Минувшие тридцать лет ознаменовались крайне многим, хотя по ряду вопросов страна фактически вернулась к проблематике поздних 80-х. У нас, к примеру, снова нет ДРСМД, который в свое время преподносился в качестве апофеоза политики нового мышления и окна в новый бесконфликтный мир. Зато есть активно раскручиваемая конфронтация со странами Запада – причем в этой раскрутке, как и встарь, с удовольствием участвуют обе стороны.
На повестке вновь стоит вопрос о том, что делать со своим ближайшим окружением, а общая полемика опять крутится вокруг того, кто кого в итоге объел – Россия постсоветские республики или же наоборот. Нам опять нужен научно-технический рывок (см. перестроечное Ускорение), которого опять никак не наблюдается.
Список этот можно продолжать и далее, нас же интересуют экономические вопросы, в обсуждении которых опять-таки звучат знакомые мотивы.
А вот у нас превалирует госсобственность, давайте ее приватизировать, потому что государство это неэффективный собственник. А вот мы видели работу руки рынка, поэтому давайте усилим регуляторный контроль.
Проблемы, нерешенные тогда и сброшенные «на потом», приходится решать теперь – вкупе с потерей времени и материально-технической базы.
В отношении вопросов собственности страна проделала путь от «все кругом общее, значит ничье» до «мое, и значит я тут царь без ограничений». Как итог – схожий уровень безответственности и сиюминутности. Отжать завод, высосать из него все оставшиеся соки, обанкротить с пользой для себя, землю загнать под что получится, оборудование продать в металлолом, ну и от налогов уйти всеми возможными способами. Если кто не в курсе, это и есть укрепившееся в массовом сознании содержание идиомы «эффективный собственник».
Между тем, к собственности можно относиться совершенно по-другому. Именно об этом рассказал в своей лекции доктор экономических наук, член президиума Российского общества оценщиков, директор «Бюро оценки ТОККО» Дмитрий Хлопцов.
Лекция под названием «Понятие частной собственности с точки зрения экономиста» была включена в конкурс «Лучший лектор 2019», проводимого Российским обществом «Знание». Мы публикуем ее конспект в рамках собственного проекта по популяризации деятельности томских вузов.
Она обязывает
– В продолжение темы, посвященной проблемам оценки бизнеса, мы рассмотрим вопрос о том, что представляет собой собственность в понимании экономистов. Забегая немного вперед отмечу, что в этом понимании она связана не только с правами, но и с многочисленными обязанностями. Например, в Конституции Германии четко прописано, что собственность обязывает.
Многосубъектный характер отношений собственности присущ всем экономикам мира. К примеру, современный собственник земли (то есть самого большого и, быть может, самого важного актива) заметно ограничен в своих возможностях. Во-первых, он ограничен со стороны государства. Во-вторых, со стороны местных органов власти, которые также регулируют его взаимоотношения с объектом собственности. В третьих, со стороны пользователей земельного участка, которыми могут выступать те же самые арендаторы – у них ведь тоже бывают свои требования. В четвертых, со стороны общественных профессиональных объединений – экологов, градостроителей, архитекторов и так далее. И эти объединения также указывают собственнику на то, что можно и чего нельзя делать на его земельном участке.
Поэтому и представление о том, что собственность это, прежде всего, право пользования имуществом так, как вам это заблагорассудится, является фикцией. В действительности она накладывает на владельца множество обязанностей, которые должны соблюдаться как в интересах общества, так и для блага самого собственника. Последний момент очень важен, и я раскрою его на одном реальном примере.
17 мгновений поселка «Апрель»
– Когда я, будучи в Германии, задал рассматриваемый нами вопрос одному из ведущих немецких землемеров и градостроителей, он решил отвезти меня на одну из застраиваемых в этом городе территорий. Городская администрация провела к ней небольшую дорогу и утвердила план, согласно которому на этом пустыре должны были построить шесть отдельных жилых домов.
Уже на месте я задал вопрос о том, могу ли я как гражданин России купить здесь три смежных участка. Да, ответили мне, это абсолютно реально. А могу ли я построить на территории трех совмещенных участков пятиэтажный дом с тремя подъездами, и таким образом максимизировать свою прибыль от приобретенной собственности? На это мне ответили, что такое здесь абсолютно невозможно – просто в силу противоречия тем требованиям к собственности и собственнику, которые существуют в этом районе.
Далее на примере одного из участков мне рассказали о существующих тут ограничениях. Выяснилось, что я смогу построить в левом дальнем углу (именно в нем, и никаком другом) двухэтажный жилой дом на одну семью, при этом угол наклона крыши такого дома должен составлять ровно 47°. Сам дом нужно расположить так, чтобы скаты кровли выходили строго на восток и запад. Более того, западная стена дома должна иметь большое остекление, то есть фактически представлять собой большое окно, пропускающее много солнечного света. На земельном участке должно быть высажено восемь деревьев, а еще здесь может проживать либо одна кошка, либо одна собака. Это, повторюсь, требования, предъявляемые к собственнику стандартного для Европы земельного участка в городской черте – он предназначается для строительства именно такого небольшого дома и имеет площадь 8-10 соток.
Все это требования правового характера, которые – и это опять-таки очень важный момент – имеют под собой именно экономическую основу. Дело в том, что собственники соседних участков также обязаны построить двухэтажные дома примерно той же самой высоты (не выше) в том же самом дальнем углу. И когда вы своими глазами увидите такой вот небольшой аккуратный район, в котором нет перепада высот, то поймете, что это действительно красиво. Но что вся эта красота может означать для экономиста? Ответ прост – если район приобретает репутацию красивого, то стоимость самой земли, а также построенных на ней домов начинает расти. Это значит что собственники, построив дома именно таким образом, увеличивают стоимость своего имущества.
Что кроется в мелочах
– Разумеется, власти при этом беспокоятся не об увеличении состояния собственника, они действуют с точки зрения поступления налогов в бюджет. Ведь если ваша собственность становится дороже, то и налогов с нее вы будете платить больше – то есть это вполне долгоиграющий момент.
Требования к крыше также демонстрируют взаимосвязь экономики с другими науками. Выясняется, что при планировании таких участков нужно советоваться не только с юристами и землемерами, но еще и с гидрометеорологом – тем самым специалистом, который подскажет, что осадки в этом районе идут с определенной частотой. И когда город строит внутри подобного пустыря осевую дорогу, он оборудует ее ливневой канализацией и колодцами с определенной пропускной способностью.
Так вот, если вы расположите крышу иначе, то у вас перед домом всегда будет образовываться лужа – которая, конечно же, не нужна ни вам, ни городским коммунальным службам. И городская администрация предусмотрительно подсказывает собственнику, как нужно расположить крышу для того, чтобы вода стекала именно в предусмотренный для нее ливневой колодец.
Что касается угла наклона крыши, то он призван регулировать уровень потока воды. На крыше с тупым внутренним углом будет скапливаться больший объем воды, а значит вниз будет стекать большой и мощный поток, который может повлечь за собой различный мусор. И ливневая канализация с определенным диаметром трубы может просто не справиться с этим потоком, а попавший в канализацию мусор может и вовсе ее засорить. Поэтому крыши и строятся островерхими.
Во-первых, это позволяет размещать под ними дополнительные жилые помещения, во-вторых, (и это главное) защищать канализацию от излишков воды и мусора.
Это, конечно же, весьма показательный момент. Мы ведь часто видим в новостях ливневые потоки на улицах российских городов – вода не уходит под землю, затапливает машины, тротуары и так далее. Одной из причин тому являются наши плоские крыши, на которых к тому же зимой скапливается снег.
Почему в доме должно быть большое окно, выходящее строго на определенную сторону? Просто именно с нее большую часть дня светит Солнце. И такой подход позволяет не только решить проблему с освещенностью жилого помещения – с точки зрения экономики от этого зависит то, какую трансформаторную подстанцию нужно построить в этом районе и какой именно кабель подвести к каждому дому.
Если днем вы будете потреблять меньше энергии, то ее можно будет перераспределить на другие нужды – к примеру, направить в офисные или производственные объекты, где электричество потребляется именно в дневное время. А еще это значит, что кабель который подведут к вашему дому, и трансформаторная подстанция, которую построят для района в целом, обойдутся городу (и вам в конечном итоге) в меньшую сумму. То есть это прямой вопрос снижения затрат на коммунальную инфраструктуру.
Далее вам могут подсказать, какие именно деревья или кустарники имеет смысл посадить на вашем участке. Например, неподалеку от этого района располагается завод, который все равно что-то да выделяет в атмосферу. И чтобы вам спокойно жилось, вы должны высадить здесь деревья, а биологи определят, какие именно растения лучше всего справляются с данными конкретными выбросами. Если вы посадите больше восьми деревьев, то воздух станет чище, но с другой стороны, вам будет темнее и теснее. Посадите меньше – получите менее качественный воздух.
Однако и это еще не все
– Ситуация с собакой или кошкой выглядит забавной, но и ее можно объяснить через глубинные социологические исследования, посвященные теме именно таких домовладений. Дело в том, что в подобных домах живут уже состоявшиеся люди с определенным достатком – средним и выше. Им, как правило, около сорока или больше лет, они имеют детей школьного возраста. То есть вполне возможно определить число таких детей и их возраст – в Европе, как правило, в подобных семьях живет один ребенок, и именно он может потребовать или попросить завести домашнее животное.
И когда эти животные появляются, то в округе для них строится небольшая ветеринарная клиника. Не школа или детский сад (дети уже подросли, а в школу их вполне можно довезти), а именно клиника. И прием в ней будет вестись, скажем, только после обеда, то есть врач сможет принять за смену 5-6 животных, не больше – поэтому увеличение числа домашних животных приведет к росту заболеваемости и смертности. Что, в свою очередь, вызовет негатив по отношению к этому району и снизит его привлекательность, а значит и стоимость земли и жилья.
Ограничения при этом касаются и людей – к примеру, речь идет о специалистах, которые хотят вести домашнюю практику. То есть для того, чтобы принимать в этом доме клиентов, он мог бы выделить в нем небольшое рабочее помещение. Однако в Европе такое попросту запрещено.
Дело в том, что при планировании этого района и строительстве дорог для него изначально предполагалось, что это будут дома исключительно для проживания. Иначе (то есть с учетом клиентского потока) и дорогу сделали бы шире, и асфальт положили бы другой толщины – просто потому, что при большем потоке дорога сильнее изнашивается. Кроме того, здесь нужно было бы предусмотреть большее количество гостевых парковок, чтобы их хватило и для жилья, и для ведения бизнеса.
То есть, если кто-то хочет приобрести дом в том числе и для ведения домашней практики, то это вполне возможно, но уже в другом районе. И там земля, самым естественным образом, будет стоить дороже. Потому что город – с точки зрения управления своей собственностью и продаж таких участков – изначально вложил в нее больше средств. Это ведь означает, что вы будете находиться здесь днем, в том числе и работать, а потому потреблять больше энергии. К вам будут чаще ездить, доставлять почту, привозить канцелярские товары и так далее – а это уже какой-никакой, но все же грузовой транспорт. Выходит так, что при больших вложениях и большей стоимости земли, на вас накладываются меньший объем ограничений.
Наверное, все это можно было бы применить и России, решая, тем самым, часть известных всем проблем. Но опять же – понятие частной собственности у нас существует менее тридцати лет, например, в тот же дореволюционный период вся земля в Сибири принадлежала императору. А в Германии этому институту больше 300 лет, и это одна из причин разницы в понимании того, что такое частная собственность и почему она связана с очень серьезными обязанностями.
