Радикализацию государственного подхода по отношению к «хрущевкам» уже успели окрестить февральским переворотом. Его характер действительно впечатляет – внезапно решено снести едва ли не в 3 раза больше домов, чем в рамках первой программы утилизации московских «хрущевок». 1,6 млн жителей, чью жизнь так или иначе грозит затронуть новая программа. Ну а если вспомнить о том, что «первая волна» сноса длится с 90-х и еще по факту не завершена, то «утро новой эпохи» и вовсе перестает быть томным.
Официальная московская версия основывается на том, что это, дескать, плод больших амбиций мэра города. «Собянин хочет остаться в истории Москвы, в этом он видит свою историческую миссию». При этом никто особо не сомневается в том, что собственно снос займет не менее 15-20 лет. Если Собянин наметил себе такой срок (а что же за «личная миссия», которую закончит – если вообще закончит – кто-то другой), то это одно. А вот если речь идет о чем-то большем, нежели амбиции одного высокопоставленного должностного лица, то уже совсем другое.
«Ведомости», ссылаясь на источники во властных и девелоперских структурах, приводят следующие рамочные параметры программы. Нижняя планка по новым площадям – 30 млн кв.м взамен ликвидированных 25 млн кв.м. Здесь учитывается количество переселяемых плюс объем так называемых «очередников», а также красивая риторика о минимальном коэффициенте уплотнения, новых парках и т.д. На первых этапах город планирует все делать сам – из своего бюджета и силами собственных структур. Картинка пока сугубо некоммерческая. Ни новых площадей на продажу, ни разгула частной инициативы.
Расходы при этом можно вполне считать циклопическими, особенно по меркам Томска, для которого событием является первая за 20 с лишним лет школа стоимостью более 1 млрд рублей. Итак, по оценкам источников «Ведомостей» только перекладка инженерной инфраструктуры (а сносить планируется кварталами) обойдется в 80 000 рублей на 1 кв.м нового жилья. Общие же затраты на строительство могут обойтись по разным оценкам от 2,4 до 3,5 трлн рублей. Для сравнения и наглядности – в ФНБ по состоянию на 2 марта этого года числилось 4,2 трлн.
И знаете, чем это все отдает?
Вперед в 60-е
Правильно, это отдает самой настоящей хрущевщиной.
Никита Сергеевич тоже хотел остаться в истории, принимал внезапные и масштабнейшие решения, проявлял где мог знаменитый «волюнтаризм» и, о ужас, также активно застраивал Москву «более комфортным и современным жильем». Ну и делал он это за бюджетный счет и силами исключительно государственных структур. То есть версия с личными амбициями отправляет Москву – пусть и отдельными районами – на полвека назад, во времена песен о «Лучшем городе Земли».
У такого рода революции действительно нет конца, потому что сам принцип жилищного обустройства наших городов фактически не менялся с тех самых 60-х. «Хрущевкам» пеняли на небольшую площадь, крошечную кухню и совмещенный санузел. Сегодня мы имеем массовый спрос и массовое же предложение на малогабаритное жилье, в котором отдельной кухни нет вообще, совмещено все, что только можно – и ничего, это воспринимается как норма.
Их поносили за малую этажность, говорят, что сам Хрущев под конец своего правления признал ошибочность формата и дал завет «строить не ниже девяти». А вот в эпоху нефти за сто перспективной стала считаться поквартальная «закрытая» застройка в три-четыре этажа. Нечто похожее должно было появиться на месте бывшего подшипникового завода в Томске, однако у томичей «вовремя» рухнула платежеспособность. В том же Кировском и Советском районах есть участки пятиэтажной застройки, в которых по-настоящему уютно, зелено и даже благостно. Это не к тому, что «хрущевка» есть идеал, это к вопросу о том, как может себя проявлять в городской среде малоэтажная застройка.
Ну и наконец, никто не отменил микрорайонный принцип построения жилой среды. А ведь именно он и выступает одновременно причиной и следствием «хрущевки» как таковой. В рамках такой идеологии жилой дом это максимально простая коробка, наполненная строго функциональной «площадью». Архитектурные излишества, попытки выстроить нечто многофункциональное и многоуровневое, ну или попросту чуть более сложное – все это не прижилось.
Ядром позднесоветского микрорайона являлась связка «кинотеатр/служба быта/универсам», вокруг «силовых линий» которого и выстраивалась среда обитания. Школа, детсад, библиотека и поликлиника выступали еще одним связующим уровнем, но уровнем как бы «невидимым». Это входило в обязательный пакет, а к гарантированному люди относятся весьма индифферентно. Знаменитое ленинградское Купчино оформилось в полноценный большой район с постройкой первого в СССР универсама «западного типа» (в нынешней терминологии – супермаркета), говорят, что в него ездили с экскурсионными целями даже из центра. В этой же самой логике – несмотря на нарастающий дефицит школ, поликлиник и прочего в новых районах – страна продолжает жить до сих пор.
Москва, судя по предварительной информации о программе, в этом отношении даже не пытается быть исключением. Идеология застройки остается прежней. Бюджетный характер начинания предопределяет бюджетное же его качество – пусть и недостижимое для регионов, но все равно воспроизводство той же самой сугубо утилитарной модели.
И в этом смысле уже не особо важно, что за этим стоит в самом деле – амбиции, «уплотнительная» альтернатива инициативе от конкурирующей стороны (план постройки «Новой Москвы») или что-то еще. Единственный регион, который может позволить себе что-то масштабное, позволяет себе именно это. Их деньги, их дело.
Два мира – два вампира
Первый это, разумеется, Москва, которая сама себя Россией считает только по праздникам. Второй – бездна «регионов». И то и другое требует огромного количества средств, однако в первом случае они как бы «осваиваются эффективно» (здесь попросту быстрее и больше оборот), во втором – как бы нет. Чем больше инвестируют в переинвестированную Москву, тем выше ее запросы по поводу следующих порций. Чем меньше вкладываются в нищающую провинцию, тем больше ее потребности в срочных инвестициях. Оба мира считают друг друга ненасытной прорвой и камнем на шее, и оба же в чем-то, наверное, правы.
Между ними дрейфует довольно большая прослойка в виде Петербурга и Подмосковья, которым также бывает что-то позволено. Именно в ее толщу изначально и был спущен эксперимент по санации «хрущевок», снос Москва по праву сильного оставила себе.
В подмосковном Лыткарино опыт объединенной Германии по санации панельных и блочных пятиэтажек (с надстройкой мансардных этажей без отселения жильцов – это важно) был воспроизведен в 1996-98 гг. Это и был российский санационный первенец. Четырехэтажный дом 1957 года постройки – а это самое начало эпопеи с «хрущевками» – был отремонтирован с достройкой одного мансардного этажа. Проверить предполагалось исключительно мансарду и нагруженные ею старые конструкции, прочий восточногерманский опыт (лифт, энергосбережение и пр.) востребован на этой площадке не был. Собственно, четырехэтажное здание и было выбрано затем, чтобы в новом формате 4+1 не надо было «маяться» с лифтом. Судя по последним свидетельствам, «первенец» чувствует себя не очень хорошо, а разница между мансардным этажом и «оригиналом» с каждым годом становится все нагляднее и драматичнее.
Петербург долгое время объявлялся передовой площадкой в том, что касалось программных решений по санации «хрущевского» фонда. Иерархия соблюдалась четко – столице снос, второй столице – вот это, а далее как пойдет. Однако, не пошло уже здесь.
Ленинградскую «хрущевку» по адресу Торжковская,16 (второе санационное дитя 2000 года рождения) носили на руках по потенциальным инвесторам более десяти лет. По инерции упоминание о нем как о чем-то «несущем потенциал» всплывает до сих пор, это обычная для всех региональных «пилотных прорывов» практика.
Источник – сайт строительной компании «Падамс»
Именно здесь питерские подвижники идей санации получили два главных урока. Первый заключался в том, что жильцы дома три (!) года не давали своего согласия на санацию. То есть этот дом должен был пройти реконструкцию одновременно с лыткаринским и даже превзойти его (хотя бы в плане этажности), но против выступили хозяева дома. Забегая вперед нужно отметить, что главное опасение жильцов касается способности конструкций выдерживать надстройку. Картинки из бывшей ГДР и расчеты с тремя (!) новыми этажами энтузиазма у них не вызывают – немцы это немцы, а расчеты это расчеты.
Итак, для проведения санации необходимо «длящееся» стопроцентное согласие собственников квартир. То есть на всем протяжении работ в доме должен сохраняться консенсус по этому поводу – ни одна бабулька, ни один новый собственник доли в рассыпающейся «однушке» не должен передумать. Так объясняют свое нежелание вкладываться в проект потенциальные инвесторы из числа девелоперов.
Со сносом в этом отношении все проще. Дом достаточно признать аварийным или непригодным для капремонта, а степень износа при этом можно считать по-разному – потолка и все, что угодно, разумеется, взять не удастся, но при должном желании и это не является проблемой. Кроме того, для поквартального сноса существуют такие всем известные механизмы как общественные слушания. Московские власти пошли дальше, они лоббируют поправки в жилищный кодекс страны, согласно которым для «полноценного сноса» будет достаточно двух третей голосов. Пока несогласных выселяют через суд.
Второй болезненный урок, извлеченный из петербургского опыта. Про высотное ограничение в пять этажей ходило сразу несколько версий. Одна из них касалась инсоляции – чем меньше этажей, тем меньше требуется обязательного междомового пространства для того, чтобы в окна домов попадал солнечный свет. Вторая касалась перспектив термоядерной войны: ударная волна, прокатившаяся по малоэтажной застройке, должна была «обеспечить» меньшее количество жертв.
Все это могло быть аргументами, главным же здесь являлось показание медицинского характера – во всем, что выше пяти этажей, должен быть лифт.
В итоге сами питерские проектировщики вынуждены были признать – квартиры в домах с мансардными 6 и 7 этажами не продаются из-за отсутствия лифтовых узлов. Лифт построить можно, но в предложенных рынку проектах рентабельность оставляет около 20%. Местные застройщики считают этот показатель «смешным» и предпочитают идти на окраины. В городе же остается 10%-й «хрущевский» фонд, в котором живет почти каждый десятый житель города. Программа санации, шумно презентованная в начале 2000-х, провалилась – дело обошлось десятком-другим домов. Вопрос, по сути, закрыла Валентина Матвиенко в свою бытность губернатором Петербурга. Питер не Москва и 180 долларов (согласной статистике 2007 года) за 1 квадратный метр санированной «хрущевки» вызвал у нее недоумение, продолжение подобной практики было расценено как «бессмысленное». Реновация, со сносом и строительством нового, в Петербурге, впрочем, тоже не пошла. Точнее – забуксовала с большими скандалами. К примеру, девелопер, изначально заплативший городу 4 млн долларов за одно только участие в программе реновации, столкнулся с привычным набором региональных проблем. Власти, по его словам, не идут навстречу по срокам согласования, забирают одну квартиру из трех в качестве «соцнагрузки», заставляют перестраивать инфраструктуру (которая внезапно оказалась сильно хуже ожидаемой) и оставляют наедине с бунтующими общественниками.
В чем-то схожем ныне обвиняют лужковскую программу реновации. Дескать, давил застройщиков соцобязательствами, они в итоге вынуждены были переуплотнять среду и нести дикие издержки. И вот именно поэтому нынешняя программа будет реализована – по крайней мере, на первом этапе – по-другому.
Москва наработала большой опыт санации пятиэтажек, что, в общем-то, нисколько неудивительно. Разбирать его здесь смысла нет, это, все же, не было какой-то отдельной программой. Один более-менее показательный пример относится к последним на данный момент сытым годам и в нем – вся степень уже упомянутого различия.
Итак, под громким заголовком «Москва превратит «хрущевки» в жилье бизнес-класса», мэрия в 2013-14 гг продвигает программу санации жилья серии II-01. Это блочные и кирпичные дома, 4 и 5 этажей в высоту, построенные в 50-е годы в различных районах столицы. Реконструировать их предполагалось в формате «фламинго»: над существующим зданием на крепких опорах возводится что-то вроде платформы-столешницы. И уже на этой «подошве» строится новый технический этаж и поверх него три жилых с доступом через внешний (панорамный) лифт. «Нижний дом» выскребается досуха, жильцам бесплатно устанавливают новую сантехнику, окна, трубы и т.д. Плюс к тому – увеличивают площадь квартир за счет новых лоджий (надстройка шире, поэтому ради «стройности» здания нужно расширять основу) и реконструкции кухонь.
Дело, однако же, заключается в том, что серия II не относится к «хрущевским». По сути, это последние всплески следования хоть каким-то «сталинским» нормам в строительстве жилых домов, реализованные в начале-середине 50-х. Более того, эти дома в 4 и 5 этажном исполнении никогда не подлежали сносу. Восьмиэтажные блочные дома одной из серий II – подлежали, но исключительно в рамках лужковской «второй волны», рассчитанной аж до 2024 года. Ах да, «вторую волну» тоже придумал не Собянин.
Гос нано
«Российская газета» 13 августа 2015 года опубликовала следующее:
В Томске хрущевки покрасят наночастицами серебра
Томская область стала первым регионом в стране, получившим от фонда «Роснано» проект ремонта типовых домов. Специалисты предлагают заменять обычные лампы в хрущевках светодиодами, металлические конструкции композитными, а краски – материалами с наночастицами серебра.
Новые технологии позволят сэкономить миллионы рублей на коммунальных расходах и продлят жизнь дому как минимум на 30 лет, утверждают в фонде.
Фонд «Роснано» разрабатывает типовые проекты реконструкции зданий, которые в свое время массово строились по всей стране и уже «отжили свое».
– Типовой проект позволит не тратить деньги фонда капремонта на разработку документации на каждый дом серии 1-467, – сообщил «РГ» вице-губернатор по строительству и инфраструктуре Томской области Игорь Шатурный. – Проект подготовлен с учетом самых последних технологий по энергоэффективности и c использованием местной инновационной продукции. В частности – систем очистки воздуха и воды, рекуперации и утилизации тепла, остекления, долговечных и энергоэффективных материалов. Это позволит обеспечить более экономичную эксплуатацию зданий.
В Томской области при капремонте хрущевок также впервые будут применены инновационные лакокрасочные и отделочные материалы с наночастицами серебра. Испытания показали, что их использование на 100 процентов предотвращает развитие различных болезнетворных бактерий. Ученые утверждают, что после того как стены хрущевок посеребрят, жильцы станут меньше болеть, а плесень исчезнет.
Стоит отметить, что комплексный ремонт одного дома обойдется в 47 миллионов рублей. Это на пять миллионов дороже по сравнению с проектом, где применяются традиционные материалы и технологии. Но «инновационный» ремонт значительно снизит оплату за «коммуналку», а само здание простоит еще долгие годы.
Экспериментальным зданием, отреставрированным по типовому проекту, станет пятиэтажный дом на проспекте Мира.
Цитата большая, но она того стоит. В ней довольно четко видна разница в подходах, как географических, так и временных.
Однако для начала обратимся непосредственно к началу. Первой «хрущевкой» в Томске считается пятиэтажный жилой дом по адресу пр.Ленина, 6. Это кирпичное здание, строившееся в 1962-63 гг и прошедшее определенную санацию в 2005-06 гг. Собственно, это и был первый опыт по санированию томских «хрущевок» – тогда масштабный ремонт был осуществлен сразу в нескольких кирпичных пятиэтажках, расположенных на проспекте Ленина и улице Нахимова. Причина тому – апрельский российско-германский саммит высшего уровня, состоявшийся в апреле 2006 года. Дома во всей своей неприглядности стояли на пути следования кортежей. Что оставалось делать? Тем более, что фрау Меркель сама первую половину жизни провела в ГДР – а тут родные глазу «санированные пятиэтажки». Дома обшили тем, что у нас называется сайдингом, в них заменили окна, облагородили балконы и т.д. Систему канализации, правда, по словам самих жителей, не тронули – ну и действительно, зачем?
Эпизодические и отдельно стоящие инициативы по «оживлению» местных пятиэтажек имели место, но, опять-таки, этот опыт лежит вне заданной темы – тем более, что и удачным его назвать достаточно трудным.
Вот, к примеру, есть дом на улице Усова, который кто-то пытался «сделать лучше»: кому интересно, тому, скорее всего, перестанет быть интересно в ближайшем приближении.
Апофеозом и логическим концом с твердым знаком на данный момент является история дома по адресу пр. Комсомольский,71.
Дом – опять-таки 1963 года постройки самой массовой для СССР серии пятиэтажек 1-477. В рамках этого проекта речь изначально шла о некоем экономическом эксперименте, с выходом на определенные показатели рентабельности, эффективности и т.п.
Программа реконструкции домов первых массовых серий была утверждена в Томске еще в предкризисном 2007, первоначально выделенное финансирование по ней составило 5 млн рублей. Деньги пошли на расчеты, которые показали, что вариант с мансардными этажами (проекты составлялись для двух домов – по пр. Комсомольскому,71 и пр. Фрунзе,121) без федерального финансирования явно убыточен.
В 2009 нынешний замгубернатора по строительству Евгений Паршуто объявил о возрождении программы, возможности привлечения средств федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ и суммах в 25 млн рублей на один дом в «домансардном» этапе и 15 млн рублей на саму мансарду. Прирост жилой площади таким образом должен был составить 500 кв.м. О трубах речь по прежнему не велась.
Итого с 2007, когда дом по Комсомольскому проспекту был выбран в качестве пилотного, по 2012 (окончание работ) прошло более четырех лет. Хотя уже в 2008 по поручению тогдашнего губернатора Виктора Кресса в проект должны были «пойти» еще восемь пятиэтажек – и далее по нарастающей. Дальше одного дома, с жильцами которого велась кропотливая увещевательная работа (страхование квартир, отселение желающих и т.д.), дело так и не пошло.
Официальная статистика проекта вышла следующей:
Мансарда – 12 новых квартир, 6 из них однокомнатные
Стоимость жилья на мансардном этаже – 29 тыс рублей/кв.м
Себестоимость капитального ремонта – 8 тыс рублей/кв.м
Лифт – нет
Срок работ – 8 месяцев
Срок эксплуатации – увеличен на 50 лет
Доля вложений – 7% федеральный бюджет, 23% областной, 19% городской, 51% средства частного инвестора.
Общий объем – 43 млн рублей
Докапитализация квартир в 5 этажах – 250-350 тыс рублей за квартиру
Оптимизация энергозатрат – 40%
Именно энергоэффективность – ничем другим удивить не получалось – презентовали как главный результат томского опыта. Теперь в отчетных материалах по проблеме значилось, что «хрущевки» имеют шанс на «вторую жизнь» и в холодной Сибири. Кстати говоря, в Новосибирске в 2011 году мансардный этаж поместили на уже панельную пятиэтажку. И не смогли ввести полученное в эксплуатацию – застройщик внезапно отказался считать себя таковым. Беда с этим домом длится годами, поэтому томский опыт до сих пор считается демонстрационно-показательным.
