Анна Облакова, руководитель Центра продаж ТДСК
– Во II полугодии 2024-го объем продаж квартир ТДСК снизился на 15-20% к уровню января-июня – разброс в цифрах отражает неравномерность динамики по жилым комплексам компании.
В целом по рынку снижение показателей связано с прекращением действия государственных льготных программ кредитования. Фактически, потребители, не подпадающие под условия новой версии семейной ипотеки – а это масса граждан, у которых нет детей, либо с детьми старше 18 лет – уже не могут приобрести жилье на льготных условиях. Рыночные ставки при этом достигли 28-30%, что попросту неподъемно для большинства населения страны.
Таким образом, в структуре покупателей квартир в новостройках доминируют те, кто имеет возможность оформить семейную ипотеку. По программе IT-ипотеки проходят единицы – в сумме них приходится не более 5% от продаж. Граждане из прочих категорий, ранее рассматривавшие вопрос о покупке квартиры, либо ушли в аренду (хотя соответствующие ставки очень сильно выросли во II полугодии), либо положили накопленное на первоначальный взнос в банки под высокие проценты.
Борис Черников, руководитель группы маркетинга ТДСК
– В июле прошлого года на рынке действительно фиксировалась заметная просадка спроса. При этом по факту речь шла о том, что в преддверии отмены льготной ипотеки практически весь имевшийся к тому моменту отложенный спрос был реализован в конце I полугодия.
Томской области повезло в том плане, что в ней сохранилась семейная ипотека, условия по которой – в отличие от той же Новосибирской области – почти не изменились. Все это сказалось на том, что количество участников этой программы в регионе сохранилось на прежнем уровне. Уже в августе мы наблюдали стабилизацию продаж, а период августа-сентября и вовсе стал пиковым для II полугодия – люди адаптировались к новым условиям и сохраняющийся спрос на семейную ипотеку сгладил эффект от отмены льготной ипотеки.
Затем потенциальные заемщики столкнулись с проблемой исчерпания лимитов, получаемых банками от государства для реализации этой программы. В результате начались перебои с заключением договоров, поэтому завершающая часть года прошла на несколько минорной ноте, усиливаемой регулярным повышением ключевой ставки. Дело в том, что банки работают с семейной ипотекой на условиях покрытия разницы между 6%, предусмотренными программой, и размером ключевой ставки. И чем больше этот разрыв, тем существеннее расходы государства на поддержку ипотечников.
В декабре состоялась прямая линия с президентом, в ходе которой было четко заявлено, что лимитов на семейную ипотеку быть не должно. И сейчас все так или иначе причастные к рынку наблюдают за тем, как на эти заявления реагируют банки, участвующие в реализации ипотечных программ.
Специфика поведения потребителей
Борис Черников
– Поведенческие модели могут быть разными. К примеру, всегда есть те, кто по-настоящему нуждается в улучшении жилищных условий и потому оценивают ситуацию не так, как остальные. То есть люди, у которых вдруг возникла такая потребность, могут вообще не знать, что происходило на ипотечном рынке в предыдущие периоды и какие ставки предлагали ранее.
Еще один тип покупателей, которых можно было выделить уже во II полугодии 2024-го, обращаются к рынку недвижимости, воспринимая его в качестве тихой гавани и оптимального средства сохранения сбережений. Это значит, что несмотря на высокие ставки по депозитам, люди трансформируют свою «кубышку» в квадратные метры – стремясь диверсифицировать риски, проще говоря, «не хранить все яйца в одной корзине».
На фоне происходящего в экономике поползли слухи о перспективах банковских вкладов, поэтому определенная часть томичей, имевшая накопления, решила перевести их в жилье – в том числе квартиры от ТДСК.
Об опасениях по поводу сворачивания программ поддержки клиентов
Борис Черников
– Решения Центробанка, о которых здесь может идти речь, не приведут к полной отмене этих механизмов. Дело в том, что ипотечный стандарт, начавший действовать с 1 января, затрагивает регламенты коммерческих банков, но при этом не имеет прямого влияния на то, чем занимаются строительные компании.
В банковской сфере, как бы то ни было, тоже заинтересованы в получении доходов от ипотечного кредитования. Поэтому, программы, которые банки реализовывали совместно с застройщиками, судя по всему, будут каким-то образом пересмотрены и адаптированы под новые требования регулятора.
Вместе с тем программы поддержки клиентов, разработанные и действующие без участия банковского сектора, не зависят от ипотечного стандарта. Напротив – в условиях ужесточения политики ЦБ мы наблюдаем, как растет значимость механизма рассрочки, сохраняющего возможность улучшения жилищных условий для разных категорий покупателей.
Прогнозы и рекомендации
Борис Черников
– В части прогнозов пока что можно указать на два момента. Во-первых, 2025 год будет однозначно непростым как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Во-вторых, по всей вероятности, он станет периодом доминирования механизма рассрочек, при помощи которого продавцы и покупатели смогут адаптироваться к сложившимся условиям.
Рекомендовать при этом можно готовые варианты, с которыми уже точно не произойдут истории, связанные с заморозкой строительства или исчезновением застройщика. Кроме того, возрастает ценность квартир с отделкой – при нынешнем дефиците рабочих рук и стремительном росте цен на ремонтные и отделочные работы этот фактор приобретает особое значение. Крупный застройщик за счет эффекта масштаба может смягчить последствия роста цен на материалы и оплату труда, в частном порядке добиться этого практически невозможно.
Если говорить о квартирографии, то здесь все зависит от конкретной задачи покупателя. При улучшении жилищных условий следует ориентироваться на то количество комнат, которое позволит комфортно разместиться всей семье. Для решения инвестиционных задач необходимо исходить из критерия ликвидности жилья, и наиболее оптимальный вариант здесь — квартиры небольшой площади, но с большим функционалом. В частности, речь идет об объектах, в которых кухня совмещена с гостиной – по площади это однокомнатная квартира, а по функционалу уже двухкомнатная.
Анна Облакова
– Пожалуй, единственным выходом для тех, у кого нет возможности оформить семейную ипотеку, остается приобретение жилья в рассрочку. ТДСК реализует подобные программы, начиная с 2014 года, при этом прямо сейчас наши специалисты прорабатывают новые решения, адаптированные под специфику момента и возможности покупателей.
При оплате в рассрочку покупатель также вносит первоначальный взнос, размер которого варьируется в зависимости от вида программы. К примеру, в ТДСК это может быть и 30% от стоимости квартиры, и 70% – выбор остается за покупателем, который рассчитывает наиболее комфортный для себя режим выплат.
Многие при этом выбирают следующий вариант – берут рассрочку на год с учетом, что потом на остаток суммы можно будет оформить ипотечный кредит в условиях уже снизившихся ставок. Поэтому если у человека есть реальная потребность в жилье и определенная сумма, достаточная для первоначального взноса, он вполне может воспользоваться рассрочкой.
Тем, кто подпадает под условия семейной ипотеки и нуждается в улучшении жилищных условий, откладывать покупку совершенно точно не имеет смысла – все мы видим, что происходит с инфляцией, которая не может не сказываться на ценах в сегменте недвижимости.
Что касается предложения жилья, то в Томске оно есть, причем в самых разных нишах. В частности, ТДСК прямо сейчас может предложить различные варианты в ЖК «На Комсомольском», «Южных Воротах» и новом ЖК «Ботаника». Помимо этого, в скором времени стартуют продажи в домах на улице Нижне-Луговой.
Источник фотографий: архив редакции
