На пороге

Стейкхолдеры и эксперты томского рынка недвижимости об основных тенденциях и перспективах в преддверии нового года.

Компании:

На площадке Томской домостроительной компании в очередной раз было организовано заседание за круглым столом, посвященное текущему моменту на местном рынке недвижимости.

Отличительной особенностью нынешней встречи стало то, что она проводилась, что называется, по следам недавнего Съезда строителей и проектировщиков Томской области. Недосказанное, не замеченное и вновь обозначившееся требовало обсуждения уже в более локальном и ориентированном на конкретный спрос кругу.

Дмитрий Хлопцов, профессор кафедры экономики ИФМ ТГУ, директор Бюро оценки «ТОККО»

– В своем выступлении я буду опираться на индикаторы рынка по состоянию на начало октября этого года. Впереди зима – особое время для рынка недвижимости – значит нужно подводить некоторые итоги и намечать общие перспективы для следующего года.

В том, что касается цен на жилье, мы всегда ориентируемся на пики, произошедшие летом 2008 года (максимум) и 2009 годом (историческое дно). Это нечто вроде системы координат, актуальной для нас даже спустя десятилетие. Так вот максимум 2008 года составлял 54 654 рубля за м² (это, понятное дело, усредненная цена). И по итогам 9 месяцев 2018 года мы так на него и не вышли: сейчас средняя цена на томском рынке составляет 53 053 рубля.

Историческое дно рынок нащупал в июне 2009 года, оно было зафиксировано на отметке 33,5 тысяч рублей за м². Соответственно, мы особым образом отслеживаем июньские показатели. Так вот, по июньским итогам 2015-17 годов цены отличались стабильностью, то есть держались у уровня 51 тысяч рублей (колебания находились в пределах сотни рублей). По итогам 9 месяцев 2018-го цена уже взлетела до 53 тысяч, хотя в том же июне она падала до 48 тысяч рублей (с 52 тысяч по итогам мая).

Что привело к такому заметному повышению цен?

Во-первых, это инфляция, которая в прошлом году составляла (официально) 2,5%, в 2016-м 5% и в 2015 году 12,9%. Снижающиеся темпы общей инфляции позволяли сдерживать цены на жилье. ЦБ прогнозирует итоговую инфляцию в 2018 году не выше 4%. На практике это значит, что там прекрасно видят – она уже перешагнула за этот порог, и теперь ее нужно «сбивать» до целевого показателя. Инфляция на рынке ГСМ достигла 13%, рост потребительских цен составляет 7%. Естественно, это не могло не сказаться на стоимости недвижимости.

Поэтому ответ на вопрос покупать сейчас или потом во многом зависит от того, опередит ли рост цен на жилье общие темпы инфляции.

Во-вторых, это последствия реформ в области долевого строительства, приведших к объективному удорожанию себестоимости строительства. Это очень большая тема, о которой нужно говорить отдельно.

В том, что касается ипотечных ставок, нас очевидно пытаются успокоить – прогнозы по сохранению объемов выдачи ипотечных кредитов выдает как регулятор, так и крупнейшие банки страны. И здесь мы видим двойственную ситуацию: с одной стороны, цены в какой-то перспективе должны упасть, просто потому, что начнет сокращаться спрос. С другой стороны, люди понимают, что покупать квартиры нужно сейчас, пока ставки не выросли еще раз.

Тем не менее, в 2018 году у нас наблюдается внушительный рост ипотечного направления, это +47,5% к аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке показатели несколько скромнее, это +26% по количеству сделок и +41% в денежном выражении. Напрашивающийся вывод состоит в том, что повышение ипотечных ставок основными банками отразится на рынке, скорее всего, ближе к концу года. IV квартал вообще будет определяющим для рынка моментом – то, что мы увидим по его итогам, вполне может предопределить весь последующий год.

Теперь о структуре рынка в разрезе количества комнат. Средняя цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах Томска пока так и не преодолела порог 50 тысяч рублей (текущий показатель составляет 49,8 тысяч рублей). При этом в общем объеме сделок они составляют 47% рынка. Однокомнатные квартиры занимают 32% рынка с ценой 55 634 рублей. Видимо, то же самое переоборудование кухни в еще одну спальную комнату (шаг застройщика навстречу потребителю) сыграло здесь определенную роль – в итоге люди стали активнее покупать квартиры большей площади.

Михаил Пчелинцев, финансовый директор ТДСК

– В ходе нашей апрельской встречи в начале этого года, мы – как представители ведущего застройщика области – прогнозировали и рост цен и то, что снижение ставок на ипотечном рынке будет не таким существенным, каким оно в то время представлялось очень и очень многим. Мы предупреждали о том, что к концу года вполне может произойти «отскок» по ипотечным ставкам, что в итоге и произошло. Поэтому на вопрос о том, когда нужно приобретать жилье, я отвечу так же, как и в прошлый раз – жить нужно здесь и сейчас, тем более, что на рынке для этого есть все условия.

В регулировании строительства с долевым участием действительно произошли серьезные изменения, то есть государство ужесточило общие правила и ввело множество ограничений. И мы заранее решили, что будем работать исключительно в формате продажи готового жилья.

Сейчас ТДСК уже работает по банковским программам проектного финансирования, мы получаем кредиты, строим объекты, сдаем их в эксплуатацию и реализуем на рынке уже полностью готовое жилье. И в этом плане ТДСК адаптируется к меняющимся условиям быстрее остальных. Если в 2016 году доля готового жилья в продажах холдинга составляла 40%, то в 2017 уже 60%. К настоящему моменту мы перешли к 100%.

Если брать три наших района застройки в Томске, то выяснится, что объемы продаж распределены между ними примерно поровну. То есть 31% приходится на «Южные Ворота», 35% на «Зеленые горки» и 34% на «Радонежский».

Это говорит о том, что вложения ТДСК в социальную инфраструктуру и строительство тех же дорог дают свои плоды – наши клиенты находят нужный им уровень комфорта в любом из строящихся сейчас районов.
Теперь об ипотеке. Основным партнером в этом направлении для нас является «Сбербанк», он обеспечивает 46% от ипотечных сделок холдинга. На долю ВТБ приходится 27%, «Газпромбанка» – 15%.

В целом же тенденция такова, что мы продолжаем вкладываться в инфраструктуру, в совершенствование дворов и даже планировок квартир. Как здесь уже отмечалось, наше решение о переоборудовании кухни в дополнительную спальню рынок принял весьма позитивно.

Анна Облакова, начальник отдела продаж ТДСК

– За прошедший период 2018 года цена жилья в домах, построенных холдингом, в среднем составляет 50 тысяч рублей за м².

Цена, как было сказано раньше, выросла благодаря инфляции, которая (неофициально) уже превысила отметку 10%. Однако основным фактором, повлиявшим на цены, является то, что мы перешли на проектное финансирование. Холдинг продает готовые квартиры, в стоимость которых закладывается процентная ставка по банковским кредитам на строительство.

В структуре продаж компании основная доля сейчас также приходится на двухкомнатные квартиры, она достигает 41%. Достаточно высока доля трехкомнатных, это 10% от общего объема. Кроме того, в этом году большую долю занимал формат студий – до 22%, и к настоящему времени эти квартиры из нашего предложения практически исчезли. Следующие «подоспеют» только к концу 2019 года.

Мы анализируем собственные продажи на предмет того, кто именно покупает жилье от ТДСК. Так вот, 58% наших клиентов составляют томичи, которые улучшают жилищные условия, обменивают жилье, женятся и т.д. Еще 30% составляют жители Томской области, которые либо сами переезжают в Томск, либо покупают жилье своим детям. Оставшиеся 12% это приезжие из других регионов и стран ближнего зарубежья.

В возрастном отношении различия между клиентскими предпочтениями выглядят так. В «Южных Воротах» основные покупатели это молодые люди в возрасте до 30 лет. Также здесь довольно много клиентов пенсионного возраста – люди едут туда за чистым воздухом и хорошей экологией.

В «Зеленых горках» опять-таки много покупателей в возрасте от 25 до 28. Но наиболее активны здесь те, кому от 32 и выше – это семейные люди, которым важны построенные (и строящиеся) холдингом детские сады и школы строятся. Это хороший район для детей, что, конечно же, очень важно их родителям. То же самое можно сказать про «Радонежский». Впереди – открытие школы и детского сада в «Южных Воротах», после чего здесь также должны активизироваться клиенты в возрасте от 30 и выше.

Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна»

– Говорить о тенденциях рынка я могу, основываясь главным образом на собственной информации, то есть, исходя из массива наших сделок на первичном рынке (где мы работаем во взаимодействии со строителями) и, конечно же, на рынке вторичного жилья.

Для начала о тренде, который четко проявился в начале года и актуален по сей день. Все большее количество людей, приходит на рынок не за приобретением первого жилья (это только 42% от общей массы сделок), а за улучшением жилищных условий.

Чтобы понять, что конкретно под этим подразумевается, наша служба качества провела тематическое интервью с клиентами агентства. Ответы – самые разнообразные. Преобладает, конечно же, интерес в увеличении площади квартиры и количества комнат. Последнее не всегда совпадает с увеличением площадей – бывает, что люди переезжают из двухкомнатной квартиры 75 серии переезжают в трехкомнатную «хрущевку» меньшей площади. И все потому, что им нужно «разъехаться» внутри квартиры.

Распространен мотив изменения места проживания семьи, это та самая миграция в сторону районов с хорошими школами, дорожной сетью и т.д. Сюда же в определенной степени можно отнести приобретение более статусного жилья.

Вопреки тому, о чем у нас много говорят, томичи пока не особо активно переезжают за город. По всей видимости, это связано с вопросами неразвитой инфраструктуры и рисками юридического характера. Кто-то, к сожалению, уезжает и в другие регионы, в основном это Петербург, юг России, Москва.

Что касается того, вырастут ли цены или же ставки по ипотеке, то эти факторы сейчас нельзя назвать решающими для резкого падения или роста спроса. В значительно большей мере на это будет влиять качество предложения.

Начиная с лета, мы наблюдаем колоссальное количество сделок. Это означает, что на самом деле рынок уже осваивает тот отложенный спрос, о котором так много говорилось ранее. То есть мы с вами уже практически отработали «завтрашних» клиентов, тех самых, с которыми в «обычных» условиях мы должны были работать в январе-марте следующего года. Какое-то время это будет продолжаться, но здесь присутствует риск «ямы», в которую рынок может угодить через полгода или год.

Еще раз акцентирую внимание на этом важном моменте – поверхностный спрос мы уже почти отработали. А спрос, ориентированный на качество, как был, так и остается весьма сложной проблемой.

И здесь я согласна с представителями ТДСК – комплексное освоение территорий действительно влияет на спрос в новых микрорайонах компании. Вообще, фактор территории выходит едва ли не на первое место при выборе объекта сделки. Квартиры в Томске более-менее типовые, дома находятся в более-менее одинаковом состоянии. А вот территории, в которые «погружены» эти объекты, значительно отличаются друг от друга. Вплоть до того, что цены на почти идентичные квартиры могут быть выше (или ниже) на 20%. Поэтому строители делают вполне обоснованный упор на развитие территорий, то есть на создание детских площадок, школы, магазинов и т.д. Взять тот же бассейн, который колоссально влияет на престиж района.

Цены на однокомнатные квартиры действительно выше прочих, однако они начали постепенно снижаться. Та же самая тенденция ранее коснулась секционок и гостинок, цена метра в которых некогда зашкаливала. По сравнению с тем, что было на рынке пятью годами ранее, этот сегмент подешевел на 20-30%. А все потому, что строители построили более качественное студийное жилье и спрос на них схлопнулся. Почти все, желавшие купить однокомнатные квартиры, их уже купили. Сейчас, повторюсь, основной вопрос стоит в плоскости улучшения жилищных условий.

По поводу ипотечных ставок могу сказать следующее. В ближайшей перспективе их рост приведет к росту цен. В перспективе средней – наверное, к стагнации. Ну а в долгосрочной (если этот рост продолжится), то барьерной отметкой может стать ставка в 12%. Психологически для рынка это будет очень тяжело.

Ну а в общем и целом, считаю, что в настоящее время весьма благоприятный период для сделок на рынке недвижимости. Перспективы не особо радужные, поэтому, если такая потребность есть, лучше реализовывать ее сейчас.

Анна Полякова, руководитель Бюро обмена жилья ТДСК

– Для того, чтобы помочь томичам в их стремлении улучшить жилищные условия, в холдинге действует программа Trade In. То есть квартиру в наших новостройках можно купить, оплатив часть стоимости передачей нам уже имеющегося жилья. Эта программа активно развивается – за 10 месяцев этого года нами заключено в два раза больше сделок, нежели годом ранее.

Изначально мы столкнулись с настороженным отношением клиентов, которые были недовольны оценкой их жилья. Сейчас эта проблема снята нашими специалистами. Сама суть этой программы заключается в том, что клиент несколько теряет в цене, однако при этом выигрывает во времени.

Заявки на обмен поступают к нам ежедневно, около 60% заявок доводится до стадии сделок. Но и оставшиеся 40% не остаются без внимания, мы – выполняя функции агентства недвижимости – стараемся помочь реализовать их жилье.

Особой проблемой здесь является то, что множество квартир, которые нам предлагают для обмена на жилье в новостройках ТДСК, имеет те или иные обременения. Мы нашли выход из этой ситуации и взаимодействуем с ведущими банками в рамках так называемого ипотечного зачета. Подобных сделок еще не столь много, но они есть и это явно перспективное направление.

Наталия Федорова, заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Томской области

– Первое, на что стоит обратить внимание – в этом году ипотечная ставка в стране находится на минимальном уровне за всю историю наблюдений. В Томске речь идет о 9,54%, обращаю ваше внимание на то, что она традиционно ниже чем по Сибирскому федеральному округу (9,56%) и по стране в целом (9,57%).

Мы действительно наблюдаем рост ипотечного кредитования, это 50% подъем относительно показателей прошлого года. Причем, так называемое долевое строительство в Томске уже совсем не соответствует данным по СФО и РФ. Объем продаж по этому направлению в масштабах страны вырос на 41%, в СФО на 39%, а в Томске всего лишь на 13%. В первую очередь, это связано с тем, что ТДСК перешла на продажу готового жилья.

Что же касается структуры ипотечных кредитов ВТБ в Томске, то 70% продаж занимает готовое жилье и только 10% строящееся. Еще 20% приходится на рефинансирование кредитов других банков, доля этого направления резко выросла в этом году. Это действительно укрепившаяся тенденция, в рамках которой банки покупают друг у друга качественные кредитные договора.

При всем этом небольшие изменения ставок по ипотеке практически не влият на рынок. Клиент всегда может рефинансировать свой кредит – главное это выбрать то жилье, которое ему реально подходит. На одной из предыдущих наших встреч за этим столом я уже говорила, что ставка на уровне 13-15% вообще заморозит рынок ипотеки. Те же 12% это и в самом деле психологически трудная планка. Текущая ставка весьма комфортна, хотя клиенты все еще не особо обращают на нее свое внимание.

Виталий Щуренков, заместитель управляющего Томским отделением Сбербанка России

– Здесь уже очень многое сказали, поэтому я выскажусь тезисно. Во-первых, ставка действительно влияет на рынок, и мы это видели в начале 2018 года, когда темпы роста кредитования превышали 30%, это был экстремальный рост.

Второй тезис – ставка находится в той минимальной для себя точке, от которой она далее будет отталкиваться. То есть ставка будет однозначно расти.

В третьих, сейчас действительно самое комфортное время для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.

В четвертых, темпы роста рынка ипотечного кредитования снижаются. Несмотря на то, что сейчас фиксируется небольшой рост в 1,6%, в разбивке по месяцам мы видим однозначное снижение темпов.

Тезис пятый – о рефинансировании. Пока в банках будет существовать этот инструмент (неважно для ипотеки или потребительского сектора) рынок будет жить. Коллеги рефинансируют наши кредиты и наоборот, то есть мы обмениваемся качественной клиентской базой. Главное, что это помогает заемщикам. Более того, сейчас есть возможность объединить несколько кредитов в один и получить весьма ощутимую разницу в размере ежемесячного платежа.

Оптимизм у нас пока не иссяк и в этом плане стоит подождать итогов этого года. Что же касается 2018, то в этом году мы поработали весьма неплохо.

Компании:

Читайте также: