Ставки по ипотеке растут, но еще позволяют выгодно вложиться в приобретение жилой недвижимости и обеспечить облегченный режим выплат по кредиту. Рост цен на квадратный метр побил многолетние рекорды и оформляется в тенденцию, подкрепленную устойчивыми макроэкономическими факторами. Предложение, рост которого ограничен административными обстоятельствами, остается стабильным по объему, но «быстротающим» по времени.
Рынок переживает самый настоящий бархатный сезон, специфику которого эксперты томского рынка недвижимости обсудили в ходе очередной встречи за круглым столом.
Дмитрий Хлопцов, профессор, заведующий кафедрой экономики Института экономики и менеджмента ТГУ, директор бюро оценки ТОККО
– Начать хотелось бы со сравнения ценовой динамики за последние два года и предшествующее им десятилетие. Итак, максимальная средняя цена в рамках этих десяти лет была зафиксирована перед кризисом 2008 года, тогда речь шла о 54,5 тысячах рублей за квадратный метр. Затем в стране разразился ипотечный кризис, до сих пор остающийся в памяти – если честно, то многие и сейчас боятся повторения ситуации с надуванием ипотечного пузыря. Сопутствовавшее этому кризису снижение цен было действительно аховым: за девять месяцев средняя цена упала с 55 до 33,5 тысяч рублей за «квадрат».
Два года тому назад в июне 2019-го средняя цена достигла отметки 54,4 тысяч рублей и приблизилась к уровню сентября 2008 года. Таким образом, за предшествующие десять лет цены выросли на 61% и в среднем прибавляли по 6% в год.
Кризисы и контрмеры 2020 года привели к резкому росту цен – если в июне прошлого года речь шла о 63,4 тысячах за «квадрат», то в нынешнем июне мы зафиксировали усредненный показатель на уровне 73,5 тысяч рублей. Получается, что за год средняя цена выросла более чем на 10 тысяч рублей, при этом за два последних года показатель прибавил 35,3% – напомню, что за предшествующие десять лет его прирост составил 61%.
Да, это не 60% за год, которые мы могли наблюдать в 2006-м или 2007-м, однако годовой прирост в 16-17% также является весьма существенным, в особенности на фоне предшествующей динамики.
В ходе предыдущей нашей встречи мы констатировали тот факт, что основным драйвером роста цен стала доступность ипотеки. Беспрецедентно низкие ставки, которые банки предлагали зимой и весной, побудили большое количество жителей Томской области приобрести квартиру в кредит – при этом мотивом такого поступка выступило не только желание улучшить свои жилищные условия, но стремление удачно вложить личные сбережения. То есть низкие ставки по ипотеке вернули внимание потенциальных инвесторов к однокомнатным квартирам, ранее несколько просевших в части спроса. Люди посчитали, что недвижимость является лучшим вариантом для вложений, тем более при таком росте цен.
Как итог – на первичном рынке число выданных ипотечных кредитов увеличилось на 46%, вторичный рынок продемонстрировал 41% прирост числа сделок. В части сумме взятых обязательств динамика составила +80% и +60% соответственно. Прирост суммы сделок опережает динамику их количества, что опять-таки говорит о росте цен – в расчете на одну сделку приходится большее количество денег.
Если говорить о процентных ставках – ипотечной и ключевой – то волатильность ипотечной ставки оказалась более продолжительной. То есть расти она начала только два месяца тому назад и до сих пор находится на достаточно низком уровне, вполне позволяющем инвестировать в недвижимость. Завершая тему ипотеки, стоит отметить, что томский рынок ипотечного кредитования с 2020 года находится в числе лидирующих – жители области занимают у банков на покупку жилья более трех миллиардов рублей в месяц. С учетом небольшой численности населения Томской области это достаточно серьезный показатель.
Борис Черников, аналитик, руководитель группы маркетинга ТДСК
– Первая тенденция, которую я хотел бы отметить, касается динамики изменения цен. За последние 2,5 года цены на первичном рынке Томской области выросли на 37%, причем наиболее активный рост пришелся на IV квартал 2020 года. На вторичном рынке наблюдается схожая ситуация.
По темпам прироста цен средние показатели первичного и вторичного рынков значительно обогнали ценовое предложение ТДСК – к примеру, во II квартале нынешнего года усредненная «вторичка» стоила на 8% дороже. Основные темпы роста цен пришлись на 2020 год, при этом соответствующий вопрос ставился на министерском уровне, им занималась ФАС России. В итоге выяснилось, что главной составляющей увеличения цены квадратного метра стал рост его себестоимости.
Как известно, ТДСК перешла на реализацию только готового жилья уже в 2018 году. То есть себестоимость квартир, которые мы продавали в 2020 и 2021 годах, во многом основывалась на ценовых реалиях 2019 года – за счет этого компании удалось обуздать рост цен, которые в итоге оказались ниже среднерыночных.
Производственный цикл ТДСК – начиная от свайного поля до передачи ключей – составляет один или полтора года, то есть строим мы достаточно быстро. Исходя из этого, становится понятно, что объекты, которые компания будет выставлять на продажу в дальнейшем, будут иметь новую себестоимость. К сожалению, это означает то, что цены на квартиры ТДСК вряд ли удастся удержать.
Здесь нам могут выдвинуть контраргумент, касающийся изменения конъюнктуры рынка. То есть на нем действительно наблюдается рост ставок по ипотеке, удорожание денег и определенное снижение спроса – в частности, летом 2020 году он был выше, чем летом 2021-го. Между тем, на рынке присутствуют факторы, которые определят дальнейший рост цен.
Первым из них является ограниченность предложений – в целом по рынку их количество находится на минимально возможном уровне.
Второй фактор касается низкой маржинальности рынка. На самом деле, низкомаржинальными является все региональные рынки страны за исключением Краснодарского края и Калининградской области. Это приводит к тому, что в случае снижения спроса застройщики не могут снизить цены – они вынуждены прибегать к другим мерам, потому что работать себе в убыток не будет никто. Кроме того, этот фактор поддерживается ожиданиями дальнейшего роста себестоимости – Россия продолжает импортировать инфляцию, запущенную центробанками западных стран в целях восстановления экономических показателей. Кроме прочего это отражается на стоимости стройматериалов.
Еще одна тенденция, о которой необходимо упомянуть, проявляется в изменении структуры спроса. Летом 2020 года основной спрос приходился на однокомнатные квартиры – и это свидетельствует о том, что в середине прошлого года спрос во многом имел инвестиционный характер. К настоящему времени он сместился в сторону двух- и трехкомнатных квартир – потребители хотят улучшить свои жилищные условия, что приводит к росту средней стоимости сделки.
Соответственно, у нас появилась следующая гипотеза – в связи с изменением структуры спроса и трансформацией госпрограмм льготной ипотеки в ближайшее время мы ожидаем изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. И первую очередь, это выразится в увеличении доли семейной ипотеки.
Михаил Пчелинцев, коммерческий директор ТДСК
– Если говорить об объемах предложения, то начиная с 2019 года, компания работает на определенном уровне, который не повышается, но при этом и не снижается. Прошлый год выдался тяжелым для всех, однако мы выполнили свои обязательства в полном объеме – при этом новые дома сдавались в эксплуатацию своевременно, согласно утвержденному в начале года директивному графику. В плановом порядке происходило и заполнение районов новостроек социальной инфраструктурой.
Потребители ощутили сокращение предложения именно из-за стабильности в работе компании. Спрос, подогретый целым рядом факторов, резко увеличился – в итоге сданные в рамках того же директивного графика квартиры быстро раскупили, поэтому на рынке сложился определенный дефицит предложения. Буквально на днях компания объявила старт продаж квартир в новых домах и, тем самым, предоставила томичам возможность приобрести современное и качественное жилье в районах комплексной застройки.
До конца нынешнего года ТДСК выполнит поставленные планы по вводу в строй новых квартир. Роста предложения не будет, при этом совершенно точно вырастет его себестоимость и к этому нужно быть готовым.
Анна Облакова, руководитель Центра продаж квартир ТДСК
– Основная масса новых объектов в 2021 году будет сдана в Южных Воротах. За последние годы этот район заметно вырос в размерах, большое развитие получила и связанная с ним транспортная сеть – в частности, благодаря новой развязке и проколу под железнодорожной магистралью жители района могут доехать до центра города буквально за несколько минут. В процессе проработки находится запуск дополнительного автобусного маршрута, который свяжет Южные Ворота с внутригородской транспортной сетью.
Уже на протяжении года здесь функционирует современная и уникальная для области школа «Интеграция», собственный инженерный центр которой создан совместно с ТУСУРом. Также все побывавшие здесь отмечают большое количество детских и спортивных площадок, при этом сами жители «Южных Ворот» акцентируют внимание гостей на особой экологии и чистоте воздуха.
В августе ТДСК открывает продажи квартир в двух многоквартирных домах, расположенных в Южных Воротах. Во-первых, это дом по адресу Королева, 12 – речь идет о 137 квартирах в монолитной вставке. Во-вторых, продажи 136 квартир стартуют в двухподъездном 17-этажном доме по адресу Титова, 4. Подобрать жилье можно будет под любой вкус – на выбор предоставляются квартиры с различной размерностью и отделкой (предчистовой или «под ключ»).
На ноябрь запланирована сдача первого в Томске 25-этажного дома – высотная доминанта жилого комплекса «Радонежский» расположена на берегу Томи, поэтому из ее окон открываются шикарные обзорные виды на реку.
Кроме того, в нынешнем году стартовали продажи в двух подъездах жилого комплекса на Комсомольском, 48 – этот уникальный во всех отношениях проект разработан европейским бюро LEVS. Как уже отмечалось, ТДСК продает только готовое жилье, поэтому для покупателей риски сведены к минимуму – введенные в срок объекты можно будет оценить в уже готовом виде.
Иван Артемов, заместитель управляющего Томским отделением Сбербанка
– Программа помощи семьям с детьми действительно должна обеспечить опережающий спрос на ипотечные займы со стороны молодых семей – по имеющимся оценкам, число тех, кто сможет претендовать на соответствующие льготы, увеличится на 80%.
При этом рост ставки, к сожалению, приведет к снижению общего спроса. Многие удивятся, но в 2020 году – точнее, в период действия льготной ипотеки – наибольший прирост спроса на ипотечные кредиты продемонстрировал средний класс. Согласно результатам наших исследований, обладатели капитала решили не тратить собственные деньги и вместо этого впервые в жизни взяли банковский кредит.
Здесь необходимо отдать должное Томской области – благодаря специфике рынка, а именно наличию предложения в Томском районе, мы смогли выдать действительно большие объемы кредитов по направлению сельской ипотеки. Потребители, имеющие предпринимательскую жилку, осознали, что лучше оформить сделку под условные 2,9%, в то время как их деньги лежат на депозите под 5%. Так вот, из-за роста ставок этот спрос уйдет с рынка.
Наталия Федорова, заместитель управляющего ВТБ в Томской области
– За первые семь месяцев этого года объем выдач ипотечных кредитов банка ВТБ в Томске увеличился на 30%. При этом мы отмечаем, что в результате корректировки условий по госпрограмме, спрос смещается в сторону семейной ипотеки. Напомню, она была расширена на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился первый ребенок. Сейчас она компенсирует порядка 15% заявок по обновленной программе господдержки.
Средняя сумма кредита в 2020 году составила 1 885 тысяч рублей, в этом году средний чек составил 2 240 тысяч рублей. Рост показателя обусловлен действием нескольких факторов, в том числе снижением доли рефинансируемых кредитов – подобные займы, как правило, выдаются на меньшую сумму. Кроме того, на увеличение средней величины ипотечного кредита повлиял растущий спрос на качественное и комфортное жилье.
Марина Новикова, главный менеджер по партнерским продажам Газпромбанка в Томске
– Прямо сегодня – буквально перед нашей встречей – мы получили информацию о том, что Центробанк планирует повышение ключевой ставки. И своим клиентам мы прямо говорим: не стоит ждать снижения ставок – того, что было прошлым летом и осенью, уже не будет. Поэтому, если хочется улучшить жилищные условия, смело подавайте заявку на ипотеку. Не откладывайте!
Фотографии Серафимы Кузиной
