себя рынок в дальнейшем, сегодня волнует многих. Эксперты и ведущие игроки единодушны во мнении о том, что с прогнозами в нынешней ситуации лучше не торопиться. А потому и действовать нужно исходя из презумпции правила «здесь и сейчас» – тем более что в последнее время этот принцип работал без сбоев.
Михаил Гребенников, управляющий ВТБ в Томской области
– Для банка ВТБ – как и для банковской сферы в целом – 2020 год стал временем минимальных ставок по ипотеке. Это несомненно повлияло на наши показатели в части жилищного кредитования, которые достигли рекордных значений.
Максимально комфортные условия для заемщиков сложились в результате нескольких факторов – это и колоссальные усилия со стороны правительства, и последовательное снижение ключевой ставки со стороны ЦБ, и внутренние программы по удешевлению кредита со стороны банков. Как итог, по состоянию на конец 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке, зафиксированная Банком России, составила немногим более 7% – и это при том, что еще в январе ее значение превышало отметку 9%.
По факту же ипотечный кредит однозначно стал дешевле и доступнее. К примеру, в результате неоднократного снижения ставок по программам банка ВТБ кредит на объекты вторичного рынка может стоить от 7,4%, для первичного рынка действует льготная ставка 5,8%.
Кроме того, продолжает работать так называемая «детская ипотека», в рамках которой семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье в новостройке или рефинансировать имеющийся под 5% годовых. По данной программе банк выдал в Томской области более 500 млн рублей. И мы надеемся, что все нуждающиеся в подобной поддержке успеют ею воспользоваться – программа будет действовать до конца следующего года.
Если обращаться к конкретным показателям, то в структуре портфеля розничного бизнеса ВТБ в Томской области доля ипотечных кредитов составила более 50%. По сравнению с 2019 годом объем выдачи увеличился на 20% и достиг 4,6 млрд рублей. В первом квартале текущего года мы также отмечаем рост объема выдачи к аналогичному периоду прошлого года. Кроме того, стоит отметить, что по итогам квартала выросла и средняя сумма кредита – и связано это как с увеличением стоимости жилья, так и с приобретением квартир большей площади.
Эксперты банка полагают, что в 2021 году темпы роста ипотечного кредитования сохранятся – хотя, разумеется, есть определенные сомнения в том, что они будут столь же высокими, как в прошлом году. Связано это с начавшимся движением ключевой ставки, а также сохраняющейся неопределенностью в части условий продления программы льготной ипотеки.
Также необходимо отметить, что на рост объемов ипотечного кредитования повлияла не только ставка. Пандемия и связанные с ней ограничения стимулировали резкое повышение темпов цифровизации банковского бизнеса – к примеру, в 2020 году ВТБ провел первую в масштабах страны полностью дистанционную сделку. Покупатель виртуально подобрал квартиру, дистанционно оформил кредит, подписал договор с помощью цифровой подписи и стал собственником недвижимости.
Сегодня достаточно большое число наших клиентов покупает квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России, а наши цифровые решения позволяют решать все вопросы, не покидая Томска или же пределов собственного дома.
Таким образом, банк помогает клиентам совершать сделки в максимально удобном для них формате. Сейчас пятая часть всех заявок на ипотеку подается через личный кабинет на сайте банка, планируем, что к концу года их доля увеличится до 50%. Также клиент может получить «цифровой дисконт» — минус 0,3% от ставки – подав заявку онлайн.
В части специальных внутренних продуктов заметным спросом пользуется программа под названием «Победа над формальностью». В ее рамках ипотечный кредит можно взять, предоставив банку всего два документа. При этом заемщику не нужно подтверждать размер своего дохода. Снизилась на 0,5 процентных пункта ставка по программе «Больше метров – ниже ставка», направленной на приобретение квартир с площадью более 65 кв. м.
Говоря о таком продукте как рефинансирование, стоит отметить, что в 2020 году на эту программу пришлась треть жилищных кредитов, выданных ВТБ в регионе. Мы считаем важным, чтобы ипотека была доступна не только для новых клиентов, но и комфортной в обслуживании для тех, кто взял ранее кредит по более высокой ставке. И эти клиенты тоже выиграли: купили квартиры до повышения стоимости квадратного метра, затем рефинансировали кредиты и получили те же самые пониженные ставки. Рефинансирование дает возможность снизить размер ежемесячного платежа и сохранить средства в семейном бюджете.
Дмитрий Хлопцов, д.э.н., член Совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», директор Бюро оценки «ТОККО»
– Для начала хотел бы напомнить, что 2019 год завершился для Томска довольно приемлемыми цифрами – к началу 2020 года средняя цена квадратного метра достигла 58 197 рублей, томичи приняли ее достаточно хорошо. Однако если мы посмотрим на рынок по состоянию на 31 декабря 2020-го, то увидим, что за год средняя цена увеличилась до 67 тысяч за «квадрат».
Ипотечная ставка в среднем снизилась на 3% – это достаточно существенный показатель, закономерно приведший к увеличению спроса на новые кредиты. Рекордный интерес к ипотеке, произошедший из-за снижения ставок, обусловил рост 35% по количеству заключенных договоров и 50% – по суммарному объему выдачи.
При всем этом в Томске темпы строительства жилья сократились приблизительно на 12%, а количество людей, желающих купить жилье, выросло более чем на треть. И источник этого спроса вполне понятен: согласно данным опросов, в конце 2020 года в улучшении жилищных условий нуждалось около 40% населения.
В итоге застройщики и риелторы оказались в ситуации, когда люди хотят купить жилье и чувствуют, что могут позволить себе ипотечный кредит, но продать им что-то весьма сложно из-за недостатка предложения.
Если говорить о стоимости квадратного метра, то самые дорогие квартиры по-прежнему располагаются в Кировском и Советском районах города – при этом в Кировском средняя цена достигла 75 272 рублей за «квадрат», в Советском – 71 800 рублей. В Ленинском и Октябрьском районах речь шла соответственно о 64 800 и 62 400 рублях.
Светлана Забара, заместитель директора по недвижимости ООО «СЗ «Карьероуправление»
– Динамику цен определили сразу несколько факторов – в их числе нужно упомянуть инфляционные процессы, волатильность рубля, пандемию и рост себестоимости строительства. Кроме того, застройщики столкнулись с сокращением притока рабочей силы, что также сыграло определенную роль.
Если говорить конкретно о «Северном парке», то стоимость квадратного метра в нем увеличилась приблизительно на 10%. Речь при этом идет о среднем значении – то есть в каких-то сегментах цены выросли чуть большими темпами, где-то был отмечен менее заметный прирост.
Понятно, что во многом рост привлекательности нашего предложения связан с вводом в эксплуатацию социальных объектов: например, огромную роль здесь сыграло строительство школы. Кроме того, заметное влияние на спрос оказывают последствия пандемии и фискальная политика государства – в частности, речь идет о налоге на депозиты и доходы от определенных финансовых инструментов. Соответственно, люди начали перераспределять накопления и вкладывать их в недвижимость. Самым ликвидным инструментом в этом отношении считалась однокомнатная квартира, однако к настоящему времени эта ниша полностью «вымыта» – то есть спрос на такие квартиры огромен, но на рынке их, по сути, нет.
Михаил Пчелинцев, финансовый директор Томской домостроительной компании
– В начале 2020 года – то есть в период, предшествовавший пандемии – все так или иначе причастные к рынку недвижимости ожидали стабилизации и даже ухудшения общей ситуации со спросом. Однако реализация государственной политики по направлениям льготной ипотеки обеспечила рынку настоящий рывок.
Если говорить о ценах, то в 2020 году Томская домостроительная компания не допускала их резкого повышения – в течение года рост цен был незначительным и находился в пределах инфляции. Ситуация, на которую мы вынуждены были реагировать, сложилась в конце прошлого года – именно тогда началось заметное повышение цен на цемент, металл и прочие материалы. Это сподвигло к росту цен на нашу продукцию.
Резюме
Большинство экспертов в сошлись во мнении – если для вас актуален вопрос приобретения жилья, откладывать его не стоит.
– Позиция выжидания не всегда оправдана, – резюмировал Михаил Гребенников. – Государство создало максимально комфортные условия для покупки жилья – действуют льготные программы, ставки по кредитам и рефинансированию находятся на минимальном уровне. Если приобретение недвижимости актуально для вас сейчас, не нужно ждать завтра, решение лучше принимать сегодня – это позволит жить полноценно здесь и сейчас.
Фото Серафимы Кузиной
