фото: pixabay.com
Итак, согласно последним статистическим данным, за январь-декабрь 2018 года в Томской области было введено в строй 436 тысяч квадратных метров общей площади жилья. Что на 8,5% меньше, чем годом ранее.
Собственно говоря, спад в отрасли прогнозировался официозом еще при подготовке первоначального варианта областного бюджета на 2019 год. То есть по итогам 2018 областные власти прогнозировали снижение объема работ и услуг в строительстве сразу на 15% (до 42 млрд рублей). И связывалось это со вполне осязаемым снижением инвестиционной активности местных строительных компаний. Впрочем, на результатах по вводу площадей такое проседание должно было сказаться несколько позднее.
«По итогам 2018 года за счет реализации программ комплексного освоения территорий в г. Томске и Томском районе будет введено 510,0 тыс. кв. м жилья (106,8% к уровню 2017 года), что приведет к увеличению общей площади жилых помещений, приходящейся на одного жителя, до 24,5 кв. м».
Из материалов проекта бюджета Томской области на 2019 год.
Наглядно этот прогноз с «прикрученной» к нему ретроспективой презентовал вице-губернатор Евгений Паршуто в ходе Съезда строителей и проектировщиков, состоявшегося осенью прошлого года.
Прирост над показателями 2017 года ожидался как в сегменте многоквартирных домов (МКД), так и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Причем для ИЖС 2018 год должен был стать переломным – объемы ввода в нем падали с 2014 года.
По итогу в сегменте ИЖС снова снизились темпы прироста – в годовом выражении на 5,9%. Что-то и где-то пошло не так. И хотя статистика штука весьма упругая, «натянуть» ее до запланированных 180 тыс кв. м удастся вряд ли.
В последние годы про ИЖС в Томской области было сказано очень много комплиментарного – прежде всего, насчет его темпов и перспектив. Признавалась острейшая проблема нехватки инфраструктуры под «частное жилье за городом», низкое качество значительной части построек, невысокая ликвидность построенного жилья и прочего. Но вот темпы и масштабы обязательно характеризовались как нечто переформатирующее отрасль и сам «стиль» жизни в регионе. Некоторым даже виделись поля из американоподобных субурбий – огромных районов плотной малоэтажной застройки (с барбекю и задним двором).
Однако если тщательно изучить представленный график, то выяснится, что с 2014 года в площадях сегмент ИЖС рос все менее и менее уверенно. Аналитика, касающаяся страны в целом, указывает на то, что люди, ужимаясь по амбициям в силу экономического кризиса, старались строить дома меньшей площади.
«В секторе ИЖС пик ввода в действие жилых домов пришелся на 2014 год ввиду того, что население быстрее реагирует на изменения в экономике, чем компании-застройщики, и время между принятием решения о строительстве и вводом эксплуатацию у ИЖД значительно меньше, чем у МКД. Площадь ежегодно вводимых ИЖД сократилась с 36,2 млн кв. м в 2014 году до 31,8 млн кв. м в 2016 году (снижение в 2015 году составило 2,8%, а в 2016 году — 9,7%). Однако в 2017 году значение показателя достигло 33,0 млн кв. м (+3,8% к 2016 году), продемонстрировав восстановление объемов ввода индивидуальных жилых домов в отличие от сектора МКД. Общая площадь введенных многоквартирных домов снизилась на 4,5% в 2017 году».
Источник – бюллетень Аналитического центра при Правительстве РФ.
Как нетрудно заметить, «физики» действительно более чутко реагируют на колебания уровня издержек. Между тем, площади «индивидуальных» домов в целом по России начали расти уже в 2017 году – в отличии от сегмента МКД, в которых сокращение средней площади сдаваемых квартир продолжается до сих пор.
Однако списать падающую динамику прироста в ИЖС Томской области фактором «экономии на площадях» не выйдет – слишком велики разрывы в показателях последних лет. Да и чисто статистически выходит так, что в 2017 году индивидуальными застройщиками было введено в эксплуатацию 1 502 жилых помещения, в 2018 – 1 451.
Более того еще по одному значимому показателю – удельному весу в общем объеме ввода жилья – сегмент ИЖС у нас также регулярно сдает позиции. После роста с 23,5% в 2011 году до рекордных 47,9% в 2014-м мы получили 35,5% в 2017-м. В 2018-м показатель немного подрос – до 36,3%, но связано это, опять-таки, с более заметным проседанием в сегменте томских многоквартирников (здесь введено на 10% меньше площадей, чем в 2017-м).
Между тем, у всей этой статистики имеется один отнюдь не слабый «драйвер», значение которого признают официально и о котором при этом стараются особо не распространяться. Так, по состоянию на начало 2018 года и за 12 лет действия «дачной амнистии» в Томской области было узаконено (то есть, по формально введено в строй) около 11 тысяч жилых строений. Даже если вообразить, что речь идет о небольших домиках площадью 10 кв. м каждый, то все равно выйдет годовой объем ввода в сегменте ИЖС за 2011.
Кроме того, в системе статистического «закулисья», позволяющего скорректировать отчетные показатели по вводу жилья (а для Москвы это действительно имеющие значение показатели), выделяют так называемые «декабрьские всплески». Цифры очевидно не бьются, перспективы выходят грустными и на выручку приходит тот самый сегмент ИЖС. То есть «приписки», сам факт которых возможен из-за ряда особенностей статистического учета, формируются на муниципальных уровнях и, как правило, в последние месяцы года.
В Томской области картина с сезонными всплесками, описываемая официальной статистикой, неоднозначна. Вот, например, что происходит с «общим котлом» (МКД+ИЖС).
Источник – Единый реестр застройщиков.
С другой стороны, данные Томскстата говорят о следующем:
То есть никакой явной системы в показателях динамики прироста не прослеживается. В одном году соответствующая ведет себя так, в следующем – совсем иначе. Да и по итогам ноября область отставала от прошлогодних показателей на 11,8%, то есть за декабрь ей удалось отыграть только 3,3%.
В целом, сегмент ИЖС Томской области развивается в русле общефедеральных трендов. Для 2018 года это резкий рост показателей в I полугодии 2018 (связанный с эффектом низкой базы двух предыдущих лет) и стабилизация во II полугодии.
«Дачная амнистия» у нас продлена до 1 марта 2020 года, и это значит, что ларчик со статистическими хитростями будет открыт еще как минимум один год. Еще один фактор, на который можно рассчитывать в этом отношении, касается личной заинтересованности губернатора – и «свалилась» она на него в ходе памятной томичам «прямой линии» общения президента с населением. Теперь выделение участков под ИЖС для льготников находится на особом контроле главы региона. И новости последних дней это только подтверждают.
Так в селе Трубачево земельные участки под строительство выдавались в чистом поле – то есть при отсутствии дороги. Тактика довольно известная: пусть строят, потом будет легче выбить деньги из бюджета под строительство тех же дорог. Губернатору такой подход явно не понравился.
Второй случай касался уже поля «грязного», то есть обремененного инфраструктурой компании «Мегафон». Дело вылезло на федеральный уровень и под опеку следственного комитета. Участки опять-таки поторопились раздать, не учтя того, что она находится в зоне с ограниченным режимом пользования.
Впрочем, эксцессы в гонке за показателями – дело самое обыкновенное. И наблюдаем мы их явно не в последний раз.
А кто-то напротив ждал худшего
По итогам 2018 года в Новосибирской области введено в строй 1,7 млн кв. м жилья. Это на 1,47% меньше, чем в 2017 году (1,725 млн кв. м). В октябре власти Новосибирской области, опираясь на текущие показатели, заявляли о возможном 40% сокращении ввода жилья в регионе по итогам года. Также в Минстрое области отмечали, что в последние годы ввод малоэтажного жилья превышает показатели по многоэтажному на 2-3%. В качестве причин указывалось активное строительство водо- и газопроводов, меры господдержки строительства на селе и увеличение количества фермерских хозяйств.
