Директор Бюро оценки «ТОККО», заведующий кафедрой экономики ТГУ Дмитрий Хлопцов:
– В начале нынешнего года темпы роста цен на жилье в Томске заметно снизились. К апрелю средняя цена квадратного метра достигла 128,6 тыс рублей. Таким образом, за девять месяцев (то есть с лета прошлого года) она выросла на 3,8%, что существенно ниже уровня официальной инфляции.
Стремительный рост цен в предыдущие периоды во многом определяла доступная льготная ипотека. В результате цены шли вверх, попутно подогревая инвестиционный спрос, и так по кругу. С изменением условий субсидированных ипотечных программ ситуация изменилась и сейчас цены растут в рамках общих инфляционных процессов. Застройщики, сталкивающиеся с ростом стоимости материалов и труда, не могут снижать цены или удерживать их на одном и том же уровне. Но и заметного роста цен также не наблюдается.
Ставки рыночной ипотеки постепенно снижаются, однако потребители занимают выжидательную позицию, поэтому реального оживления спроса я жду не ранее осени или даже первой половины 2027 года.
Вместе с тем, статистика фиксирует небольшой, но стабильный прирост числа сделок. Отсутствие существенного роста цен приводит к выводу, что так долго продолжаться не может и цены все равно начнут расти. А это значит, что если покупка необходима, реализовывать существующие возможности нужно сейчас.
Главный аналитик ТДСК Борис Черников:
– Изменения в условиях выдачи семейной ипотеки обусловили заметное снижение количества кредитов на покупку жилья в томских новостройках. С другой стороны, нужно понимать, что февральская просадка во многом определяется эффектом высокой базы – в январе рынок переживал ажиотаж, вызванный ожиданиями отмены части льгот.
В марте и апреле динамика выдач в месячном выражении снова стала положительной за счет притока потребителей, ориентированных на улучшение жилищных условий.
По идее, снижение ключевой ставки должно было привести к росту сделок с базовыми ипотечными программами. Однако в марте в структуре продаж ТДСК количество сделок с привлечением льготной ипотеки (включая ИТ и военную ипотеку) выросло до 91%. Напомню, что в декабре, ставшем пиковым месяцем 2025 года по выдаче семейной ипотеки, речь шла о 86%.
В структуре спроса акценты сместились в сторону улучшения жилищных условий. В Томске эта статистика неоднозначна: если в Кемерове и Новосибирске средняя площадь лота выросла с 44 «квадратов» в декабре до 60 в марте, то у нас произошло временное снижение с 50 до 45 квадратных метров. Возможно, сыграло роль то, что в Томске до сих пор действуют смягченные условия выдачи семейной ипотеки. Но в любом случае в апреле мы подтянулись до общего уровня в 52 квадратных метра.
По итогам апреля, а также в мае и июне мы ожидаем увеличения спроса на семейную ипотеку. Это связано с тем, что во втором полугодии вероятен ввод дифференцированной «семейной» ставки, зависящей от количества детей. По прогнозам банков, доступность семейной ипотеки может снизиться еще на 20%, а ежемесячные платежи — в среднем вырасти сразу на 38%. В этом случае более 10% семей перестанут соответствовать критериям банков в части доходов. Вероятно, эти ожидания еще до июля 2026 года простимулируют взять семейную ипотеку тех, кто до сих пор раздумывал.
Заместитель управляющего Томским отделением Сбера Варвара Игнатович:
– Динамика снижения уровня ключевой ставки, безусловно, сказывается на содержании наших прогнозов. Если в декабре прошлого года Сбер прогнозировал размер «ключа» на уровне 12%, то сейчас речь идет о 13%.
В целом по стране объем выдач ипотеки с господдержкой прогнозируется на уровне 2,9 трлн рублей против 3,2 трлн по итогам 2025-го, при этом в декабре прогнозное значение было равно 3,8 трлн рублей. В части базовых программ прирост объема выдач может составить 120% – до 2 трлн рублей против декабрьского прогноза в 1,8 трлн.
Что характерно, количество поданных заявок на получение ипотечного кредита продолжает увеличиваться. Одобрение получают, конечно же, не все, но интерес к этому инструменту у населения есть, и он продолжает расти. В настоящее время показатель сопоставим с уровнем 2024 года.
При работе с клиентами мы обращаем внимание на то, что размер ставки можно будет снизить через 13 месяцев после заключения сделки – здесь динамика определяется темпами снижения ключевой ставки.
Спросом пользуется ипотека со сниженным платежом на первые 13 месяцев – в больше степени продукт востребован теми, кто покупает квартиры без отделки либо планирует ремонт сразу после покупки. Снижение нагрузки на начальном этапе владения позволяет им вложить средства в требуемые работы.
Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова:
– Высокий спрос в начале года был обеспечен ожиданиями изменений в льготных программах. В феврале мы увидели некоторое его снижение, при этом, в общих выдачах доля рыночной ипотеки выросла, а доля льготных программ начала снижаться. Однако в марте 2026 года рынок ипотеки отыграл февральское «охлаждение»: объем наших выдач увеличился на 70% к уровню марта 2025-го, а в сравнении с февралем нынешнего года показатель и вовсе вырос в два раза.
Из актуальных трендов хотелось бы отметить увеличение спроса на рыночную ипотеку – в феврале и марте 2026 года на нее пришлась треть всего объема выдач, при этом мы ставим цель по дальнейшему развитию этого направления. Параллельно с этим, эксперты ВТБ фиксируют восстановление спроса на госпрограммы. В Томске эта тенденция, после охлаждения в феврале из-за корректировки условий по «семейной ипотеке», действительно, ощущается.
В целом банк действует в русле денежно-кредитной политики ЦБ – у нас снизились ставки по рыночной ипотеке, смягчились условия в части первоначального взноса для всех клиентов с подтвержденным доходом, а также начали действовать инструменты применения различных дисконтов в разрезе рыночных программ на весь срок кредитования.
Приостановленные ранее программы стали вновь доступны нашим клиентам – в частности, речь идет о кредитовании индивидуального жилищного строительства по рыночной программе с использованием счетов эскроу. То есть, позитивные тенденции в сегменте жилищного кредитования есть, и мы настроены оптимистично.
Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» в Томске Лариса Гришко:
– Наряду с общерыночными трендами, каждый банк формирует свою стратегию поддержки клиентов. К примеру, в первом квартале прошлого года мы сделали ставку на доступность семейной ипотеки и обеспечили бесперебойную выдачу кредитов. Это позволило нам значительно нарастить объемы помощи семьям – в итоге доля этого продукта в общем портфеле достигла 90%, что подтверждает высокий спрос на качественное и доступное жилье.
В четвертом квартале, на фоне дискуссий о перспективах программы, клиенты стремились оперативно воспользоваться текущими льготными параметрами. Это обеспечило высокую активность в декабре и январе. Такой интерес демонстрирует, что для семей вопрос улучшения жилищных условий остается приоритетным, и они рационально планируют покупку квартиры, чтобы зафиксировать выгодные условия на длительный срок.
Параллельно мы видим восстановление интереса к рыночным ипотечным продуктам, чему способствовала стабилизация экономической ситуации: если в первом квартале прошлого года средний размер кредита составлял 1 млн рублей, то в первом квартале этого года он вырос до 3,8 млн рублей. Эта позитивная динамика говорит о том, что люди готовы брать на себя более серьезные обязательства ради приобретения просторного и комфортного жилья в надежных новостройках.
Коммерческий директор ТДСК Анна Облакова:
– Те, кто все еще имеет возможность оформить семейную ипотеку, стремятся выходить на покупку прямо сейчас, потому что в июле доступность этих льгот вновь может быть снижена. Ожидается, что вырастет ставка для семей с одним ребенком, а таких очень много. Желающим улучшить жилищные условия надо понимать, что в нынешних условиях нагрузку на государственный бюджет по субсидированию семейной ипотеки будут планомерно снижать.
Хочу отметить, что потребительские стратегии изменились и стали вариативнее. Наряду со стабильным спросом на компактные «стартовые» квартиры, оптимальные под лимит семейной ипотеки, растет и запрос на более просторные, по настоящему семейные квартиры.
Вариант, встречающий отклик у покупателей, — это обмен старой квартиры на новую с относительно небольшой доплатой через семейную ипотеку. Вместе с этим действуют рассрочки, донорская ипотека, ипотека с субсидированием ставок и так далее.
Сейчас все ориентировано на потребности и специфику клиента. К каждому покупателю применяем глубоко индивидуальный подход, чтобы помочь ему решить поставленную задачу.
