Неиспользуемый шанс

Фото предоставлено пресс-службой ТДСК

Исторический момент

– КРТ – история не новая: соответствующие нормы внесены в Градостроительный кодекс еще в декабре 2020 года. Хотя положения, нацеленные на развитие градостроительного потенциала территорий, так или иначе присутствовали в нем и раньше. Стоит вспомнить о РЗТ — механизме развития застроенных территорий или КУРТ — комплексном и устойчивом развитии территорий.

Называлось и наполнялось все это по-разному, однако в общем речь шла о попытках по-настоящему комплексно подойти к решению проблем деградирующих или пустующих территорий. Ситуация, когда центр или значимая часть города застроена аварийным или устаревшим жильем, характерна не только для Томска. И для развития городам нужно что-то с этим делать: освобождать территорию, расселять людей, сносить ветхий фонд и строить новое.

Четыре варианта

– Современный город – это нагромождение всевозможных градостроительных ограничений и препон. Например, если на проблемной территории расположены объекты частного сектора, с их собственниками бывает очень трудно договориться – некоторые из них либо не хотят ничего, либо хотят очень многого. В случае с аварийным жильем, когда согласие жильцов уже не требуется, возникает вопрос о средствах на расселение и снос, а также о том, как поместить все это в один аукцион или договор с застройщиком. Именно поэтому механизм отрабатывался на протяжении многих лет – менял название, специфику, способы применения и так далее. И в итоге все это вылилось в формат КРТ.

Опираясь на полученный опыт, разработчики предусмотрели несколько видов комплексного развития. Сегодня КРТ можно реализовывать на участках с жилой или нежилой застройкой, на незастроенной территории, а также по инициативе правообладателей.

Первые три вида КРТ определяются характером территории – речь может идти об участке с аварийным жильем, остановленной промплощадке или пустыре, принадлежащем муниципалитету. И только в одном случае речь идет о КРТ по частной инициативе правообладателя, который предлагает муниципалитету свой вариант развития территории.

Кто будет первым

– В отношении территорий, принадлежащих муниципалитету или государству (в том числе на уровне региона), инициатива должна исходить от органов власти. Для этого формируются приоритеты, исходя из которых выбирают конкретные участки для развития – например, расселение аварийного жилья. Затем чиновники определяет параметры территории, ее площадь, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортом и социальной инфраструктурой.

Конечная задача органов власти – подготовить территорию, организовать торги, привлечь строительное сообщество (проектировщиков и застройщиков) участвовать в аукционе. А определив победителя, заключить договор и приступить к развитию территории в продуктивном взаимодействии между властью и застройщиком.

Нужно отметить, что спецификой КРТ становится обязательное наличие проекта планировки. Такая градостроительная документация нужна, в первую очередь, органам власти – это позволяет проработать вопрос о будущем территории на публичных слушаниях, закрепить в итоговом решении и сделать предельно понятным, что должно появиться на этом участке (жилье, соцобъекты, транспорт и так далее). Обязательность такого всестороннего осмысления проекта со стороны всех участников процесса – одно из главных достоинств механизма КРТ.

Почему мы отстаем

– Предысторией КРТ явился институт РЗТ. Какое-то время ушло на знакомство с этим инструментом, затем город подготовил площадки под торги, но законодательство вскоре изменилось. Томск оказался в ситуации «шаг вперед, два назад»: с одной стороны, никто и ни в чем не виноват, с другой – с РЗТ опоздали, а к КРТ оказались не готовы.

В Томске подзатянули с принятием необходимой нормативной базы по КРТ. Сработал комплекс факторов, вплоть до степени подготовленности площадок – в итоге Томскую область заметно опередили многие регионы, в том числе наши соседи по СФО.

При этом описанную ситуацию нельзя назвать уникальной – к примеру, новосибирские чиновники утверждали, что у них под старт РЗТ было готово около 30 площадок. И они также были вынуждены притормозить. Вместе с тем, там не стали откладывать дело в долгий ящик, довели до ума нормативную базу и начали работать в рамках нового механизма.

В Томской области вопрос с нормативной базой решался медленно. Возможно, ждали опыт других регионов, чтобы заимствовать лучшие практики.

Хотя некоторые городские территории – вроде тех же Черемошников – на наш взгляд, уже не имеют ресурса для ожидания. Закон принимался именно для таких площадок, и замглавы Минстроя РФ приводил схожий пример из Перми. Речь шла о квартале из нескольких частных домов, муниципальных «деревяшек» и пары «хрущевок». Разработчики закона столкнулись с задачей, что делать в данной ситуации – квартал нельзя разделить на части, при этом в нем есть плохие дома, а есть вкрапления более-менее нормальных, но не вписывающихся в логику комплексного освоения. В итоге было принято решение о возможности изъятия частных объектов для реализации проектов КРТ.

В Томске практики переустройства таких участков нет, а вот в Кемерове к ней уже приступили. Существующие опасения касаются возможных споров и судов, но в масштабах страны – это уже рутинное явление. С одной стороны, людей можно понять – человек жил в частном доме, и тут ему объявляют, что он должен подыскать новое жилье и покинуть дом к определенному сроку. С другой – городам нужно развиваться, и если объект подпадает под установленные законом критерии, надо принимать необходимое решение. Ну, а возможные споры идут уже о размере выплаты за изъятое жилье. И эти выплаты вполне адекватные.

Бывает и так

– В Сибири пионером КРТ становится Новосибирская область. Они успешно развивают этот механизм и к настоящему моменту под проекты КРТ подготовили 560 га. Сроки реализации этих проектов разнятся, однако темп взят хороший.

Показателен проект микрорайона «Клюквенный», задуманный в качестве некоего идеала, к которому можно и нужно стремиться. Инициаторы воспользовались положением закона, согласно которому на площадку может зайти не застройщик, а уполномоченный властями орган. Речь идет об АО «Агентство развития жилищного строительства НСО», учрежденном областным департаментом имущества и земельных отношений.

Назначенный властями оператор приступил к реализации проекта КРТ без организации торгов. Муниципалитет предоставил в аренду участок площадью около 200 га, оператор разработал проект планировки территории, определил три этапа освоения, размежевал землю на отдельные участки и начал выставлять их на торги в субаренду застройщикам. Все социальные объекты, подведение дорог и сетей остались за оператором. Строительство инфраструктуры прописано в рамках четкого графика и строгой очередности – то есть застройщик знает, что к определенному моменту его участок будет обеспечен детским садом, школой, дорогами и прочим.

Насколько известно, в проект уже зашли омичи, барнаульцы и новосибирцы. Застройщики получают участки по 4-5 га, согласовывают проекты вплоть до фасадов и концепции размещения, начинают строить жилье. Проект должен быть реализован в срок до 2030 года.

Условия достаточно просты и понятны, поэтому там все движется своим чередом. Возможно, именно так все и должно быть устроено – власти выполняют свою часть работы, загружают строительный комплекс и обеспечивают синхронизацию общих усилий.

Что делать

– Многое зависит от распределения обязанностей и связанных с ними расходов. Что-то, например, расселение и участие в госпрограммах инфраструктурного развития, может брать на себя муниципалитет. Застройщики, ознакомившись с предложенной экономической моделью, решат, насколько проект соответствует их возможностям.

Понятно, что сложные и проблемные с точки зрения рентабельности проекты потребуют большего участия властей. С формами этого участия нужно определяться заранее, потому что застройщик рассчитывает вложения в различные этапы проекта (в том числе в подготовительный) с учетом заемных средств. В целом – это сложная экономическая модель, которая может работать, если стороны изначально грамотно распределят обязательства. Попытки взвалить все вопросы на застройщиков обречены на провал.

Настоящий миф – что речь идет о каких-то лакомых кусках земли. Будь это так, все прекрасно обошлись бы без сложностей в виде механизма КРТ.

Пилотный аукцион, состоявшийся недавно в Томске, рассматривается многими именно в качестве «пробника»: все-таки речь идет о небольшом участке, проект застройки которого не предполагает строительства социальных объектов или протяженных сетей. На его примере можно отследить некоторые процедурные вещи, и с этой точки зрения он имеет немалое значение.

Если же говорить о серьезных проектах, под которые и создавалась законодательство о КРТ, то их смогут вытянуть только большие и многопрофильные компании, обладающие необходимыми ресурсами. И в первую очередь – это кадровыми. Кстати, ТДСК изначально создавалась для комплексного освоения больших территорий, и у нас есть коллективы, способные работать над комплексными проектами и понимающие, что и как нужно делать на каждом этапе такого проекта.

Микрорайон «Южные ворота» в Томске. Фотограф: Александр Руденко