Приближение лета и «турбулентности» в экономике предопределили очередной всплеск активности на томском рынке загородного жилья. По данным федеральной компании «Этажи», измеряемый спрос со стороны томичей, желающих приобрести что-нибудь за пределами городской черты, с начала года увеличился на 35%. При этом недавнее снижение ключевой ставки и активизировавшая государственная политика в сфере ИЖС могут подстегнуть общероссийский спрос на «загородку» еще на 25–30%. О том, как конвертировать рост потребностей в готовое жилье, застройщики, банкиры и эксперты рынка рассуждали за очередным круглым столом, организованным «Томской интернет-газетой».
Наталия Федорова, заместитель управляющего Банка ВТБ в Томской области
– Если рассматривать эту тему с точки зрения банковского участия, то говорить нужно не только об ИЖС, но и о загородной недвижимости в целом. И тут важно понимать, что мы имеем в виду с точки зрения конечного потребителя – в частности, речь идет о том, что могут себе позволить физические лица, решившие приобрести подобное жилье в ипотеку. К примеру, помимо ипотеки для ИЖС существуют кредиты на покупку готовых домов – это базовые ипотечные продукты, позволяющие приобретать жилье как у физических лиц, так и у организаций. При этом нужно помнить, что в Томской области, существующие формы господдержки действуют только в случае покупки жилья у юридических лиц и ИП.
Кроме того, практикуется выдача нецелевых кредитов на строительство дома – для этого заемщик должен иметь собственный земельный участок, хотя в принципе банк может рассмотреть выдачу кредита и на покупку самого участка. Подобные займы выдаются под залог другой недвижимости, например, городской квартиры.
Говоря об особенностях покупки индивидуальных домов в кредит, в первую очередь необходимо отметить существенную либерализацию критериев, проведенную банком ВТБ в 2021 году. Повторюсь, что теперь дом может быть приобретен как у юрлица, так и ИП, и это большой плюс для рынка в целом. Кроме того, предельные расстояния от границ города до объекта были увеличены с 30 до 50 километров. Важный нюанс заключается в том, что это ограничение не касается полноценных коттеджных поселков.
Материалы, из которых строятся дома, могут быть самыми разнообразными – из последних нововведений стоит упомянуть включение в соответствующий список каркасных домов. Максимальная сумма кредита на покупку готового жилья составляет 60 миллионов рублей, при этом раньше речь шла о восьми миллионах. По сути, это значит, что возможности заемщиков стали неограниченными, то есть теперь им доступен практически любой объект, находящийся на территории Томской области. Кредит на строительство дома ограничен планкой в 10 миллионов рублей.
Максим Аверьянов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Томского отделения «Сбербанка»
– Сегодня рынок ИЖС имеет тенденцию к росту. На территории Томска и области за весь 2021 год было зарегистрировано 56 сделок по ИЖС. В нынешнем году наблюдается улучшение динамики и к настоящему времени нами выдано уже 27 кредитов. Сбербанк нацелен на развитие строительства загородной недвижимости и стремится к тому, чтобы загородное направление получило более широкое развитие.
Если говорить о масштабах всей страны, то за два последних года Сбер реализовал семь проектов в сегменте ИЖС – территориально это Краснодар, Ставрополь, Челябинск, Екатеринбург и некоторые другие крупные города. Сейчас в работе находятся еще семь проектов.
Безусловно сложности у подобных проектов есть – это и коммуникации, и связанные с ними затраты, и прочие капиталоемкие моменты. В конечном счете, все это сказывается на банковском участии в проектах, потому что банки в проектном финансировании выступают в качестве инвесторов, и во всех проектах требуется собственное участие инициаторов проекта. Сегодня собственное участие – это минимум 15% от стоимости проекта. Строительство в сегменте ИЖС уже можно стопроцентно сравнивать с тем, что реализуется по многоквартирным домам. То есть в обоих случаях банки собирают один и тот же пакет документов – главное это разрешение на строительство и проектная документация, документы на землю, с соответствующим назначением.
Начиная с 1 марта 2022 года, стала возможной реализация этих проектов по договорам долевого участия, то есть в отношении ИЖС начала применяться схема со счетами эскроу. И мы надеемся на то, что застройщики воспользуются новыми возможностями и примут те правила, которые должны ускорить развитие загородного направления.
Александр Беляев, глава УК ТИСК (реализует проект застройки микрорайона «Заповедный»)
– На мой взгляд, в первую очередь необходимо исходить из потребностей, которые сформировались у конечного потребителя – а ему, как известно, нужны уже готовые дома и действующая инфраструктура. То есть в рамках «Заповедного» мы приходим к тому, что сначала необходимо вложить в проект сотни миллионов рублей и создать требуемую среду, и только после этого переходить к этапу продаж.
Реализация такого подхода связана с действием поправок в 214-ФЗ и организацией взаимодействия с банками, в том числе и по самим домам. Напомню, что 30 декабря прошлого года Госдума РФ приняла поправки, которые позволили строить и продавать индивидуальные дома с использованием механизма эскроу-счетов.
По большому счету, сегодня это единственный реальный вариант реализации подобных проектов – хотя бы просто потому, что в небольшие проекты люди идти уже не очень хотят, а большие стоят соответствующих денег, которые в свободном виде есть далеко не у всех. В рамках предложенной схемы девелоперы работают на деньги банка, при этом становится понятно, что малоэтажка – это такой же проект с теми же путями реализации, что у «Северного парка» или «Южных ворот». Более того, через эскроу-счета строятся жилые комплексы в непосредственной близости от центра Томска, то есть это вполне универсальная схема, которая безопасна для потребителя и предельна понятна для строителей и банков.
Если говорить о степени нашей готовности к работе с банками, то к настоящему моменту проект «Заповедного» расписан на семь лет вперед. Детализированный вариант, в котором четко прописаны деньги, сроки, люди, конкретные работы и так далее – проработан на глубину трех лет. Нужно понимать, что реализация проектов через схему с эскроу-счетами подразумевает очень серьезную подготовительную работу.
Более того, в части усовершенствования экономики процесса мы планируем подключение собственных производственных мощностей. Как известно, кроме всего прочего ТИСК специализируется на недропользовании, то есть у нас есть собственные инертные материалы – что, в свою очередь, позитивно сказывается на себестоимости строительства. И здесь необходимо отметить, что эта схема уже опробована многими специализированными застройщиками, в том числе работающими в Томской области. Других схем здесь, собственно, и быть не может – у тех, кто занимается большими и сложными проектами постепенно возникают собственные основные производства и строительные подразделения. И это правильно, потому что старое правило «Хочешь сделать хорошо, сделай это сам» пока никто не отменял. Это эффективно и в плане экономики, и в части качества, поэтому ничего нового и рискованного внедряться не будет.
На уровне VIP и бизнес-класса мы, разумеется, сохраним схему финансирования строительства индивидуальных домов, в рамках которой человек покупает землю и строит себе дом по договору генподряда. При этом нужно понимать, что по чисто экономическим причинам такие дома должны иметь относительно большую площадь, то есть речь идет именно о премиальных сегментах.
Большая часть потенциальных клиентов ориентируется на ипотеку и программы господдержки, а значит, что им нужны готовые дома с предчистовой отделкой. Строящиеся дома не вполне интересны банкам, а на «черновую» не готовы уже сами покупатели, потому что отделка стоит довольно серьезных денег. Одно дело, когда застройщик занимается этим, что называется, на потоке, и уже совсем другая стоимость образуется в ходе реализации индивидуального проекта. А если этим занимаются случайные и потому не сработанные бригады, то цена уже точно уходит в верхние сегменты. Поэтому схема со строительством на деньги клиентов остается актуальной, но все это очевидно смещается в сектор VIP и бизнес-класса.
Михаил Родионов, строительная компания DOMTOMSK.RU
– Кроме Томска мы работаем в Новосибирской области и в Республике Крым – то есть масштабы деятельности позволяют нам делать определенные выводы о состоянии и перспективах рынка. Наша компания развивает, на мой взгляд, наиболее современную технологию – строительство с использованием трехслойных блоков Теплостен (фасадная часть – утеплитель – несущая часть), время которой здесь еще не пришло, но обязательно придет – в том числе и в строительстве высотных домов.
Для Крыма нами разработана технология скоростного строительства в сейсмических районах, которая реализована на специально созданной производственной линии в г. Евпатория. Здесь мы занимаемся производством и внедрением новых блоков и уже в этом году приступили к выпуску конструкций, которые можно будет применять как в высотках (в качестве заполняющих элементов), так и в малоэтажном жилье (в качестве несущих конструкций).
Все что сказано про технологии, это мы делаем для улучшения качества возводимых нами домов, а также формирует уникальный опыт индустриального подхода в малоэтажном строительстве.
Инвестиции в строительство ИЖС на сегодня соизмеримы с инвестициями в высотное домостроение, что делает нашу маленькую, вчера, деятельность важнейшим фактором развития строительной отрасли. И это значит, что всем нам – застройщикам, банкам, государственным органам – необходимо договариваться о механизмах совместной работы. И этой территории согласия не существует, потому что стандарты взаимодействия между участниками созданы для высотного домостроения и не годятся для ИЖС. Нужно создавать новые подходы, искать точки понимания и решения.
Ну и, конечно же, мы мечтаем о собственном комплексном проекте – поселке, в котором будет построен не набор коттеджей, а целая многоукладная среда – поселение будущего.
Артем Багреев, руководитель строительства клубного коттеджного поселка «Еловый ручей»
– За два года мы смогли продать 23 из 30 запланированных владений – это свидетельствует о том, что нам удалось угадать с выбором концепции и, конечно же, с локацией поселка. При этом если говорить о ценах, то с начала реализации проекта они увеличились примерно 50%.
Вариативность в том, что касается непосредственно самих владений, достаточно высокая: предложенная коллекция состоит из 10 проектов, то есть в расчете на 30 участков это вполне хороший показатель. Площади участков варьируются от 14 до 24 соток, поселок застраивается одно- и двухэтажными домами площадью от 160 до 260 квадратных метров. Цена за «квадрат» находится в диапазоне от 100 до 120 тысяч рублей, при этом в нее входят предчистовая отделка и вся инженерная начинка: водоснабжение, водоотведение, вентиляция, котлы и теплые полы – нужды в радиаторах здесь нет даже в самые холодные периоды. То есть даже с учетом панорамного остекления месячная плата за содержание жилья – разумеется, в расчете на квадратный метр – здесь ниже, чем в городской квартире. Что касается магистральных сетей, то все они, включая газовые трубы и оптоволкно, «заведены» под землю. Скважины для забора воды и септики строятся индивидуально для каждого участка.
На сегодняшний день в «Еловом ручье» постоянно проживают восемь семей, еще в девяти владениях завершаются внутренние работы – эти семьи въедут в поселок к новому году. Часть из домов куплена в ипотеку, то есть с банками у нас все достаточно хорошо. Здесь нужно отметить, что в команде, работавшей над этим проектом, не было профессиональных девелоперы – изначально все это делалось для себя, а получилось так, что в итоге проект стал интересен десяткам других людей. Что мы для этого делали? В первую очередь, занялись раскруткой локации вплоть до проведения различных open air и фестивалей. И, конечно же, очень многое решило незаменимое «сарафанное радио».
Наталия Быкова, эксперт рынка недвижимости, ГК «Лагуна»
– Я бы хотела предостеречь от излишнего оптимизма и самоуспокоения. Очень большое количество разговоров ведется о различных бумах почти во всех сегментах рынка. На мой взгляд, в течение последних двух с половиной лет бум имел место ровно на одну вещь, а именно на спасение денег. Формы этого спасения могли быть самыми разными, и жилье в этом плане имело особую востребованность. Я работаю на рынке уже 20 лет и за все эти годы ни разу не наблюдала подобной активности, проявившейся во всех сегментах и сферах рынка недвижимости. То есть даже за самыми страшными и уже хорошо подзабытыми гостинками и секционками выстраивались очереди.
Поэтому говорить о том, какие мы были молодцы в течение последних 2,5 лет, все-таки не совсем корректно. Думаю, всем нам нужно адекватно оценить ситуацию понять, что бумы – как и деньги на них – уже закончились. Это, к слову говоря, хорошо показал март, в котором было заключено просто сумасшедшее количество сделок – было понятно, что люди выжимали уже последнее. Период падения денег с небес на землю завершился, начинается период их реального зарабатывания. А это значит, что всем нам нужно учесть те минусы и недоработки, которые клиенты видят в наших продуктах и услугах.
Фото Серафимы Кузиной
