Урбан-квартал «Парапарк», формируемый в центральной части Томска девелоперской компанией «1&3», уже приобрел статус большого события для города и его градостроительной истории.
По мнению экспертов, застройщику, ранее успешно стартовавшему в Томске с проектом «Михайловского парк-квартала», удалось задать новую планку в переформатировании «простаивающих» пространств и их интеграции в живую ткань города.
Отличительной особенностью подхода, реализуемого при создании «Парапарка», является комплексный характер проектирования территории. При этом детальной проработке подвергаются все сколько-нибудь значимые факторы.
Разгаданный ребус
Вопреки устоявшемуся мнению, территории остановленных предприятий в центральной части города отнюдь не являются «лакомым куском» для застройщиков. И участок, на котором сейчас возводится «Парапарк», не является исключением.
Попытки привлечь для его освоения крупных девелоперов из других регионов предпринимались на протяжении многих лет. И раз за разом вердикт застройщиков, проводивших оценку и анализ территории, был неутешительным – экономика проекта, требовавшего больших расходов уже на самых предварительных этапах, не просматривалась даже при самых позитивных прогнозных сценариях.
Создателям проекта «Парапарка» удалось найти комплексное решение земельных, реновационных, проектных и технологических вопросов, позволяющее обеспечить высокое качество развития территории при удержании предложения в существующем коридоре цен. Для достижения поставленной цели девелопер разработал концепцию деления территории на кластеры с различающимися ценовыми условиями и технологиями возведения жилья.
Индустриальный кластер, формируемый в рамках комплексного подхода к строительству зданий, ограничен двумя оживленными улицами центральной части города – Енисейской и Шевченко. Примененная здесь скандинавская технология панельного домостроения дает возможность создавать актуальные и привлекательные архитектурные формы, предлагать интересные планировки квартир и удерживать цену предложения на уровне, подъемном для широкого слоя потребителей.
Технология под названием Elematic, уже зарекомендовавшая себя на российском рынке и адаптированная к климатическим условиям Сибири, позволяет монтировать специальные трехслойные панели с минимальными и практически незаметными швами. Что, в свою очередь, обеспечивает максимальный уровень энергоэффективности домов (класс А+), а также высокое качество фасадных и внутренних поверхностей.
Концептуальный кластер примыкает к проспекту и площади Кирова – этот участок будет застраиваться монолитно-кирпичными домами класса «комфорт плюс» и наполняться соответствующими решениями в части благоустройства территории. Обе части урбан-квартала будут связаны между собой сетью бульваров, аллей и велодорожек, при этом ядром нового района станет образовательный кластер, в рамках которого застройщик планирует возвести школу, детский сад и объекты спортивной инфраструктуры.
История и современность
Участок, на котором ведется строительство «Парапарка», ранее использовался в промышленных целях. Здесь располагался большой завод союзного подчинения – в советской индустриальной иерархии к этой категории относились особо значимые предприятия, располагавшие большими ресурсами для развития города.
Территории существующей застройки, примыкающие к «Парапарку», по праву считаются одними из самых благоустроенных, комфортных для проживания и обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Вместе с тем, авторы проекта изначально отказались от распространенной практики использования ресурсов социальной инфраструктуры примыкающей застройки.
Комплексный подход к формированию урбан-квартала предполагает создание собственной социальной и сервисной инфраструктуры – детских садов (муниципальных и частных), школы и поликлиники, а также развитой сети торговли, досуга и сферы обслуживания. При всем этом платформа «города в городе» расширена до формата «город для города»: «Парапарк» создается с целью воспроизведения лучшего в Томске для полноценной интеграции нового пространства в городскую среду.
Вопрос о том, как удачно «помирить» явно недостающие Томску современные форматы с существующей застройкой является одним из самых острых для местной урбанистической повестки. И проект «Парапарка» дает на него полноценный ответ – необходимо строить самодостаточные комплексы, не создающие нагрузку (в том числе архитектурно-фоновую) на сложившиеся районы и соответствующие возросшим требованиям жителей к комфорту, безопасности и атмосфере добрососедства.
Последний момент является принципиальным для создателей концепций «Михайловского парк-квартала» и «Парапарка» – комплексный подход к формированию по-настоящему новых пространств подразумевает не только строительство жилья и инфраструктуры, но и закладывает основу для организации местных сообществ и бесконфликтной среды для жителей. Подтверждением работоспособности этого подхода служит пример «Михайловского парк-квартала», успешно интегрированного в пространство «старого Томска» и ставшего центром притяжения для томичей еще на стадии строительства первых домов.
Сделано для Томска
Концепция города-парка, в рамках которой формировалась историческая часть Томска, перенесена в проект нового урбан-квартала с учетом последних достижений в сфере озеленения и ландшафтного дизайна. Дворы, освобожденные от автомобилей, изначально проектируются в виде пространств, воспроизводящих атмосферу сибирского сада. Для озеленения первого квартала «Парапарка» было использовано 50 видов растений, включая крупномерные деревья. Помимо этого, специалисты европейского ландшафтного бюро, предусмотрели высадку квартальных аллей, оформление бульваров и камерных скверов.
В части демографии, также являющейся важной составляющей экосистем центральных районов города, упор сделан на высококвалифицированных специалистов, ценящих современные урбанистические решения. Локация предоставляет им оптимальные условия – в непосредственной близости находятся деловой и вузовский центр города, а также ряд высокотехнологичных предприятий («Микран», «Полюс» и т.д.). Улица Елизаровых и Комсомольский проспект обеспечивают прямой доступ к Особой экономической зоне, строящемуся кампусу и предприятиям в северной и восточной части Томска.
Помимо этого, эксперты отмечают, что итогом реализации проекта станет не только возвращение городу некогда промышленной территории, но и реновация, достаточно значимой и важной территории для Томска. Многие годы обновление города ограничивалось точечной застройкой, в рамках которой районы не получали ничего кроме дополнительных квадратных метров.
«Парапарк» обновит «пограничную» территорию между двумя наиболее комфортными и престижными районами Томска (Кировским и Советским), свяжет некогда разорванные промзоной участки жилой застройки и придаст новый импульс одной из главных частей города. Кроме прочего, речь идет о продолжении прогулочной зоны, сформированной вдоль проспекта Кирова, и создании сети велодорожек, строить которые в окрестных районах не представляется возможным по объективным причинам.
Закреплено договором
Гарантией реализации задумки во всех ее аспектах является договор о комплексном развитии территории (КРТ), заключенный между застройщиком и департаментом градостроительного развития Томской области в конце 2024 года.
В документе, выйти на который удалось после двух лет работы, связанных с подготовкой градостроительной концепции и генерального плана земельного участка, прописаны обязанности сторон в части достижения поставленных задач. Акцент при этом сделан на совместные усилия по созданию социальной инфраструктуры – школы, детских садов, поликлиники и внутриквартальной транспортной сети.
Исходя из реалий бюджетной обеспеченности города, срок реализации договора составляет 15 лет, при этом сам временной отрезок взят с большим запасом. Более того, в целях ускорения процесса реализации проекта застройщик взял на себя обязанность по проектированию социальных объектов и улично-дорожной сети с последующей передачей документации в администрацию.
Отличительной особенностью договора о КРТ в «Парапарке» является то, что он заключен по инициативе правообладателя земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В истории Томска это второй подобный случай – первым стал договор о комплексном развитии «Михайловского парк-квартала», подготовленный по инициативе девелоперской компании «1&3».
Представители застройщика подчеркивают, что успехи в реализации первого проекта стали большим подспорьем для подготовки и начала строительства «Парапарка». Прорывные для Томска девелоперские проекты во многом схожи – в обоих случаях речь идет о концептуальных районах повышенной комфортности, имеющих сравнимую площадь проектирования и размещенных в центральной части города на территории остановленных промышленных предприятий. Таким образом, многие эффективные решения – в том числе по направлению КРТ – были перенесены на новую площадку и адаптированы к условиям «Парапарка».
В отличие от проектов КРТ, инициированных органами власти, договоры по инициативе правообладателя земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости предоставляют девелоперу большую степень свободы в том, что касается реализации выбранной им концепции. В случае с «Парапарком» в основу проекта заложено мастер-планирование, что также является уникальной практикой в градостроительной истории Томска.
Классические инструменты планирования ориентированы на нормативы – частично формальные и отчасти устаревшие. Мастер-планы в своей основе не содержат отклонений от градостроительных нормативов, вместе с тем они учитывают приоритеты потребителя и отличаются большей степенью проработки и интеграции «средовых» аспектов. В них детально прописываются архитектурные, планировочные и ландшафтные решения, при этом делается это не для выполнения формальностей, а в целях достижения оптимальных результатов создания комфортной среды для жителей.
В общем и целом, новизна проекта для Томска заключается в фундаментальном подходе к развитию территории и создании комфортной среды для жителей. Здесь никто никуда не спешит и не гонится за сиюминутной прибылью. Главной целью остается оптимальное качество принятых градостроительных и концептуальных решений, соответствующих современным стандартам урбанистики.
Изображения девелоперской компании «1&3»
***
Реклама. Erid: 2VtzqwUtoc2. Застройщик и рекламодатель: ООО СЗ «Парапарк». Проектная декларация опубликована на сайте: https://наш.дом.рф/
