Инфраструктурный ограничитель, чуть ли не намертво встроенный в подавляющую часть отечественных проектов территориального развития – вещь, которая не требует погружения в особые подробности.
Практически все мы знаем, что это такое. Особенно – на уровне новой жилой застройки.
Вот, например, сегмент малоэтажного, загородного, индивидуального и все такое прочее жилья. В совсем недавнем прошлом он – в собственно томском пригородном варианте – развивался довольно впечатляющими темпами. Если говорить об области в целом, то это 150%-й прирост по вводу площадей в 2013 году и выход на уровень трети от всего прироста жилищного фонда. За январь-декабрь 2016 областная доля прироста ИЖС составила уже 45% – но это уже на фоне заметного спада по вводу жилья в нише многоквартирников и откровенно ударных темпах в некоторых районах области (в Тегульдетском, к примеру, было отмечено +300%).
Сами апологеты «индивидуального направления» отмечают, что размах мог быть куда внушительнее – если бы не отсутствующая инфраструктура. Не в последнюю очередь, социальная. Дескать, построить дом в некотором уже заметном отдалении от Томска возможно, и у этого начинания может быть вполне вменяемая экономика. Проблема в том, что город не хочет, или же не способен сделать необходимый «шаг навстречу».
То есть, он почему-то не строит в населенном пункте (ближайшем селе) частичку современного города – школу, поликлинику или даже ТРЦ.
Еще один формат территориального освоения, пробуксовывающий из-за инфраструктурного фактора – комплексный, многоэтажный и подчиненный некоей единой концепции. Здесь без городской инфраструктуры – хоть инженерной, хоть социальной – уже никак не обойтись.
Во-первых, существует такая вещь как региональные нормативы градостроительного проектирования. И в случае с проектами комплексной застройки, когда по сути создается новая концентрированная жилая среда, от них уже точно никуда не деться.
В случае с Томской областью и образовательными учреждениями это будет выглядеть так.
Проектируется жилой массив на несколько тысяч человек. Радиус пешеходной доступности ближайшего детсада не должен превышать 300 м для города и 500 м для сельской местности. При этом 85% детей дошкольного возраста должны быть охвачены полагающимся им дошкольным образованием.
В случае с базовым школьным образованием, которое обязательное и всеобщее, этот норматив и вовсе составляет 100%. При 15 (для начальных классов) и 50 (для последующих) минутах уже транспортной доступности.
Понятно, что норматив этот на практике довольно «эластичен», но и у такой гибкости есть предел. Сами девелоперы обязаны закладывать все это в готовый проект комплексной застройки – отсюда и пресловутые «картинки отсутствующих школ». Проектом они – как таковые – предусмотрены, ясности с тем, кто и за какие средства будет их строить, уже нет.
Во-вторых, отсутствие «социалки» выступает явным ограничителем для спроса. То есть застройщик напрямую заинтересован и в ее наличии, и в ее качестве. Но в бюджетах, которые, по идее, и должны финансировать инфраструктурное строительство, денег на это нет. На многое другое тоже. Власти не могут. Бизнес теоретически может, и главным постулатом этой теории выступает классическое «За все заплатит потребитель». Но потребитель не хочет, да и не может в нынешних условиях брать на себя подобную «добавленную стоимость». Нужно искать компромисс.
Главное, что необходимо отметить уже сейчас – без привлечения механизма ГЧП инфраструктуру сегодня строить крайне затруднительно.
При этом уступки (хотя бы и те же налоговые) не должны восприниматься как нечто, раз и навсегда «улетевшее в социалку». Далее мы какое-то время будем говорить об опыте Ленинградской области. Начнем, пожалуй, с этого.
Генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь:
– Программа «Социальные объекты в обмен на налоги» – это хорошая идея. Это поиск решения, а не запрет. Что касается трехстороннего соглашения, то оно должно быть более конкретным. Надо четко определить, какие именно налоги область хочет получать с компаний. Например, бюджет Заневского сельского поселения, на территории которого реализуется проект «Новый Оккервиль» четыре года назад составлял 40 млн рублей, сейчас – 160–180 млн. Около 60% этих средств приходится на налог на имущество, который платят собственники квартир, встроенных помещений и земельных участков. Поэтому утверждение, что новостройки ничего не дают местному бюджету, а только увеличивают расходы, не верно. Да и расходов у муниципалитета не появилось, большую часть затрат на содержание и обслуживание территории мы взяли на себя. Только на содержание парка мы тратим около 700 тыс. рублей в месяц. Пока не можем никому передать и квартальные сети.
Источник – статья «Социалка» в обмен на налоги», журнал «Строительство Технологии Организация», апрель 2013 года.
Этот материал создавался на этапе прощупывания реакций на идею: заметно, что застройщик пытается обозначить некий налоговый плацдарм. Четыре года спустя примечательным здесь может считаться то, что налоговая база скромного муниципального образования тогда все-таки выросла в более чем 4 раза. И это – долгосрочный эффект, полученный местными властями еще до реализации их социальной программы.
Контекст третий: живой опыт
Тематическим прародителем начинания Ленобласти вполне можно считать советскую программу «Газ в обмен на трубы».
В СССР были открыты и начали осваиваться огромные запасы природного газа. Очень быстро стало понятно, что самим столько не потребить. Враждебная в ту пору Западная Европа в лице Западной же Германии проявила интерес к этому ценному во всех отношениях ресурсу. В итоге все уперлось в проблему транспортной инфраструктуры, главным образом в то, что СССР не умел производить труб нужного диаметра. Проблему решили именно так – трубы дали в обмен на будущие поставки газа. Хотя, разумеется, можно было и далее гордо сидеть на собственных запасах и не газифицировать даже себя.
Запасом, на котором беспокойно «сидела» Ленинградская область, являлась земля, близкая ко «второй столице» страны.
Это вообще давняя питерская беда – когда хочется «как в Москве», а ресурсов не хватает даже на полпрыжка. С Ленобластью, которая внимательно смотрела на происходящее в Подмосковье, происходило примерно то же самое. Хотелось масштабно строить, заманивать людей, создавать городские пояса и быть хоть и доступной, но все же альтернативой городу посередине себя.
Застройщики и инвесторы не спешили выходить за пределы Петербурга, который является отдельным регионом страны.
Петербург, который всегда ценил себя высоко, однажды дошел до того, что возложил почти все инфраструктурное на застройщиков. Последние, ради возможности работать в условиях «питерской рентабельности», пошли на подписание соглашений о строительстве и безвозмездной передаче городу социальных объектов. Кое-кто начал строить городские дороги за свой счет и даже страдать от двойного налогообложения. Сверху все это украсили чехардой с нормами по высотности и плотности застройки и прочими согласовательными «радостями».
Ленобласти сделали подарок и она на него откликнулась. Первым фактором стали земли, граничащие с городской чертой Петербурга. Это был уже как бы город, но земля здесь стоила дешевле, нормативы были мягче, да и политика властей оказалась вполне вменяемой.
Вторым фактором стала возможность реализации по-настоящему комплексных проектов. На северо-западе страны их подвели под домовитую аббревиатуру КОТ (комплексное освоение территорий). В 2014 году, к примеру, в Питере и области насчитывалось более 80 заявленных проектов КОТ, в рамках которых планировалось возвести более 70 млн м² жилья.
Комплексного проекта без социальной составляющей не бывает. И вот тут власти Ленобласти сделали ход конем, предоставив уже самим застройщикам комплексное предложение. Относительно недорогая земля, понятная градостроительная политика, близость к городу и налоговый возврат средств за построенные социальные объекты (первоначально – школы и детсады). Условия – зарегистрироваться в регионе, выплачивать налоги и заключить трехстороннее соглашение (область, муниципалитет, застройщик) о выкупе готового соцобъекта в счет уплаченных застройщиком налогов.
Как говорится – тут бы КОТу и масленица.
Застройщик получил привлекательную норму рентабельности и простор для деятельности, власти наконец привлекли на подотчетные территории крупные проекты развития, связанные с современной жилой средой. При этом обе стороны синхронно начали работать над тем, чтобы их выигрыш не оплачивался потребителем. Перенос расходов на его плечи банально бы все погубил.
В итоге Ленобласть пережила настоящий строительный бум – с 2012 по 2016 (начало) объем ввода жилья там удвоился (с 1,1 млн м² до 2,2 млн м²).
Насколько это может быть созвучно томской повестке? Об этом пока можно рассуждать только на уровне условий – конкретику в части собственно налогового возврата еще предстоит разработать в многочисленных дискуссиях и согласованиях. И это уже не говоря о дальнейших перспективах инициативы.
Что же до условий, то масштабы у нас, разумеется, совсем не те. Нет и пограничной ситуации, когда за счет разницы климатов в двух регионах обустраиваются некие конкурентные «силовые линии».
С другой стороны, в Томске присутствуют и проблемы с землей для комплексного строительства, и некоторая невнятица в градостроительной политике. А ведь не так давно по части той же инфраструктуры существовали вот такие варианты:
– Около года назад Томская домостроительная компания обновила стратегию развития и сделала администрации города Томска предложение, от которого, на наш взгляд, невозможно было отказаться. Группа компаний ТДСК предложила инвестировать 50 млрд рублей в строительство жилья на территории муниципального образования. При этом стоимость создаваемой новой городской инфраструктуры составит 7 млрд рублей – без участия городского бюджета, за счет инвестора. А бюджет города получит дополнительные налоги и плату за землю. За десять месяцев мы так и не подписали с администрацией города инвестиционного соглашения и не смогли запустить новый проект», — заявил сегодня НИА Томск генеральный директор группы компаний ТДСК Александр Шпетер.
Источник – НИА Томск, сентябрь 2013 года.
Есть подозрение, что в свете последующих событий в экономике в ТДСК уже несколько по-иному относятся к итогам тех переговоров с мэрией. Однако факт остается фактом – речь шла о минимум 150 га земель под комплексную застройку, которую город тогда так и не согласовал.
В итоге застройщики пошли в пригород – и вот тут уже присутствует некое созвучие опыту, сложившемуся в Ленобласти. Земля доступнее, условия понятнее, город ближе.
Однако школы с детсадами необходимо строить и в подобных районах-спутниках, и внутри городской черты. Новая школа в микрорайоне «Зеленые горки», как известно, является первой из построенных в городе за 25 лет. В 1992 году в городе насчитывалось 505 000 жителей, сегодня их – 573 000. Понятно, что часть этого прироста обеспечена присоединенными территориями со своей социальной инфраструктурой. Но часть – это далеко не все.
Если брать нормативы той же Ленобласти, которые, кстати, сформулированы крайне прозрачно, то на каждую тысячу жителей в городах должно быть в наличии не менее 60 мест в детсадах и 91 в школах. Для сельских округов – не менее 40 и 60. И вот тут девелоперу, решившему завести КОТа, все понятно уже на этапе планирования. Каждая тысяча жителей это, к примеру, 40 мест в новом детсаду. То есть, если грубовато, 60 млн рублей. Налогов в областной бюджет он платит в районе 200 млн рублей в год (реальный случай из практики ЛО). На что он может рассчитывать далее?
Изюмина заключалась в том, что область изначально установила «потолок» в 70% выплат. То есть застройщик, заплатив, к примеру, 100 млн рублей в облбюджет, мог рассчитывать на максимальный уровень возврата в размере 70 млн.
Для 200 млн налогов это 140 млн потенциального возврата. То есть, речь может идти о детсаде на 140 мест. Исходя из этого уже можно планировать дальнейшее – объем застройки и планируемую налоговую базу.
Программа принесла свои плоды. Помимо увеличения объемов ввода жилья и «выманивания» крупных комплексных проектов, область действительно получила прирост в том, что касается образовательной части социнфраструктуры.
В 2015 году областью по этой схеме было выкуплено 5 детсадов, в 2016 – 11 детсадов и 4 школы. В отчете за 2016 год значится и некая поликлиника, но это – отдельная и довольно объемная тема. Всего же по состоянию на июнь 2017 года ЛО обязалась выкупить 40 детсадов, 12 школ и 4 поликлиники.
Теперь о ложках с дегтем.
80% новостроек оказались сконцентрированы у административной границы с Петербургом. Это понятно и предсказуемо, но механизм переноса эффектов (хотя бы налоговых), который позволил бы развивать периферию уже за счет бюджета, не сложился.
В условиях кризиса налоговая база отказалась расти нужными темпами, поэтому под угрозой оказались и перспективы программы в целом.
Об этом весьма прямо заявил в начале 2016 года губернатор ЛО Александр Дрозденко. По его словам, налоговые доходы от строительной отрасли не покрывают расходов по выкупу соцобъектов. То есть в рекордном по темпам ввода 2015-м налоги (2 млрд рублей) превысили выкупные расходы (1,4 млрд). Однако суть в том, что далее выкупать придется больше – по уже заключенным соглашениям – а вот заметного роста налоговых поступлений ждать уже как бы и не приходится.
В итоге обладминистрация призвала застройщиков «Строить меньше, да лучше». Упомянутые нормативы при норме возврата в 70% бюджет уже не тянул.
Далее в области появилась инициатива о понижении «потолка» до 50% и раздела земель на несколько условных зон? Ближе к Питеру все инженерные сети и противопожарную инфраструктуру планировалось уже полностью возложить на бизнес. Выкуп соцобъектов в рамках новых контрактов осуществлять на условиях 50% возврата.
В оставшихся двух зонах область намеревалась несколько смелее распоряжаться своим бюджетом, что, в общем-то, было вполне понятно в свете инвестпривлекательности этих территорий.
Чем завершился этот этап борьбы точно не ясно. Застройщики выразили свое недовольство и нехорошие намерения, область несколько придержала себя в плане радикализма. В любом случае, рынок «поймал сигнал» и скорректировал аппетиты в плане планируемых объемов.
Каким образом все это можно масштабировать или же попросту имплантировать в пространство Томской области – с ходу сказать трудно.
Можно надеяться на то, что опыт ЛО разворачивался в русле тренда на сокращение экономической активности в стране. Ну а мы можем «войти в реку» на подъеме и избежать каких-то ленинградских шероховатостей.
В конце концов, сторонний опыт на то и есть, чтобы на нем учиться.
Мы сейчас «сидим» на ресурсе «обязательного строительства» целого ряда социальных объектов. Они – если не случится чего-то экстраординарного – все равно будут построены. Другое дело, что этот ресурс может принести и дополнительные эффекты – экономические, институциональные и т.д.
Есть возможность полноценно настроить механизм ГЧП, «расшевелить» в плане комплексного развития некоторые территории, попросту вспомнить как это – управлять развитием при помощи налогов.
Должно быть интересно.
